История панельного домостроения в России длится уже более 70 лет и завершаться не собирается. Напротив, в последние годы она даже переживает определенный подъем. Новострой-СПб выяснил, чем отличается современная «панель» от советской, в чем ее основные плюсы и минусы, а также почему покупатели выбирают квартиры в новостройках этого типа.
ЖК «IQ Гатчина»
Откуда пошла современная панель и чем она интересна
Скептическое отношение к панельным домам тянется из советского прошлого. Тогда стояла задача в краткие сроки разрешить послевоенный жилищный кризис в стране. К тому же, это был чуть ли не единственный вариант для большинства граждан переехать из коммуналки или барака в свою, отдельную квартиру.
Люди радовались любому жилью, пусть оно даже не держало тепло, а с соседями по лестничной клетке можно было без особого труда переговариваться через стену. С годами их восторг значительно уменьшался: здания славились неудачными планировочными решениями, невысокой этажностью, низкими «гнетущими» потолками и некачественными стыками между панельными блоками, которые со временем приходили в негодность из-за погодных условий. Внешний вид «панелек» тоже оставлял желать лучшего.
Сейчас дома сборного типа (именно так лучше характеризовать новую «панель») выглядят по-другому, и серьезно отличаются от тех, что строили еще 40-50 лет назад, ведь современные технологии шагнули далеко вперед.
«Ставить знак равенства между постройками советского времени и нынешними просто нелепо. Это все равно что сравнивать «Копейку» 70-х годов выпуска и современный автомобиль. Само понятие «панельное жилье» тоже является пережитком прошлого. Сейчас правильнее называть его «сборным» или «индустриальным»
Ольга Аветисова, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»
Помимо эконом-класса, к которому традиционно причисляют панельное домостроение, сегодня здания такого типа можно встретить в сегменте «комфорт» и даже в ряде проектов бизнес-класса, где в строительстве используются смешанные технологии (например, панель-монолит).
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», панельное домостроение занимает 10% в объеме рынка Петербурга, в пригороде чуть выше – 13%.
Несколько иные данные предоставляет компания «Метрополис». Главный инженер проектов, Даниил Шарапов, говорит о том, что в начале 2000-х годов соотношение между монолитными домами и домами из сборных панелей составляло примерно 50 на 50.
До 2014-2015 годов рынок сборных железобетонных домов постепенно падал, его доля снизилась до 20%. Но на фоне кризиса снова наблюдается увеличение объема строительства панельных домов, достигает оно 35-40%.
«Современная панель интересна для девелопера по разным причинам. Например, корпуса из панели, как и монолитные, можно размещать на земельных участках любой конфигурации. Это важное преимущество при комплексной застройке больших территорий. За счет сочетания корпусов разной этажности и их «посадки» в нужных местах достигается необходимый баланс жилой, социальной и коммерческой инфраструктуры. Современная панель преображает проекты массовой застройки»
Денис Заседателев, генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест»
Отличия новой панели от старой и от монолита
Современная панель – это такой трехслойный «пирог» из железобетона, утеплителя и облицовки. Этот «сэндвич» хорошо держит тепло и обеспечивает тишину. В изделиях советского периода слоя утеплителя не было, поэтому их энергоэффективность оказывалась сравнительно низкой.
Еще одно важное отличие новой панели – в упомянутых ранее стыках: сегодня они практически незаметны, в отличие от домов, которые возводились в 60-80-х годах. По параметрам прочности, теплопотери и эстетике панельное домостроительство уже может соперничать даже с кирпично-монолитным, уверен Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с государственными органами ООО «СПб Реновация».
У панельных домов есть и другие существенные плюсы: например, быстровозводимость, а также большая автоматизация процессов производства. Но есть и свои нюансы: и на этапе изготовления панелей, и на этапе их монтажа требуется высококвалифицированный персонал, который не всегда удается найти.
«Панель – отличный строительный материал. Все элементы готовятся на заводе. На площадке требуется минимум операций. Дом собирается как конструктор. По стоимости панель получается не сильно дешевле монолита, но зато позволяет проводить работы в зимнее время. И скорость операций тоже возрастает»
Дмитрий Ермышев, директор по рекламе ДК «Созвездие»
Современное строительство просто невозможно представить без полносборного домостроения. Сюда, в противовес старой панели, добавляются и новые планировочные решения, обеспечивающие комфортное проживание, и современные фасадные материалы, и совершенно иной уровень инженерного оборудования, и актуальные на сегодняшний день подходы к организации и планированию территорий, говорит Максим Жабин, заместитель генерального директора строительной корпорации «ЛенРусСтрой».
