Массового снижения цен на новостройки не будет – об этом продолжают говорить многие эксперты. Застройщики ограничены довольно высоким уровнем себестоимости строительства, поэтому ждать появления на рынке дешевого жилья не стоит. Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС, специально для Новострой-СПб рассказал, как чувствуют себя девелоперы сегодня, что происходит с ценами и предложением в Петербурге и области.
Ситуация в экономике резко изменилась. Сначала из-за рухнувших цен на нефть упал рубль, потом случилась пандемия коронавируса. Как бы вы сейчас охарактеризовали происходящее на рынке новостроек Петербурга и области, что изменилось с начала года?
Ситуация на рынке противоречивая. Несмотря на не снизившийся, а местами даже несколько увеличившийся интерес к рынку первичной недвижимости, количество сделок в апреле достаточно существенно уменьшилось. Однако результаты продаж у всех застройщиков разные.
У ряда компаний, в частности у нас, объем продаж практически не изменился по сравнению с плановыми показателями. В то же время, у некоторых игроков наблюдается серьезный спад, вероятно, из-за неготовности работать в дистанционном режиме.
Что будет со спросом на квартиры в новостройках, учитывая падающую покупательскую способность? Сможет ли ипотека поддержать спрос? Какой должна быть комфортная для населения ставка?
Несмотря на введенные ограничения, рынок активен, спрос на строящиеся объекты есть. Безусловно, не все потенциальные покупатели готовы сейчас принимать решения и совершать сделки. Но объем интереса к продукту, который представлен на рынке, достаточно велик, это заметно по обращениям от клиентов.
Субсидированная ипотека внесла в эту ситуацию достаточно значительный вклад. Сейчас количество сделок с ипотекой уже выросло на 20% по отношению к некому стандартному уровню таких сделок у застройщиков.
Весьма вероятно, что данный показатель будет расти и в дальнейшем. Во многих банках ставка за счет доходности кредитной организации снижена до 6,1%-6,2% годовых. Это – весьма комфортный уровень для рынка, и многие люди стараются воспользоваться данным предложением. Тем более, что период его действия ограничен, а объем квартир в продаже постепенно сокращается.
Если раньше все застройщики сходились во мнении, что квартиры в новостройках будут дорожать, то теперь звучат мнения, что цены к лету могут упасть. Какое мнение (и почему) вы разделяете?
Любое снижение активности на рынке приводит к тому, что цены перестают расти, по крайней мере значительно. Но это совсем не значит, что они будут снижаться. Безусловно, локальные акционные предложения на не самые удачные объекты или определенные подборки квартир в том или ином жилом комплексе будут присутствовать на рынке. Это – стандартная маркетинговая политика застройщиков.
Сейчас она может стать чуть более заметной, но это не значит, что нас ждет массовое снижение цен. Застройщики ограничены текущим уровнем себестоимости строительства, который стал выше после перехода на проектное финансирование и повышения цен на ряд строительных и отделочных материалов.
В связи с текущей ситуацией большинство застройщиков не собираются в ближайшие 2-4 месяца выводить в продажу новые объекты. Это формирует разумный баланс спроса и предложения.
По мере сокращения числа объектов в продаже, цены на рынке недвижимости никак не могут снижаться. Скорее, наоборот, к осени нас ждет их небольшой рост. Все будет зависеть от того, насколько конкретному застройщику в моменте будет нужна ликвидность. Локальные акции, в рамках которых застройщики будут предлагать скидки на квартиры в размере 50-100 тысяч рублей, безусловно, будут. Они всегда присутствуют на рынке, вне зависимости от ситуации.
Что будет с предложением нового жилья в Петербурге и области в новых экономических реалиях? Не грядет ли сжатие рынка, уменьшение площадей квартир? Где теоретически возможен дефицит жилья – в Петербурге или области?
Нас абсолютно точно ждет сжатие рынка с точки зрения сокращения объема предложения. Ни один застройщик сейчас не будет выводить на рынок новые проекты и даже новые очереди в старых проектах, не будучи абсолютно уверен в их востребованности. В частности из всех новых проектов, которые мы в ближайшее время были бы готовы вывести на рынок, продажи откроются только в самых ликвидных, которые будут продаваться при любом сценарии развития событий. Так будут рассуждать и другие застройщики.
