Программа льготной ипотеки под 6,5%, предложенная президентом РФ Владимиром Путиным в рамках совещания по вопросам развития строительной отрасли, подстегнула интерес россиян к новостройкам комфорт-класса. Новострой-СПб выяснил, каковы условия и сроки действия этой госпрограммы и многие ли жилые комплексы подпадают под ее действие.
Условия программы
Несмотря на то, что новая льготная ипотека должна была стартовать только 1 мая, многие банки начали принимать по ней заявки уже в третьей декаде апреля. Это стало возможно благодаря тому, госпрограмма распространяется на кредиты, выданные с 17 апреля по 1 ноября 2020 года. Первоначально речь шла о том, что жилье должно формально относиться к комфорт-классу, но позже этот параметр заменили максимальной суммой кредита.
Основные условия госпрограммы (согласно Постановлению Правительства РФ от 23.04.2020 № 566):
- покупка квартиры предусмотрена только на первичном рынке недвижимости;
- оформить льготную ипотеку можно до 1 ноября 2020 года;
- сумма кредита составляет 8 млн руб. для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга, Ленинградской области и 3 млн руб. для всех остальных регионов;
- первоначальный взнос должен быть не меньше 20%;
- ставка 6,5% сохраняется на весь срок кредита при условии комплексного страхования (в него входит страховка имущества, а также жизни и трудоспособности заемщика). В ином случае размер процентной ставки увеличивается не более чем на 1 п.п.
На реализацию программы выделено порядка 6 млрд рублей. Разницу между льготной и рыночной ставками банкам компенсирует государство. После 1 ноября продлевать программу не планируется – об этом во вторник, 28 апреля, сообщил вице-премьер Марат Хуснуллин. Такая мера предоставляется на короткий срок для того, чтобы в сложной ситуации поддержать как заемщиков, так и строительную отрасль.
При покупке жилья на льготных условиях можно воспользоваться и другими мерами господдержки – например, материнским капиталом и выплатой в 450 тыс. руб., положенной при рождении третьего или последующего ребенка. Также есть возможность оформить налоговый вычет, максимальная сумма которого составляет 260 тыс. руб. на покупку недвижимости и 390 тыс. руб. на уплату процентов по ипотеке.
Оформить заявку на кредит можно онлайн. В программе участвуют Сбербанк, «Альфа-Банк», ВТБ, «Дом.РФ», «Промсвязьбанк», «Открытие», «Россельхозбанк», «Совкомбанк» и другие.
«6,5% ставка неплохая, но есть ряд факторов, которые могут снизить эффект от этой программы. Во-первых, стоит отметить общее снижение доходов россиян. Жилищные кредиты для многих станут недоступны. Во-вторых, банки ужесточают требования к заемщикам. Это, прежде всего, касается размера первого взноса. Кроме того, менее лояльно банки будут относиться к людям, работающим в сферах, которые наиболее сильно пострадали от кризиса»
Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор»
Что подходит под определение «комфорт-класс»
Из-за того, что первоначально речь шла о субсидировании покупки квартир в проектах комфорт-класса, россияне стали активно им интересоваться. Позже правительство отказалось от использования данной характеристики. Вероятно, потому, что понятие «класс жилья» весьма относительное. Четкие параметры нигде не прописаны, и каждый девелопер может трактовать их так, как ему удобно, расставляя собственные акценты.
В целом, принято выделять пять основных классов недвижимости: стандарт (бывший «эконом», это название было заменено в 2018 году), комфорт, бизнес, премиум и элит.
Комфорт-класс отличается качеством строительных материалов, продуманностью планировок и вполне приемлемой транспортной доступностью. Это значит, что если даже в пешей доступности метро нет, то до него идет общественный транспорт, а путь занимает 10-20 минут. Благоустройству и безопасности проектов также уделяется особое внимание: дворы обычно закрыты от машин, установлено видеонаблюдение, на внутренней территории предусмотрены детские площадки и места для отдыха, есть паркинг.
«Если говорить о том, какие объекты подходят под эту программу, то таких очень много. Объектов стандарт-класса в Петербурге почти не осталось. Все ЖК, которые возводятся внутри КАД, автоматически перешли в сегмент комфорт-жилья»
Екатерина Сивова, совладелец инвестиционной компании Garnet
Сейчас при оформлении льготной ипотеки под 6,5% формальные характеристики комфорт-класса для застройщиков и покупателей не столь важны: определяющим условием для данного вида господдержки становится стоимость объекта. Причем, предельные суммы в размере 3 и 8 млн руб. относятся именно к сумме кредита, а не к цене квартиры.
