Закон инвестирования на рынке новостроек прост: покупай на котловане, продавай перед вводом в эксплуатацию. Какие проекты выбирают профессиональные инвесторы и почему среди них немало зарубежных бизнесменов, специально для Новострой-СПб рассказала генеральный директор агентства недвижимости «ХочуКвартиру» Татьяна Колоярова.
Начнем с определения, ведь среди оптовиков есть несколько видов:
Опытные инвесторы со значительным стажем работы на рынке. Средний возраст — 45 лет, род деятельности — собственник бизнеса. Многие из них своим бизнесом делают управление недвижимостью и живут на средства, полученные от аренды и перепродажи квартир.
Такие покупатели сами прекрасно разбираются в рынке, точно зная, что им нужно, поэтому являются своеобразными маркерами уровня агентства, обращаясь только к лучшим.
Их ключ к успеху как хорошего инвестора — диверсификация портфеля. Поэтому такие оптовики вкладываются в покупку нескольких лотов в одном проекте, если оценивают предложение как действительно очень выгодное.
Нерезиденты и зарубежные покупатели. Санкт-Петербург манит заграничных покупателей, и этому есть сразу несколько причин: сравнительно невысокая входная стоимость рынка недвижимости (если сравнивать с аналогичными предложениями в Западной и Центральной Европе), большой туристический поток, широкий выбор вариантов под различный кошелек. Средний возраст такого оптовика — 40 лет, основная цель покупки — получение дохода от сдачи в аренду.
И напомню: с недавних пор нерезиденты получили налоговые послабления и теперь вправе продать свою российскую недвижимость без вычета подоходного налога, если владеют ей 5 и более лет. Но вынуждена констатировать, что 5 лет — не тот срок, который заинтересует нерезидента в покупке российской недвижимости с целью перепродажи.
Еще один оптовый игрок — инвестиционные компании, специализирующиеся на кратко- и долгосрочной аренде недвижимости. Такие компании с серьезными финансовыми возможностями в состоянии выкупать квартиры целыми парадными, формируя закрытую экосистему только для своих квартиросъемщиков. Подписание договоров между застройщиком и подобной инвестиционной компанией может происходить еще на этапе проектирования дома, задолго до официального старта продаж, и на индивидуальных условиях.
Зачем оптовики покупают недвижимость?
Перепродажа. Основная часть покупок этого типажа — максимально ликвидные варианты — студии (реже 1-комнатные квартиры). Сегодня большой популярностью пользуются и апарт-комплексы из-за близости к центральным районам города и низкой стоимости лота. Вопреки расхожему мнению, апартаменты часто покупают именно для перепродажи, а не для сдачи в аренду.
Аренда. В данном случае есть несколько сценариев: покупают как малогабаритные апартаменты, так и солидные 1-2-комнатные квартиры сегментов «комфорт+» и «бизнес». Главный критерий — близость к центру города, а именно Центральный, Петроградский, Василеостровский районы.
В чем смысл в покупке целого этажа или его части?
Смысл есть, и он очень актуален сегодня. Правда, если речь идет об апарт-комплексе, а оптовик видит цель покупки в организации маленькой и уютной, но собственной гостиницы. На слуху вступающий в силу в России закон о запрете хостелов в жилых домах, но законодательные изменения не распространяются на жилые помещения коммерческого назначения, к которым и относятся возводимые апарт-комплексы! Осложнения могут возникнуть только в нахождении общего языка с управляющей компанией, о решении которых лучше заблаговременно побеспокоиться, еще до покупки.
Читайте также:
Названы самые ликвидные объекты для инвесторов
Инвесторы не освобождены от расходов на общее имущество в апарт-отелях
Не хочу и не плачу: оживит ли рынок недвижимости отмена налога для нерезидентов?
Дата публикации 15 апреля 2019
