Вложить деньги в покупку номера в апарт-отеле – один из самых «безболезненных» способов инвестирования на сегодняшний день. Когда ставки по депозитам падают, а волатильность на финансовых рынках остается высокой, вход в проект апарт-отеля прост, прозрачен и выгоден: покупатель приобретает юнит и практически не участвует в управлении активом, только получает деньги на банковский счет – за все процессы отвечает компетентная УК. О том, как купить сервисный апартамент и заработать на этом, специально для Новострой-СПб рассказал Антон Агапов, директор по развитию сети апарт-отелей YE’S.
Три ключевых вопроса при покупке сервисных апартаментов для инвестиций
В периоды финансовой нестабильности традиционно происходит всплеск интереса к инвестициям в недвижимость. Сейчас, в условиях сложной экономической ситуации, россияне вынуждены пересматривать свою финансовую стратегию.
Центробанк фиксирует рекордный отток вкладчиков из-за падения ставок по депозитам и грядущего изменения налогообложения. Продолжающаяся общемировая пандемия и скачки курса делают рискованными покупку фондовых активов.
На этом фоне недвижимость остается надежным инструментом как минимум сохранения средств.
Рост интереса к вложениям в квадратный метр объясняется и тем, что теперь российский рынок недвижимости предлагает готовый финансовый инструмент, разработанный специально для инвестиций – сервисные апартаменты.
За последние годы сегмент получил серьезное развитие и зарекомендовал себя как понятный продукт, который гарантирует инвестору достойную доходность даже при минимальном участии в процессе.
Но, как и в случае с любым финансовым инструментом, крайне важно компетентно подойти к выбору объекта инвестиций. Какие три главных вопроса необходимо задать при покупке апартамента, чтобы вложение средств стало по-настоящему выгодным?
Сколько можно заработать?
Главный параметр, который должен интересовать инвестора – доходность. Как, обращаясь в банк, мы интересуемся размером ставки по депозиту, так и при покупке апартамента важна не планировка или высота потолков, а именно уровень дохода, на который можно рассчитывать.
При этом, как правило, приходится ориентироваться на расчетные, предполагаемые показатели, ведь продажи осуществляются задолго до начала операционной деятельности, ликвидные объекты распродаются задолго до завершения строительства.
Например, все юниты апарт-отеля YE`S Marata были выкуплены еще до получения акта ввода в эксплуатацию. Цифры доходности будут более обоснованными, если у компании, реализующей проект, уже есть действующие объекты. В этом случае есть возможность получить представление о фактических финансовых результатах операционной деятельности.
На какую доходность можно рассчитывать? При условии профессионального управления проектом доходность может составлять в среднем около 10%, что практически в два раза выше текущих ставок по депозитам.
Действующие апарт-отели сети YE’S обеспечивают своим инвесторам операционную доходность на уровне 8–12% годовых, в зависимости от объекта.
Можно ли делегировать управление активом?
Вникать в тонкости формирования доходной составляющей сегодня инвестору не требуется. Многие проекты предлагают готовые доходные программы. Это позволяет свести к минимуму участие в процессе управления активом.
По сути, о наличии апартамента в собственности будут напоминать только регулярные поступления на банковский счет. Выбирая объект для инвестиций, обязательно поинтересуйтесь наличием доходных программ, их условиями, какой уровень дохода они предполагают и какие функции берет на себя управляющая компания.
Наличие доходной программы открывает инвестору широкие возможности, например, позволяет вкладывать в объекты, расположенные в другом регионе или даже в другой стране.
Например, сейчас мы реализуем апарт-отель YE`S Astana в столице Казахстана. В общем объеме продаж 15% сделок приходится на долю покупателей из России, для которых покупка апартаментов в соседнем государстве – возможность диверсифицировать страновые риски.
Кто обеспечит заявленный уровень дохода?
Если при оценке жилого объекта важна репутация застройщика, то для сервисных апартаментов ключевую роль играет управляющая компания. Уточните, кто будет управлять апарт-отелем, собственная УК или привлеченный оператор, как давно компания работает в сегменте сервисных апартаментов и сколько объектов у нее в управлении.
Уровень компетенции УК определяет финансовую успешность проекта. Именно она отвечает за равномерную загрузку апартаментов, а значит, за стабильный операционный доход. За счет гибкой ротации краткосрочных и долгосрочных размещений, работы с корпоративными клиентами и других инструментов нивелируется сезонность и влияние других внешних факторов.
К примеру, в сети YE`S даже в условиях «коронакризиса» загрузка юнитов с марта по июнь не опускалась ниже 65%. До пандемии показатель заполняемости колебался от 84 до 100%. В условиях взрывного увеличения объема предложения сервисных апартаментов профессионализм управляющей компании определяет не просто уровень доходности объекта, но и в целом перспективы его жизнеспособности на высококонкурентном рынке.
Приобретая сервисные апартаменты, покупатель должен мыслить как инвестор, уделять внимание характеристикам, которые влияют на финансовую успешность. На этапе эксплуатации эту роль берет на себя управляющая компания.
Несмотря на сравнительную молодость формата у сервисных апартаментов в России уже сформировался пласт лояльных инвесторов, которые хорошо знают продукт и умеют зарабатывать с его помощью.
О том, насколько получаемый доход оправдывает их ожидания, можно судить по числу повторных покупок. Например, в сети апарт-отелей YE`S на их долю приходится до 40% сделок.
Наличие пула лояльных покупателей открывает возможности для федерального развития формата. Мы видим перспективы выхода сервисных апартаментов в российские регионы, где сегмент пока практически не представлен. Эффективным сценарием здесь может быть запуск апарт-отеля по франшизе под узнаваемым брендом. Именно поэтому УК YE`S в этом году вывела на рынок франшизу по строительству и реализации апарт-отелей в российских городах-миллионниках.
Уверены, что первые подобные проекты ждет финансовый успех, и доходность вложений в них будет сопоставима с показателями столичных объектов, а возможно, даже превзойдет их.
Читайте также
Извечный вопрос: квартира или апартамент – где жить, что сдавать?
Васильевский остров – лидер по количеству инвестиционно привлекательных апартаментов
Автор: Антон Агапов специально для Новострой-СПб
Дата публикации 03 ноября 2020