Если рассматривать льготную ипотеку с точки зрения бюджета до 10 млн рублей (20% первоначальный взнос + кредит в 8 млн руб.), то в Санкт-Петербурге в этом сегменте находится 94% текущего предложения новостроек, а в Ленинградской области 100%, комментирует Александр Пыпин, руководитель проекта Dataflat.
В результате даже при минимальном первоначальном взносе в программу в Санкт-Петербурге попадают объекты не только комфорт-, но и бизнес-класса (как минимум однокомнатные и двухкомнатные квартиры).
Поэтому, если в процессе разработки программы еще были мысли о том, что застройщикам придется «подгонять» свои проекты под условные стандарты комфорт-класса, чтобы нарастить продажи, то сейчас их нет. Потому что основополагающим фактором в ней является стоимость жилья, а не его классовость.
«Льготная ипотека под 6,5% это, конечно, хорошо, но недостаточно для того, чтобы оказывать сильное воздействие на вектор развития рынка недвижимости. Соотношение жилья различных классов и стоимости останется на прежнем уровне», – полагает Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.
«Отсутствие общих критериев классификации жилья позволит каким-то проектам поменять позиционирование, но в любом случае, это радикально не изменит структуру рынка»
Роман Кучевский, исполнительный директор Glorax Development
Для немногочисленных дорогих проектов, значительная доля предложения в которых окажется за рамками указанного бюджета, застройщикам будет оптимальней не переделывать проекты, а организовывать собственные программы субсидирования с банками-партнерами. «Государственная программа субсидирования ипотечных ставок рассчитана всего на полгода, а за этот срок не всегда возможно переделать проекты и документацию к ним», - считает Александр Пыпин.
«При условии, что размер первоначального взноса стартует от 20% (а по факту может достигать 50-70% за счет собственных средств клиента), и к нему можно приплюсовать сумму до 8 млн рублей, то в рамках программы «Господдержка 2020» можно приобрести не только свое первое жилье, но и существенно улучшить условия проживания, рассмотрев приобретение многокомнатных квартир»
Денис Казберов, руководитель проектов компании «Мегалит – Охта Групп»
8 миллионов: для ипотеки в Петербурге более чем достаточно
В этом можно убедиться, обратившись к статистике. По информации Ольги Ульяновой, директора департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп», наибольшая доля сделок на первичном рынке Санкт-Петербурга традиционно приходится на студии и однокомнатные квартиры – их около 70% в общей структуре продаж.
Двухкомнатные занимают порядка 25%. Остальные сделки распределены между трех- и четырехкомнатными лотами. По итогам прошлого года средняя стоимость купленной квартиры в Петербурге составила 4,6 млн рублей. В Ленинградской области – 2,9 млн рублей. За первый квартал 2020 года эти показатели не сильно изменились.
По результатам анализа средних цен на первичную недвижимость категории «масс-маркет» в марте 2020 года, под программу льготной ипотеки попадают все студии и однокомнатные квартиры Санкт-Петербурга и Ленобласти, сообщает Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина».
Объем предложения жилья данной категории в Ленобласти на 1 апреля 2020 года составил 0,75 млн. кв. м – это 18,8 тыс. квартир, в Петербурге – 2,66 млн. кв. м или 62,8 тыс. квартир. Самые высокие средние цены на однокомнатные квартиры в Адмиралтейском районе – 8,3 млн. руб.
В Петербурге двухкомнатную квартиру по средней цене до 9 млн рублей можно купить практически во всех районах. Средние цены до 10 млн рублей на трехкомнатные квартиры в марте зафиксированы в Калининском, Приморском, Выборгском, Красносельском, Пушкинском, Красногвардейском и Колпинском районах.
Получается, на 8 «кредитных» миллионов вполне можно купить хорошую двух- или даже трехкомнатную квартиру как в Петербурге, так и в Ленобласти. Поэтому данная льготная программа направлена, в первую очередь, на поддержку семей с детьми, которые нуждаются в просторном жилье, считает Алексей Бушуев.
Таким покупателям в первую очередь следует рассматривать новостройки на начальных этапах строительства – так увеличатся шансы приобрести больше квадратных метров за меньшие деньги. В проектах, которые уже готовятся к сдаче, цены будут ощутимо выше. Но зато заветные ключи от собственной квартиры можно получить гораздо быстрее.
В каких ЖК можно купить квартиру по программе льготной ипотеки
Важную роль при покупке квартиры, безусловно, играет локация, транспортная доступность объекта, сопутствующая инфраструктура и сам проект. Так как диапазон предложения по программе льготной ипотеки под 6,5% в Петербурге и Ленобласти весьма широк, то при выборе квартиры стоит ориентироваться в первую очередь на свои личные предпочтения.
