 |
| Анна Брун, руководитель отдела элитной жилой недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate## |
Элитная недвижимость Петербурга больше всего пострадала от кризиса. Однако постепенно ситуация улучшалась, и сегодня премиум-жилье снова динамически развивается в Северной столице. О том, где сегодня строят элитные новостройки, сколько стоит в них жилье, и кто его покупает, Novostroy-SPb беседовал с Анной Брун, руководителем отдела элитной жилой недвижимости компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Охарактеризуйте, пожалуйста, первичный рынок бизнес-класса и элитного жилья в Петербурге. Какие основные тенденции Вы бы выделили? Что изменилось в первом квартале 2012 года?
За последние 15 лет рынок элитной жилой недвижимости прошел качественный этап развития. Так в центре города появились зоны, застраиваемые домами клубного типа, а в Курортном районе появились элитные коттеджные поселки и частные виллы. Кризис не сильно повлиял на ценообразование, но достаточно сильно отразился на спросе. Однако на сегодняшний день рынок элитного жилья Петербурга находится на подъеме. 2011 год стал временем заметного роста интереса к элитной недвижимости и оживления ситуации на рынке. Если в 2010 число сделок было минимальным, на вторичном рынке их можно было сосчитать по пальцам, то в 2011 году число продаж в течение года планомерно увеличивалось.
Следует отметить заметный рост числа инвестиционных сделок, как на первичном, так и на вторичном рынках. В течение года происходило постепенное восстановление спроса на элитные квартиры с отделкой в «Золотом треугольнике». Большое предложение квартир в этом сегменте позволяет клиентам быть более требовательными к качественным характеристикам объекта, а также даёт возможность существенно понизить стоимость покупки относительно цены предложения. Несмотря на достаточно обширное предложение в сегменте элитного жилья в старом фонде, существует дефицит качественных объектов, что, позволяет собственникам таких объектов удерживать цены на уровне $11 000 - $14 000 за кв.м.
В первом квартале 2012 года тенденция высокой активности в сегменте элитной жилой недвижимости продолжилась, это касается как первичного, так и вторичного рынка. На вторичном рынке вырос интерес к квартирам площадью более 200 кв.м., с хорошими видовыми характеристиками, как с отделкой, так и без. На рынке первичного жилья открылись продажи в новых элитных жилых комплексах, таких как Собрание (RBI), Дом на Детской (Hansa Group), Дом на линии (Solo Group).
Фактор местоположения в центре города постепенно теряет свое ключевое значение, на первое место выходит качество жилья, в результате покупатели элитного жилья всё чаще отдают предпочтение объектам в новых элитных жилых комплексах, как на первичном, так и на вторичном рынке. Наибольшей популярностью пользуются жилые комплексы в центре города и на Крестовском острове. Несмотря на значительный рост сделок, рынок элитного жилья продолжает оставаться рынком покупателя, а не продавца, предложение превышает спрос.
По некоторым данным, больше всего элитного жилья в Северной столице находится на Крестовском острове. Это так?
Новая элитная застройка на Крестовском острове сегодня является основной альтернативной элитному жилью в центре города. Главным преимуществом расположенных здесь жилых комплексов является отсутствие проблем с парковочными местами, свободные планировки внутри квартир, их собственники практически никак не ограничены в том, как организовать внутреннее пространство приобретенных квадратных метров. Видовые характеристики уступают квартирам в центре, но вид на воду также ценится достаточно высоко.
Однако здесь не приходится говорить об архитектурной уникальности самих зданий. Хотя застройщики пытаются придать привлекательность внешнему виду своих жилых комплексов, их идеи не могут сравниться с классической архитектурой центра Петербурга и относятся к разряду «на любителя». На Крестовском острове самый высокий в городе нижний порог цены на элитное жилье, он составляет 260 000 рублей за квадратный метр, в то время как цена на квартиры в центре города начинаются от 150 000 рублей за квадратный метр.
При этом объемы строительства на Крестовском острове пока уступают масштабам элитных комплексов в центре, так как вне центра преобладает малоэтажная застройка. Если относить к элитному жилью новые крупные жилые комплексы, то на долю центра приходится до 90% рынка элитного жилья. Перспективы появления новых элитных жилых объектов в центре города связаны с редевелопментом промышленных территорий, а также реконструкцией ветшающих домов старого фонда. Строительство в центре не должно прекращаться, и в этом должны быть заинтересованы не только девелоперы, но город. Это единственный способ избежать постепенного разрушения и нивелирования центра. Дома в исторической части, прошедшие реконструкцию, всегда вызывают интерес со стороны покупателей, спрос на них велик. Но пока число реконструкций незначительно.
Какими квартирами в элитных новостройках сегодня интересуются покупатели? Какими в новостройках бизнес-класса? И почему?
На сегодняшний день наибольшим спросом пользуются квартиры бизнес-класса площадью 100-180 кв. м. и стоимостью от 115 до 140 тысяч рублей за квадратный метр. По сравнению с предыдущим годом, возрос спрос на объекты площадью от 200 кв.м. обладающие хорошими видовыми характеристиками, как с отделкой, так и без. В сегменте премиум класса спросом пользуются квартиры от 180 кв.м., расположенные на Крестовском и Каменном островах, в «Золотом треугольнике» и в районе Таврического сада.
Среди особенностей спроса можно выделить рост требований к инфраструктуре объекта, его качественным характеристикам и локации. Клиенты все чаще обращают внимание на качество черновой отделки и планировки квартир, качество работы сервисной компании. Обязательным является наличие подземного паркинга у жилого объекта высокого уровня с такой инфраструктурой, как автомойка. В то же время одним из ключевых вопросов остается уровень эксплуатационных расходов: клиенты, как правило, стремятся уложиться в бюджет квартирной платы, не превышающий 10 тыс. руб. в месяц.
