Внесение кардинальных изменений в 214-ФЗ, полностью меняющих привычную систему работы девелоперов, стремительно увеличившийся спрос на новостройки, особенно в 4 квартале, доступная ипотека и ощутимый рост цен на жилье — таким запомнился 2018 год. Что будет в году наступившем, пытаются спрогнозировать эксперты Новострой-СПб.
Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»
В 2018 году застройщики приобрели огромный объем новых проектов, чтобы сделать переход на непривычные правила работы более плавным и безболезненным. Новость о том, что с 2019 года эскроу-счета становятся обязательными, для всех стала неожиданностью. Она заставила девелоперов пересчитывать экономику проектов, которые должны были стартовать в начале 2019 года. Многие из них в свете таких событий стали сложными и нерентабельными.
В 2019 году в большей степени застройщики будут продолжать реализацию следующих очередей в уже начатых жилых комплексах, а количество новых жилых объектов составит не более 30% от цифры 2018 года.
Ситуация очень похожа на период 2015 года, когда затраты застройщиков резко пошли вверх в связи с падением курса рубля, но рынок не позволял эквивалентно повышать цены. Девелоперы начали процесс оптимизации строительства и бизнеса. Сегодня ситуация осложняется тем, что оптимизацию большинство застройщиков уже прошли и очередное повышение себестоимости должно перекладываться на плечи покупателей. Могла бы спасти дешевая ипотека, но она тоже закончилась. Рынок начнет сжиматься. В среднесрочной перспективе, вероятно, нас ждет сокращение объемов на 30-35%.
Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development
Принятые нововведения призваны повысить защищенность покупателя. Однако эти нормы значительно повышают финансовую нагрузку на девелоперов, которую не все способны выдержать: часть малых и средних застройщиков будет вынуждена покинуть рынок. Все идет к консолидации рынка вокруг крупнейших компаний.
Ужесточение закона нарушит существующие финансовые модели и приведет к росту цен на новостройки на 10-20%. К тому же, рынок недвижимости всегда чутко реагирует на экономическую ситуацию в стране. Так как цена квадратного метра зависит от множества факторов, на ней, разумеется, отразится и увеличение НДС до 20%. В целом 2019 год будет непростым, но недвижимость не утратит своей инвестиционной привлекательности.
Ипотека по-прежнему будет являться драйвером рынка. Однако такого повышенного спроса, как в 2018 году, при низких ставках, мы, скорее всего, не увидим. Тем не менее, даже при увеличении ставки на 1-2 п. п., количество сделок с привлечением кредитных средств будет стабильно высоким. Ряд банков не прогнозирует снижения объемов выдач ипотеки в 2019 году. Динамика спроса будет зависеть от движения ставки Центробанка. Что же касается программы ипотечного кредитования для многодетных семей, не получившей должного распространения, то она, по прогнозам экспертов, в 2019 году будет пересмотрена.
Новых проектов появится достаточно много, так как застройщики обеспечили себе большой задел земельных участков на пороге глобальных изменений. Будущее рынка недвижимости за комплексным освоением территории, ведь строя целыми кварталами, гораздо легче управлять себестоимостью и конечной ценой продукта. В 2019 году на плаву останутся застройщики, которые способны быстро строить и быстро продавать.
В 2019 году мы планируем вывести на рынок наш новый масштабный проект в Приморском районе. Кроме этого, в 1 квартале будет сдана первая очередь ЖК «Светлый мир «Жизнь…» в Московском районе. Продолжится возведение апартаментов в квартале «Светлый мир «Внутри…» в Сестрорецке и освоение намывных территорий на Васильевском острове.
Андрей Кугий, директор коммерческого департамента Glorax Development
Год будет непростым. Очередные законодательные изменения внесут свои коррективы. В конце 2018 года Минстрой признал, что ввод жилья по стране будет почти на 13% ниже планового, а это примерно 11 млн кв. м площадей. То есть, если он должен был составить 86 млн кв. м жилья, то на выходе получилось примерно 75–76 млн кв. м. При этом в 2024 году показатель ежегодного объема ввода жилья должен достичь 120 млн кв. м. Получается, нужно искать возможности для развития, но они доступны крупным девелоперам, а вот небольшим застройщикам придется покинуть рынок.
Новые проекты будут появляться, но в небольшом количестве, а цены на жилье продолжат расти, поскольку увеличивается себестоимость строительства. Возможна небольшая стагнация рынка, но, надеемся, что она будет недолгой.
Не думаю, что ставки по ипотечным кредитам сильно поднимутся, поскольку в реализации национального жилищного проекта заинтересованы все, в том числе и банки. Но, безусловно, все будет зависеть от решений Центрального Банка и экономической ситуации в стране в целом.
Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu
Все участники рынка сейчас находятся в тревожном состоянии и не ждут ничего хорошего от 2019 года. В такой ситуации давать прогнозы — дело неблагодарное. Многие занимают выжидательную позицию и смотрят, куда качнет этот рынок. На мой взгляд, если ситуация продолжит развиваться так же, как и сейчас, то у нас в стране останется один рынок — Москва. Во всех остальных регионах будет тишина и болото.
Даже механизм эскроу-счетов у нас извращен до неузнаваемости. Что такое эскроу-счета? Дольщики вносят деньги на специальный счет в банке. Эти деньги принадлежат застройщику. Формально — это депозит, не займ. То есть застройщик размещает свои деньги в банке до наступления определенного момента — ввода дома в эксплуатацию. Во всем мире ставка по проектному финансированию уменьшается на ставку этого депозита, а у нас — увеличивается. В России застройщик должен платить банку проценты за этот депозит. Получается, что вы разместили деньги в банке и заплатили за это.
Кроме того, ставки по кредитам для застройщиков сегодня являются заградительными и не стимулируют развитие внутреннего спроса. В лучшем случае, получается работа ради работы (что уже неинтересно в условиях рисков нашей страны), а еще чаще получается убыток. Никто из предпринимателей не будет работать в таких условиях, вот и наступит болото.
Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»)
Новое законодательство связано с ростом издержек для застройщиков. Когда работа с эскроу-счетами станет обязательной, вырастет доля банковских кредитов в экономике строительных проектов. В результате цены на недвижимость, вероятно, продолжат расти. С другой стороны, изменения законодательства направлены на то, чтобы защитить покупателя от недобросовестных действий застройщика, и в этом их существенный плюс.
Есть вероятность, что количество новых стартов проектов в 2019 году сократится по сравнению с тем, что мы имели в 2018 году. Конечно, не стоит бояться того, что «будет нечего купить». А вот появление совсем новых локаций, скорее всего, происходить будет редко.
Ключевую ставку с сентября у нас повышали дважды, и в итоге она выросла на 0,5 п. п. Все-таки внешнеполитические и внешнеэкономические факторы бесследно не проходят. Но повышение не резкое, о повторении ситуации 2014 года речи не идет. Кроме того, сейчас потребитель может рассчитывать на ряд субсидий, материнский капитал.
Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп»
2019 год станет очень непростым для участников рынка недвижимости. Это будет период «естественного отбора» среди строительных компаний, выживут наиболее сильные и крупные игроки. Уже сегодня мы можем отметить ряд банкротств и уход некоторых застройщиков. Дальше их будет больше.
Окончательный переход на проектное финансирование и эскроу-счета, без сомнения, сделает строительный рынок более прозрачным и цивилизованным, но, вместе с тем, нанесет серьезный удар по бизнесу, приведет к серьезному удорожанию жилья и замедлению темпов развития отрасли в целом.
Наша компания планирует сконцентрироваться в основном на текущих проектах, но при этом ставит перед собой и более амбициозную задачу — за год ввести в эксплуатацию 10 жилых комплексов. Кроме того, на сегодняшний день мы получили еще 8 новых разрешений на строительство и будем продолжать наращивать земельные активы.
Что касается цен в 2019 году, то «отката» не будет. Застройщик не может работать себе в убыток. К тому же, тренд на удорожание ипотеки будет продолжен: во всяком случае, сами банкиры доверительно предупреждают нас об этом. Увеличение ключевой ставки на 0,25 п. п. влечет за собой удорожание ипотеки в среднем на 0,3 п. п. А удорожание ипотеки на каждый 1 п. п. приводит, в свою очередь, к отказу от нее 10% потенциальных заемщиков. Значит, весьма вероятно, что мы увидим ситуацию, при которой собственное жилье сможет позволить себе далеко не каждый.
Артем Кириллов, заместитель генерального директора по экономике и финансам ГК «КВС»
2019 год будет революционным для застройщиков: останутся только те, кто подготовлен в части систем внутреннего планирования и контроля, а также те, кто умеет рационально распределять временно свободные денежные средства.
Помимо застройщиков пострадают владельцы земельных участков, так как первым придется приостановить инвестиции в новые проекты и заняться своим текущим земельным банком. А именно — получить проектное финансирование по всем запущенным стройкам, которое, как известно, требует вложения собственных средств — от 10% до 25%. Как следствие: цены на земельные участки будут падать.
Начнутся банкротства компаний, так и не сумевших получить проектное финансирование. Сейчас уполномоченные банки готовы вкладывать средства только в проекты Санкт-Петербурга, Ленинградской области, Москвы и Московской области. Все остальные регионы находятся в зоне риска неплатежеспособного спроса. Отсюда мы получим новую волну недостроев и обманутых дольщиков. Первичный рынок недвижимости сократится.
Во второй половине 2019 года ожидается рост цен на первичном рынке до 20% (по причине увеличения процентной нагрузки застройщика из-за перехода на эскроу-счета), и, как следствие, увеличение цен на вторичном рынке, который начнет пользоваться большим предпочтением.
