Количество обманутых дольщиков в Петербурге увеличивается, экономическая ситуация в стране продолжает оставаться неблагоприятной, и покупатели квартир в новостройках тревожно следят за ходом строительства объектов. Портал Novostroy-SPb.ru узнал у экспертов, какие новостройки Петербурга и Ленинградской области сегодня можно назвать проблемными.
Когда девелопер нарушает сроки ввода в эксплуатацию, новостройка считается проблемной. «По закону жилой комплекс признается долгостроем только по истечении 9 месяцев с момента предполагаемой даты передачи ключей и в случае, если разрешения на строительство не продлено», – рассказал Дмитрий Панов, генеральный директор ГК «Доверие».
Если девелопер продлевает разрешение на строительство, то в этом случае с точки зрения законодательства к проекту у контролирующих органов претензий не будет. При этом дольщики имеют право требовать денежную компенсацию за срыв сроков.
Как рассказал финансовый директор Glorax Development Максим Михайлов, на сегодняшний день в 36 новостройках Петербурга, которые должны быть достроены в 2014 году, сроки сдачи перенесены на 2015 год. В Ленинградской области число обманутых дольщиков достигло 731 человека, а в Петербурге – 1029 человек.
Причины задержки сдачи объекта могут быть совершенные разные. От срывов поставок строительных материалов до проблем с подключением к сетям. Однако многие подобные вопросы решаются в достаточно сжатые сроки, и объект не переходит в ранг проблемных. Если говорить о долгостроях, то эти истории, в основном, связаны с трудностями экономического характера, которые испытывает застройщик. Также проблемы могут быть связаны с изменениями законодательства во время строительства или с возникновением обременений в виде строительства социальной инфраструктуры.
По словам начальника отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светланы Денисовой, процент обманутых дольщиков в Петербурге колеблется в пределах от 0,8 до 1,5%. «Примерно такой же процент сделок на вторичном рынке бывает оспорен в суде, – говорит Светлана. – Но, к сожалению, нет такой статистики, которая показывала бы, сколько добросовестных покупателей лишились в результате судебных разбирательств своей собственности по сделкам на вторичном рынке». Эти данные говорят о том, что любая сделка с недвижимостью на первичном или вторичном рынках требует взвешенного подхода и обращения к профессионалам на рынке недвижимости.
Сегодня в Петербурге наиболее сложная ситуация складывается с объектами ГК «Город», а также микрорайонами «Каменка» и «Новая Каменка», которые планировала к реализации компания «СУ-155». Впрочем, этим список проблемных новостроек Петербурга в 2015 году не ограничивается. Можно также назвать ЖК «Кристалл Полюстрово» компании «Импульс» и ряд других долгостроев, где задержки исчисляются годами.
Проблемы с долгостроями будут решаться по-разному. Как рассказал Максим Михайлов, в Петербурге наметилась тенденция по передаче проблемных объектов «работающим» девелоперам, как вариант, в обмен на предоставление льгот или преференций этим компаниям.
На данный момент идея передачи проблемных объектов другим застройщикам относительно нова для рынка. Например, ЖК «Кристалл Полюстрово» достроит «ЛенСпецСМУ». Компания Glorax Development достроит три проблемных объекта компании «ПСМ-Классик» – на Костромском и Гражданском проспектах, а также на Будапештской улице. Glorax Development выполнит обязательства перед людьми, купившими квартиры на Гражданском проспекте и Будапештской улице – это более 250 дольщиков, все они получат новые квартиры без доплат. На Костромском проспекте 44 будет построен ЖК «Шерлок-Хаус». Городские власти не предоставляют компании никаких преференций, но будет рассмотрен вопрос по увеличению жилой площади в проектах.
Если объект достраивает другой застройщик, то на него переходят все права и обязанности по объекту. «По сути идет просто замена стороны в обязательстве, дольщики получат свои квартиры, как и должны были получить», – рассказал Дмитрий Ермышев, руководитель отдела маркетинга компании «ПОБЕДА-девелопмент».
Права на достройку объектов ГК «Город» в июне 2015 года получило ГУП «Центр содействия передаче строительству». Большую часть объектов «СУ-155» компания планируется достроить самостоятельно при поддержке крупного инвестора (банка или строительной компании), а также с помощью реализации непрофильных активов.
Существуют примеры, когда курирующие госорганы содействовали достройке, помогая застройщику получить дополнительное финансирование или новый кредит. Иногда проблема решается с помощью привлечения нового девелопера. В Петербурге власти предложили создать специализированный ГУП, который займется долгостроями.
Один из вариантов достройки заключается в том, что дольщики объединяются в жилищно-строительный кооператив, и сами решают вопрос возведения своего объекта. Но для этого им чаще всего приходится привлекать инвестора или другую строительную компанию. Это повлечет за собой доплаты или изменение проекта.
Чтобы снизить вероятность долгостроя, лучше выбирать надежных застройщиков с большим числом успешно реализованных проектов. Как рассказала Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar, в зоне риска находятся компании, чьи объекты строятся в локациях с высокой конкуренцией, а также застройщики, не располагающие финансовым запасом прочности.
По мнению Максима Михайлова, девелопер, выполняющий свои обязательства и не строящий финансовую пирамиду, имеет немало возможностей для разрешения кризисной ситуации.
Одним из возможных решений для застройщика может стать привлечение инвестора, партнерство с более сильными застройщиками или даже продажа доли в бизнесе. К классическим вариантам финансирования относится получение кредитов, реализация непрофильных активов. Кроме того, застрахованный объект может быть достроен за счет страхового возмещения.
К сожалению, невозможно полностью обезопасить себя от долгостроя. При этом существуют базовые правила выбора надежного застройщика, которые дают покупателям хоть какую-то гарантию, что дом будет достроен. Для безопасности сделок с недвижимостью лучше обращаться к профессионалам рынка, которые хорошо знают ситуацию изнутри и смогут подобрать самый оптимальный в текущей ситуации вариант.
Читайте также:
Что делать, если застройщик нарушает условия ДДУ
Дата публикации 10 ноября 2015
