Новострой-СПб подводит итоги 2022 года на рынке новостроек. Чем запомнится этот год, как ключевые события повлияли на строительную отрасль и стоит ли покупателям ждать снижения цен на жилье – читайте в нашем блиц-опросе с участием экспертов из крупнейших девелоперских компаний.
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»:
– Год запомнится «качелями». Взлетами и падениями спроса. Взлетом и снижением ключевой ставки ЦБ. Замиранием вторичного рынка. Отсутствием планов о продлении ипотеки с господдержкой практически до последнего — до 15 декабря. А также перестройкой системы поставок и комплектации проектов.
Объем действий, который за этот год предприняли девелоперы, пожалуй, перекрывает два предыдущих вместе взятых.
Эти события потребовали ответов на настроения — создания решений, которые возвращали бы покупателей в сделки с позиции выгодных предложений и уверенности в качестве. Субсидированная ипотека стала практически обязательным инструментом. Появилась траншевая ипотека. В сегменте сервисных апартаментов инвесторам был предложен гарантированный доход.
Если память не изменяет, уже пятый год подряд ставится вопрос: ждать или не ждать? Снизятся ли цены? Подешевеет ли ипотека? Нет ни одного периода на этом отрезке, когда стратегия выжидания оказалась бы оправданной. На вопрос, когда будут лучшие условия покупки недвижимости, есть один универсальный ответ — вчера.
Принятие решения всегда определяется личной ситуацией. Если есть (или в ближайшее время может возникнуть) потребность в недвижимости и доход позволяет ее рассматривать — ее стоит покупать. Остальное частности. Предложение сегодня позволяет выбирать. Редкий застройщик не предусмотрел те или иные плюсы в выборе в пользу конкретного проекта. Найти свой вариант всегда можно. Ну а продленная ипотека с господдержкой позволяет более спокойно запланировать покупку.
Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ»:
– Сейчас мы наблюдаем «рынок покупателя». Объем продаж сократился во всех сегментах. Новые проекты поступали в продажу в течение всего года. Существенно пополнилось предложение вторичного рынка. В результате невысокого поглощения сформировалось редкое по объему и разнообразию предложение. С целью поддержки продаж застройщики предлагают широкий спектр акций и спецпредложений. Налицо сильная конкурентная борьба за покупателя. У клиентов есть возможность выбора и получения выгодных условий покупки.
Основной драйвер спроса – ипотека. К концу года доля ипотечных сделок у застройщиков достигла исторического максимума в структуре продаж. Укрепилась роль взаимодействия банков и застройщиков в ипотечных программах. В течение года были разработаны и выведены на рынок различные льготные продукты кредитования. Самыми заметными, повлиявшими на рынок, стали программы субсидированной ипотеки с минимальными ставками 0,01% годовых на весь период кредитования, ипотека траншами, льготные программы с господдержкой. Продление срока действия ипотечных программ с господдержкой до 1 июля 2024 года на новых условиях станет безусловной поддержкой для рынка на будущий период.
В составе участников рынка происходят изменения. Компании с западными корнями уходят, одновременно происходит экспансия известных игроков с других рынков. Это однозначно окажет свое влияние на конкурентную среду, обновит предложение местного рынка.
В новых реалиях и условиях застройщики продолжают свою работу над текущими проектами и оценивают перспективы будущих проектов, определяют их наполнение, используемые материалы и инженерные решения, определяют квартирографию, ценовую политику. Результаты этой работы мы увидим в будущем. Можно сделать предположение, что в новых проектах пока не суждено наблюдать увеличение площадей квартир или избыточное количество новаций и улучшений.
Татьяна Любимова, директор департамента элитной жилой недвижимости петербургского офиса NF Group (ex-Knight Frank St. Petersburg):
– Среди основных событий, произошедших на рынке жилой недвижимости, можно отметить изменение условий льготной ипотеки с поэтапной корректировкой процентной ставки с 12% до 7% и расширением суммы займа с 3 млн руб. до 12 млн руб. с возможностью дополнительного увеличения до 30 млн руб. на общих условиях кредитования. Также значимым для рынка стало анонсированное в декабре продление программы до середины 2024 года со ставкой 8%. Однако для элитного сегмента «зависимость» от ипотеки не столь высока, при том, что предельные суммы по льготной ипотеке для этого сегмента невелики.
Также среди ключевых событий можно отметить необходимость решения девелоперами вопросов с поставкой материалов, что стало особенно критичным для дорогих проектов, где доля иностранных комплектующих высока. Речь идет не только об отделочных материалах, но также об инженерных системах, лифтах и других элементах.