За счет постоянной модернизации панельного домостроения и использования качественных современных материалов и технологий, такое жилье строится недорого, быстро и качественно.
Но не только высокая скорость строительства снижает себестоимость панельного дома, поясняет спикер. Если в среднем такой дом возводится за 10 месяцев, то для строительства аналогичного монолитного необходимо до 15-18 месяцев, а кирпичного – до 3-х лет. Соответственно, затраты, связанные со сроками аренды земли, охраной объекта, зарплатами персонала и использованием машин и механизмов оказываются значительно ниже.
«Сегодня панель не является самым популярным материалом для строительства. Но не исключено, что в перспективе 5-7 лет ее востребованность может возрасти. Одним из способствующих этому факторов могут стать нововведения в 214-ФЗ и переход застройщиков на проектное финансирование. Ведь в части оптимизации экономики строительных проектов панель выигрывает»
Денис Заседателев, генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест»
Несмотря на то, что производство элементов для домостроения продолжает развиваться достаточно активно, сама технология за долгие годы ее существования не сильно изменилась: в основе ее лежат знания и опыт советских строителей. Изготовление панелей выполняется в заводских условиях в специальных кассетах и на столах. Зато существенно увеличилось качество производства и варианты создания эксклюзивных элементов, комментирует Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург».
Плюсы современной панели
Большинство стереотипов про панельные дома, зародившихся и укрепившихся в сознании людей за долгие годы, можно смело отправлять в отставку, считает Максим Жабин. Например, про образование «мостиков холода», плохую звукоизоляцию и недостаточную герметизацию стыков панелей.
Если подвести краткий итог, то вот главные преимущества современной панели:
- высокая скорость возведения;
- невысокая себестоимость (высокая скорость сборки и промышленное производство деталей ведет к удешевлению строительства);
- относительное разнообразие фасадных решений (покраска, плитка);
- увеличение высоты потолков до 3-х метров;
- обеспечение доступности для маломобильных людей;
- развитая инфраструктура в нежилых первых этажах (магазины, кафе, пункты бытового обслуживания);
- широкое разнообразие квартир и их конфигураций;
- более рациональные планировки.
Кроме того, квартира может быть сразу с застекленным балконом или несколькими санузлами.
«Выверенные до миллиметра железобетонные блоки производят на заводе. Качество гарантируется еще на этапе производства и исключаются огрехи привычных в сознании потребителя «панелек». Готовые блоки собирают на строительной площадке»
Ольга Аветисова, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»
Минусы современной панели
Из недостатков современных панельных домом стоит отметить следующие:
- сложности с созданием индивидуальной планировки «под себя» (панель несет на себе нагрузку, почти всегда стены несущие, хотя есть исключения);
- дефицит профессиональных проектировщиков, элементов и зависимость от заводов и поставщиков;
- все-таки повышенная звукопроницаемость по сравнению с домами, возведенными по другим технологиям;
- отсутствие подземных паркингов (обычно они не предусматриваются проектом).
Что же касается первого пункта, то стоит отметить, что в настоящее время квартиры в панельных домах иногда все же допускают возможность перепланировки благодаря увеличению шага несущих стен – комнаты и помещения стали просторнее по сравнению с советской планировкой, говорит Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость».
Московские нововведения, не добравшиеся до Петербурга
Качественный прорыв в области строительства панельного жилья связывают с появлением серии ПИК-1 и ПИК-2, которые смогли победить две главные проблемы – плохую звукоизоляцию и стыки между элементами. Правда, речь идет лишь о Москве – их пока используют только там. А что с Петербургом? Есть ли аналоги?
Технологии изготовления панелей на различных заводах практически ничем не отличаются, считает Максим Жабин. Одной из отличительных особенностей вышеуказанных панелей является то, что данные изделия отвечают потребностям строительства зданий совершенно разного назначения. Петербург также располагает собственным производством панелей, их изготавливает для объектов «ЛенРусСтрой» Киришский Домостроительный комбинат.