Если говорить про оптимизацию планировочных решений, то большинство компаний уже несколько лет планомерно занимаются такой работой. Это – достаточно длительный процесс. Подобные изменения не внедряются за один день.
Я не думаю, что сейчас застройщики массово начнут проектировать компактные квартиры. Да и сами покупатели не выбирают жилье по принципу наименьшего метража. Спросом всегда пользовались оптимизированные и функциональные планировки. Если человеку нужна трехкомнатная квартира, он не станет покупать однокомнатную. Вопрос тут исключительно в эргономике пространства. Все застройщики над этим планомерно работают.
Прогнозируете ли вы рост онлайн-сделок из-за изоляции и пандемии? Перешла ли ваша компания на удаленные продажи? Как бы вы охарактеризовали такой формат работы?
У меня вызывает недоумение тот факт, что у некоторых компаний не было решений, которые бы позволили им работать в дистанционном режиме. Я не удивлюсь, если, придя к ним в офис, увижу счеты вместо калькуляторов. Не думал, что такие компании еще существуют на рынке.
Тренд последних лет – это создание собственных CRM-систем и их постоянное развитие. Это предполагает дистанционную работу. Также подобные технологии необходимы при работе с региональными покупателями. В последние два года на дистанционные сделки с покупателями из других городов у нас приходилось до 25% от объема реализации. В апреле мы просто отмасштабировали эти решения на все продажи.
Если некоторые компании по каким-то причинам не хотели раньше внедрять такие технологии, то теперь сама жизнь подсказала им, что этим нужно заниматься. Мы также продолжим развивать дистанционные технологии.
Опыт последних месяцев показал, где у нас есть «узкие» места, мы будем дорабатывать эти моменты. Теперь мы получили четкое понимание, в каких направлениях нам нужно активнее развиваться. Но нам уже не придется все глобально переосмысливать.
Основной момент с удаленными сделками – это ФЗ №115, который требует идентификации личности. Как вы считаете, нужно ли как-то решить этот момент или все же личное присутствие хотя бы раз, но необходимо?
Да, пока что для идентификации клиента необходимо его личное присутствие. От банков требуют идентифицировать человека, подписывающего кредитный договор. Мы, как компания, имеющая право на выпуск электронно-цифровой подписи, должны удостоверить личность покупателя при выпуске ЭЦП. Но и та, и другая ситуация, на мой взгляд, не содержат предпосылок для мошенничества.
Мне сложно представить, чтобы кто-то хотел купить квартиру для другого человека, представившись им. Вероятно, имеет смысл пересмотреть или упростить эти две процедуры. В противном случае, при сделке с недвижимостью необходим как минимум один личный контакт.
Как ваша компания смотрит в будущее сегодня, когда все так быстро меняется и не в очень хорошую сторону? Вы за оптимистический или пессимистический прогноз?
У меня оптимистичный взгляд на вещи. Если уж мы отработали эти два карантинных месяца с достаточно положительным результатом, то я не вижу повода думать, что после отмены ограничений станет хуже. Да, к сожалению, доходы части людей уменьшились, кто-то потерял работу, но тотального коллапса экономики не произошло.
Это значит, что люди, которые обладали доходом для приобретения недвижимости с платежом в 30 тысяч рублей в месяц, в худшем случае купят квартиру с несколько меньшим ежемесячным платежом. С учетом низкой ипотечной ставки, которая имеет потенциал к дальнейшему снижению, ежемесячный платеж в любом случае будет находиться в достаточно комфортном диапазоне.
Да, в ближайшие месяцы люди будут осторожно совершать крупные покупки и следить за ситуацией в экономике и на рынке труда, но в целом ничего, кроме отложенного спроса, это не принесет. Рано или поздно покупатели вернутся на рынок. В дальнейшем события могут развиваться только в положительном ключе.
Читайте также
«Многие отказались от дорогостоящих покупок из-за сокращения доходов. Повышать цены на жилье было бы неразумно»
Герман Греф: до конца 2020 года ставки по ипотеке будут падать
Автор: Елена Филина
Дата публикации 26 мая 2020