В связи с этим некоторые девелоперы принимают решение полностью отказаться от отделки в новых проектах, другие налаживают логистику. А мы, в свою очередь, отмечаем смещение интереса покупателей в сторону объектов, находящихся на высокой стадии строительства.
Помимо того, что средневзвешенная цена предложения демонстрировала довольно умеренные темпы роста (+1% по итогам года), увеличилось количество предлагаемых скидок и акций. На вторичном рынке также увеличивается объем доступного предложения, при этом в данной категории наблюдались более существенные дисконты.
Сейчас прогнозировать будущий сценарий развития элитного сегмента сложно. Но опыт прошлых кризисов говорит о том, что элитная недвижимость является одним из лучших способов сбережения средств от инфляции и колебаний курсов валют.
В начале следующего года вероятно сохранение текущих сложившихся тенденций, продолжение обозначившегося в 2022 года поквартального снижения цены квадратного метра. Но мы по-прежнему будем жить в реалиях «рынка покупателя» и поиске того самого баланса спроса и предложения в новых условиях.
Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость»:
- В 2022 году ипотека снова подтвердила свое ключевое значение для развития рынка недвижимости. В четвертом квартале доля ипотеки достигла рекордных 93%, а абсолютным лидером в структуре стала программа с господдержкой — 75%. На этом фоне решение правительства о продлении льготной ипотеки, безусловно, является позитивным фактором и позволяет нам строить осторожные прогнозы о продолжении стабилизации спроса, которую мы наблюдали в ноябре и декабре.
Не только поддержка от государства, но и сами девелоперы совместно с банками были продуктивны в части разработки ипотечных продуктов. Рынок недвижимости, пожалуй, никогда еще не видел такого разнообразия возможностей покупки жилья. Условия, которые предлагали игроки рынка, были максимально ориентированы на покупателя – благодаря снижению финансовой нагрузки, приобретение квартиры стало доступнее большему числу граждан. Запуск траншевой ипотеки с платежом от 1 рубля, как электрический разряд, мгновенно оживил рынок в октябре. Субсидированные программы с околонулевыми ставками, а также возможности по увеличению кредитного лимита — эти и другие нетривиальные решения сегодня пользуются стабильным спросом и стимулируют продажи во всех сегментах от комфорта до элита.
В целом, в 2022 году предложение на петербургском рынке пополнялось менее активно, чем годом ранее. Но не для холдинга Setl Group. Для нас этот год стал одним из самых плодотворных в плане вывода новых проектов – мы запустили девять жилых комплексов, в числе которые «Imperial Club», «Astra Marine» и «Город звезд».
Проекты наглядно иллюстрируют основные тренды последних лет: выход на более высокий качественный уровень в популярных районах Петербурга, появление объединенных градостроительной идеей масштабных проектов строительства «с чистого листа» в совершенно новых локациях, а также растущую популярность малоэтажных жилых комплексов на границах города.
Для нас этот год запомнится и активной работой над качеством продукта. Покупатель стал более требовательным, и сегодня привлекательным он назовет дом с продуманным благоустройством, качественной чистовой отделкой квартир и современным техническим оснащением. Кроме этого, растет интерес к готовой меблировке квартир от застройщика, что в свою очередь, стимулирует девелоперов развивать сервисы в этом направлении. Среди покупателей «Петербургской Недвижимости» спрос на полную комплектацию квартиры мебелью и техникой по итогам 11 месяцев вырос на 56%. Мы видим, что клиенты стремятся оптимизировать свои затраты и зафиксировать стоимость мебели и техники на весь период строительства ещё на этапе покупки квартиры. И мы уверены, тенденция продолжит развиваться в будущем году.
Тем, кто планировал приобретение квартиры мы рекомендуем не откладывать принятие решения, а использовать возможности, которые готов предложить рынок сегодня. Ставка по льготной ипотеке с 1 января станет немного, но выше. Это, в свою очередь, может скорректировать условия специальных ипотечных программ. А с учетом, что в 2022 году мы наблюдали, как рынок вышел на ценовое плато, при сохранении благоприятных условий и доступных возможностей покупки жилья, есть основания полагать, что цены могут показать рост в 2023 году.
Читайте также:
Что-то пошло не так: доступная ипотека обернулась двукратным ростом цен на новостройки
Скоро на рынке новостроек появится доступное жилье для покупателей с ограниченным бюджетом
Дата публикации 28 декабря 2022