Например, основное предложение холдинга «Аквилон Инвест» представлено жилыми комплексами комфорт- и бизнес-класса, рассказывает руководитель отдела продаж Марианна Устинова. Сейчас ведется строительство восьми жилых комплексов в разных городских районах, и в каждом из них на покупку квартиры действует льготная ипотека с минимальной ставкой от 6% до 6,5%.
Так, в жилом комплексе комфорт-класса 4YOU в Московском районе (срок сдачи – конец 2020 года) на обозначенных государством условиях можно позволить себе полноценную трехкомнатную квартиру или «евротрешку». В ЖК «FoRest Аквилон» в Приморском районе стоимость «евротрешки» начинается от 6,1 млн руб.
В проекте комфорт-класса «Английская миля», который возводит компания Glorax Development на Петергофском шоссе, с учетом скидок (в том числе за покупку онлайн) стоимость почти всех квартир, даже самых больших, укладывается в 8 млн руб.
Во всех проектах ГК «Ленстройтрест» также можно приобрести недвижимость по субсидированной ставке. В голландском квартале «Янила» стоимость квартир стартует от 2,1 млн руб., в шведском квартале в «IQ Гатчина» – от 2,5 млн руб. Минимальная цена жилья в финском городке «Юттери» –2,6 млн руб.
В микрорайоне «Балтийская жемчужина» в ипотеку по льготной ставке 6,4% можно приобрести любую одно-, двух- или даже трехкомнатную квартиру площадью до 87 кв. м в ЖК комфорт-класса «Жемчужный каскад» и «Жемчужная гавань».
Что касается готового жилья, то по льготной ипотеке можно приобрести часть однокомнатных квартир бизнес-класса в клубном квартале Duderhof Club, а также любую однокомнатную квартиру класса «комфорт+» или ряд однокомнатных квартир класса Prestige в малоэтажных домах на побережье в ЖК «Жемчужный берег».
ГК «Полис Групп» сейчас возводит шесть ЖК в Петербурге, Мурино и Кудрово. В каждом из них можно приобрести квартиру в ипотеку от банка-партнера по ставке от 6,5%.
Купить квартиру в ипотеку по госпрограмме можно также в любом из жилых комплексов ГК «КВС».
Как повлияет «Госпрограмма 2020» на спрос и цены
Новая льготная программа появилась на рынке очень вовремя. В условиях пандемии и мирового кризиса как строительная отрасль, так и россияне нуждаются в поддержке государства. Ипотека – это один из мощнейших драйверов рынка, с ее помощью покупается порядка 70% всех квартир, говорит Ольга Ульянова.
С конца марта, в связи с резким падением рубля, банки начали повышать ипотечные ставки, а некоторые и вовсе свернули часть программ. Поэтому те, кто хотел приобрести квартиру, отложили покупку, наблюдая за ситуацией. Сейчас, когда государство предоставляет возможность купить квартиру на более выгодных условиях, рынок, скорее всего, вновь оживет.
«Мы ожидаем, что принятые государством меры помогут поддержать долю ипотечных сделок в текущих проектах компании на уровне прошлого года – не менее 40% – и позволят в целом простимулировать спрос»
Денис Казберов, руководитель проектов компании «Мегалит – Охта Групп»
Однако ряд экспертов не разделяют положительного настроя своих коллег. Так, Екатерина Сивова полагает, что без роста благосостояния особого эффекта от новой программы не будет. Потому что даже такая выгодная ипотека окажется для многих недоступной из-за роста безработицы и снижения доходов.
«Россияне сейчас озабочены далеко не улучшением жилищных условий и ставками по ипотеке. По нашим оценкам, около 60-65% новых клиентов откладывают процедуру подачи документов из-за опасения потерять работу или невозможности оформить необходимые для банка документы. Сейчас мы фиксируем явное сокращение числа заявок», – комментирует эксперт.
«Хочется надеяться, что программа повысит спрос, но точные прогнозы давать пока рано. Не все покупатели готовы к дистанционной покупке квартиры, многие будут ждать, пока опять станет возможно свободно посетить офис продаж, посмотреть площадку строительства, поговорить с представителем застройщика лично. Когда все вернутся в штатный режим работы, сказать сложно»
Роман Кучевский, исполнительный директор Glorax Development
Читайте также
На рынке присутствует тревожность. В текущей ситуации сбережения необходимо сохранить, а недвижимость – консервативный и низкорисковый инструмент
После пандемии будет резкий всплеск продаж в новостройках – мнение эксперта
Автор: Евгения Рекшан
Дата публикации 30 апреля 2020