Можно ли сказать, что жилье бизнес-класса намного популярней у покупателей, чем элитное?
В последнее время отмечается тенденция роста спроса на жилье бизнес-класса в том числе за счет покупателей элитной недвижимости. Сокращается число тех, кто готов заплатить любые деньги за квартиру с исключительными характеристиками. После кризиса к покупке жилья подходят более взвешенно, предпочитая приобрести наилучшую квартиру в рамках проекта бизнес-класса, например, пентхаус, вместо жилья в рамах проекта, позиционирующегося как премиальный. Время шальных покупок прошло. Покупатели стали более взыскательны, они осознали цену деньгам и стремятся получить за вкладываемые средства максимум возможных преимуществ.
Какие, на Ваш взгляд, жилые комплексы элит- и бизнес-класса сегодня самые яркие и интересные на Петербургском рынке недвижимости. Чем интересны эти объекты?
Среди реализующихся на сегодняшний день проектов я бы отметила жилой дом «Собрание» на Большой Посадской от компании RBI. Спрос на квартиры в этом доме начал формироваться еще до того, как девелопер получил разрешение на строительство, популярность объекта объясняется местоположением: дом находится не только в историческом центре, рядом с многочисленными достопримечательностями и парком, но и в непосредственной близости от станции метро «Горьковская». Продажи квартир в «Собрании» стартовали в этом году и идут очень успешно.
Еще один интересный объект – дом в Ковенском переулке компании «Возрождение Петербурга», он также пользуется спросом со стороны покупателей элитного жилья, здесь тоже главным плюсом является местоположение в центре Петербурга, дом предлагает ограниченное число квартир, большая часть которых уже распродана в течение нескольких месяцев продаж.
Наконец, отдельно хотелось бы отметить новый проект, который пока не был широко анонсирован, но хорошо знаком нашей компании, которая выступила в нем консультантом. Это дом на набережной канала Грибоедова, в уникальном месте исторического центра Петербурга. Объект уровня high бизнес-класс представляет собой полностью реконструированное здание, сохраненный исторический фасад сочетается с полностью современной инженерной начинкой здания. Дом будет оснащен подземным паркингом, что решает очень острую для центра проблему отсутствия места для парковки. Продажи квартир начнутся в середине этого года.
Сколько в среднем стоит элитный «квадрат» сегодня в Петербурге? Какие цены на жилье в бизнес-классе? Из чего складывается цена?
В течение года цены на жилье высокого ценового сегмента росли в рамках прогнозируемых 2-5%. В среднем цены на первичное жилье выросли на 4%. По бизнес-классу рост составил 15%. На протяжении первого квартала 2012 цены на премиум жилье первичного рынка почти не изменились, В среднем, цена 1 кв.м. выросла менее чем на 1% и составила 217 тыс. руб. По бизнес-классу рост составил 5%, средняя стоимость квадратного метра – 130 тыс. руб.
Сильно ли будут расти цены в течение года на эти новостройки?
На первичном рынке элитной недвижимости продолжается тенденция повышения цен. Так как спрос на квартиры в сегментах премиум и бизнес остаётся стабильным, и в некоторых районах наблюдается дефицит объектов, можно предположить, что тенденция повышения цен продолжится в течение года. Значительного роста цен произойти не должно, на рынке до сих пор многие объекты элитной недвижимости продаются по завышенным ценам. Наибольший рост можно ожидать в сегменте жилья комфорт-класса, но он не превысит уровня инфляции.
Покупают ли дорогое жилье в новостройках в ипотеку?
На сегодняшний день в сегменте элитного жилья доля сделок, заключаемых по ипотеке, в общем объеме не превышает 10%. Ипотечные программы для покупки элитного жилья рассчитаны на тех клиентов, которые обладая необходимым объемом средств, предпочитают не изымать их из оборота, а привлечь заемные деньги.
Банковский кредит по ставке, не превышающей 10% в год, является экономически выгодной альтернативой привлечению денег, задействованных в бизнесе, приносящем значительно больший доход. Растущий спрос на элитные объекты повышает интерес в развитии специальных программ премиальной ипотеки, как со стороны банков, так и со стороны девелоперов. Альтернативой ипотеке в элитном сегменте зачастую становится рассрочка платежа, которая позволяет решить вопрос оплаты приобретенного имущества за счет доходов от коммерческой и жилой недвижимости, уже находящейся в собственности.
Каким будет предложение элитного жилья в Петербурге в этом году? Не возникнет ли дефицита из-за моратория на строительство в центре?
В течение прошлого года в эксплуатацию были сданы два дома премиум класса на 127 квартир и восемь домов бизнес-класса на 1 341 квартиру. В большей части реализованных проектов на конец года было распродано 90-95% квартир, в двух проектах процент реализации составляет 70%, и в двух – около 50%. В настоящее время предложение жилья высокого ценового диапазона оценивается на уровне 420 тыс. кв.м., большая часть которого, свыше 60%, приходится на жилье бизнес-класса.
Объектов, относящихся к сегменту премиум, в Петербурге немного, в городе существует ограниченное количество мест с соответствующими видовыми характеристиками и социальным окружением. Также как на рынке жилья комфорт класса, на рынке жилья высокого класса реализуются проекты комплексной застройки, подразумевающие редевелопмент территории, например, такие проекты как «Парадный квартал», «Набережная Европы». Редевелопмент промышленных территорий в центре и реконструкция особняков в исторической части станут основными источниками появления нового предложения высокого ценового сегмента в центре Петербурга. Дефицит предложения на первичном рынке в историческом центре становится причиной увеличения интереса к объектам вторичного рынка.
Дата публикации 16 апреля 2012