В Петербурге изготовлением железобетонных панелей также занимается холдинг «ЛСР», имеющий масштабные производственные мощности и использующий собственные технологии.
«Популярность в столице серии ПИК-1 и ее модификации ПИК-2 связаны в частности с тем, что они разрабатывались на основании принятого правительством Москвы постановления о требованиях к типовым жилым зданиям и были одобрены главным архитектором. Там были прописаны такие параметры, как высота потолков, наличие коммерческих помещений на первых этажах (которые, кстати, монолитные), разновысотность, эстетические характеристики фасадов. В Петербурге подобного регулирования на уровне города пока не наблюдается»
Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с государственными органами ООО «СПб Реновация»
ЖК «ЗимаЛето»
Комбинированные технологии в рамках одного проекта
Все чаще встречается ситуация, когда застройщик в рамках одного проекта возводит панельные и монолитные дома. Для чего это делается? И различаются ли в них цены?
Можно говорить о трех основных особенностях, которые отличают технологию монолитно-сборного домостроения. Первое – это создание монолитного фундамента, подвала, а иногда и первого этажа. Это необходимо для обеспечения надежности и жесткости конструкции высотных зданий, комментирует Александр Свинолобов.
Второе – это монолитные перекрытия и кровля. Они служат для увеличения уровня надежности и устойчивости зданий, а также для скрытой прокладки инженерных сетей.
Третье направление – это индивидуальные элементы внутренних и наружных стен. Например, в каждой квартире по чертежам, разработанным компанией Bonava, создаются стены под планировку и интерьер квартиры.
В эти элементы уже заложено все, что необходимо для подключения к инженерии (розетки, выключатели, ниши для электрических щитков, выводы под светильники). Такую стену не придется штукатурить по маякам, когда покупатель будет заниматься отделкой.
Пока, в основном, комбинирование происходит на экспериментальном уровне, считает Даниил Шарапов. Застройщик возводит в рамках одного проекта монолитные и сборные корпуса на основании анализа инвестиционной привлекательности площадки под строительство.
Также выбор зависит от возможностей застройщика: кому-то выгоднее строить дома из сборных панелей, а кто-то не владеет данной технологией. Важен и потенциальный покупатель: дома бизнес-класса и выше вряд ли кто-то станет делать из сборных панелей.
Возведение в рамках одной локации/одного крупного проекта домов, которые будут отличаться фасадами, планировками, отделкой входных групп за счет применения разных материалов или их комбинации, позволяет сделать людям с разным бюджетом покупки максимально разнообразное предложение.
Но говорить о сближении себестоимости строительства разных технологий не совсем корректно, полагает Денис Заседателев. Квартиры в монолитном доме не могут быть дешевле жилья в панельном доме, при условии, что жилые комплексы расположены в одной локации. Впрочем, возможно исключение, когда застройщик проводит какую-нибудь акцию.
«Панели – это конструктор, их размеры не получится подогнать на стройплощадке. Поэтому требования к проекту, точности размеров очень высоки. Монолитная технология в этом плане более гибкая. Отсюда и большее разнообразие планировок в монолитных домах. Сложности могут возникнуть с перепланировкой квартиры в панельном доме: в нем очень много несущих стен, демонтаж которых запрещен. В монолитных домах их меньше, а если применяются колонны вместо перегородок, то несущие стены практически отсутствуют, что дает простор для любых планировочных решений»
Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с государственными органами ООО «СПб Реновация»
Компании на рынке панельного жилья Санкт-Петербурга:
- «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» (ведущий застройщик в этой области: ЖК «Новая Охта», «Цветной город» и др., панель);
- «Ленстройтрест» (Jaanila Country, «IQ Гатчина» и др., панель);
- «Бонава Санкт-Петербург» (ЖК Grona Lund, монолит-панель);
- Setl City (ЖК «ЗимаЛето», монолит-панель);
- «ЛенРусСтрой» (ЖК «Новое Горелово», панель);
- «ЛидерГрупп» (ЖК «Аэросити», панель);
- «ПАТРИОТ Северо-Запад» (ЖК «Паркола», монолит-панель);
- ЕКЕ Group (ЖК «Две Эпохи», монолит-панель).
Читайте также
Покупаем две, делаем одну: как грамотно купить квартиры для объединения
«Если изначально делать проект «под банк», его будет невозможно продать»
Дата публикации 07 августа 2019