Яна Булмистре, руководитель отдела маркетинга Строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге
2019 год войдет в историю под знаком глобальных перемен, значение которых мы сможем оценить даже не в 2019, а в 2020 году. Многое будет зависеть от того, каким мы увидим закон о долевом строительстве — не факт, что он не претерпит новые изменения. Если проектное финансирование заработает в полной мере уже с 1 июля 2019 года, то вполне возможно сокращение предложения. Можно также ожидать стабилизации спроса относительно активного конца 2018 года, однако о провале говорить не стоит: переизбытка предложения в черте Санкт-Петербурге пока нет, а спрос корректирует застройку в тех или иных локациях. Как минимум, начало 2019 года мы прогнозируем таким же активным.
В том, что цены на недвижимость продолжат расти, уже никто не сомневается. Во-первых, повышается НДС, а это существенная составляющая всех проектов. Во-вторых, на 2019 год придется начало работы Фонда социального участия застройщиков, а это новые отчисления. Мы ожидаем роста цен не менее 10%. Однако, несмотря на общее удорожание предложения, сохранится тенденция перевеса интереса к квартирам в черте города, а также к комплексным проектам в перспективных локациях с хорошей транспортной доступностью.
Вероятнее всего, в начале года мы увидим новое увеличение ставок по ипотеке и даже выход их за «комфортный» покупателю показатель 10% годовых. При этом доля ипотечных сделок в масс-маркете останется высокой, около 50%. На сегодняшний день ипотека остается практически единственным комфортным инструментом приобретения жилья для многих граждан. Если не будет серьезных экономических стрессов, резкого повышения ставок не произойдет. В противном случае не исключено возрождение механизма субсидирования.
Надежда Калашникова, директор по развитию компании Л1
Наступивший год точно не обещает быть легким. С июля застройщикам придется полностью перестраивать свою работу. Уже сейчас пошли первые «звоночки»: из-за замены страхования объектов на отчисления в компенсационный фонд компаниям приходится приостанавливать продажи до решения этого вопроса.
На рынке будут появляться новые очереди уже строящихся жилых комплексов или единичные небольшие объекты с ограниченным числом квартир. Стоимость жилья станет расти: не лучшим образом на ней скажется снижение числа новостроек, повышение себестоимости строительства и увеличение с января НДС до 20%.
14 декабря Центробанк вторично за 2018 год повысил ключевую ставку, что привело к росту ставок по ипотеке. Если весной они находились на беспрецедентно низком уровне и составляли 7-9%, то уже сейчас в среднем повысились до 9-11%, что в пересчете на квадратные метры довольно существенно. Не исключено, что повышение стало не последним: в очередной раз совет директоров главного финансового регулятора соберется в начале февраля.
Наталья Осетрова, руководитель города-курорта Gatchina Gardens
Я бы назвала 2019 год периодом адаптации и переосмысления. Результатов изменений схем работы в строительной отрасли в 2019 году мы сразу не увидим — они придут в последующие годы. Судя по сегодняшнему состоянию 214-ФЗ, по качеству и глубине его проработки, понятно, что это неокончательная его редакция. Например, покупателей жилья бизнес- и элит-класса закон не защищает, так как сумма гарантированных выплат составляет 10 млн руб.
Необходимо переосмыслить и потребности рынка недвижимости. В нашем регионе наблюдается снижение стоимости и спад динамики продаж в сегменте «стандартное жилье». Очевидно, что эта категория представлена сейчас в избыточном объеме, а клиенты в большей степени ориентированы на «комфорт+» и бизнес-класс.
Вряд ли появится много новых проектов, но те, что выйдут на рынок, будут кардинально отличаться от тех, что были раньше. Концепции меняются в сторону комплексного формирования комфортной среды для жизни, ставки делаются в том числе на снижение этажности и плотности застройки. На подходе выход на рынок новых малоэтажных кварталов с развитой инфраструктурой. Как пример можно привести Inkeri от YIT и Veren Village от Veren Group. Структура рынка будет меняться, и 2019-ый год положит этому начало. Продавать квартиры в виде бетонных стен в высотных коробках скоро будет невозможно.
Михаил Ривлин, заместитель председателя «Охта Групп»
Изменения в законодательстве заставляют девелоперов занять выжидательную позицию относительно новых объектов. Пока что нет четких правил для застройщиков, только общая «маршрутная карта», в которой изменения прописаны «крупными мазками». Уровень покупательского спроса и цен в 2019 году тоже будет зависеть от нововведений и от того, насколько сильно в итоге они ударят по уже существующим и запланированным проектам.
Читайте также
Конец эпохи: итоги 2018 года на рынке новостроек Санкт-Петербурга
ТОП-10 лучших материалов 2018 года на сайте Новострой-СПб
Что будет с ипотекой в 2019 году?
Дата публикации 02 января 2019
