Доктор социологических наук, профессор кафедры экономической социологии СПбГУ Юрий Веселов в интервью Новострой-СПб рассказал о том, как новые поколения изменят отношение к собственности и рынок недвижимости, а также о градостроительных ошибках, которые сейчас допускаются властями, и их возможных последствиях.
На недвижимость сильно влияют поколенческие изменения, сейчас много говорят о sharing-economy, отказе от собственности и других явлениях. Какие тренды, на ваш взгляд, особенно ярко заявят о себе в развитых и развивающихся странах в ближайшие годы?
Мы будем жить в мире, который сочетает, казалось бы, несочетаемое. Основная часть населения у нас пользуется интернетом, электронными устройствами и другими технологическими преимуществами, а часть людей не имеет туалета и душа в доме, отопления, чистой питьевой воды. В Мумбаи, например, огромнейшие богатства соседствуют с трущобами: там у одного бизнесмена свой собственный небоскреб, а рядом люди не имеют доступа к воде и электричеству. У нас то же самое: в нашей стране, к сожалению, большое неравенство людей в разных регионах.
У нас есть города, которые живут на уровне Европы, а есть места, которые можно сравнить только с Угандой. И это региональное различие будет только нарастать, если ничего не изменить. В 90-х годах мы перешли к рыночной экономике, но это не всем оказалось по силам. Какая может быть рыночная экономика в деревне, где пять домов? Рынок работает с массовым спросом, а в некоторых регионах массового спроса нет. И если оттуда уходит государство, за ним уходит и бизнес. И люди в 21 веке снова начинают заниматься промыслами — охотой, собирательством. Например, в северных регионах люди собирают морошку, причем для Норвегии. Некоторые города просто умирают: в России более ста брошенных городов и поселков, где все разбито и разрушено, там остаются по несколько человек. И как они там выживают — это большой вопрос.
Такое неравенство будет увеличиваться, если не изменится государственная политика. Но чтобы что-то сдвинулось, возможно, необходимо менять баланс федеральных и локальных властей. У нас сейчас вся власть в Москве, а остальные регионы — это данники. Мы платим налог, чтобы откупиться, и не ждем, что на эти деньги у нас что-то будет построено. А у местных властей очень мало финансов, чтобы решать проблемы в собственном регионе. Кроме того, мало внимания уделяется человеческим ресурсам. Город — это не стены и здания, это, прежде всего, люди.
Как будут развиваться крупные города и, в частности, Санкт-Петербург?
У нас не так много крупных городов, мы страна мелких городов. У нас всего несколько миллионников, действительно крупными городами можно считать только Москву и Санкт-Петербург, они будут развиваться хорошими темпами. И отставание между ними и «другой Россией» будет увеличиваться. Внутренняя миграция развивается по направлению к крупным городам. Люди приезжают в Санкт-Петербург, который стал образовательным центром, и для студентов, кстати, сейчас Санкт-Петербург даже более привлекателен, чем Москва. Благодаря ЕГЭ школьники могут сдать экзамены у себя в регионе и затем переехать в другой город. Такая внутренняя миграция будет способствовать поддержанию численности крупных городов.
В Санкт-Петербурге очень высокий уровень культурного капитала, который имеет тенденцию к монетизации: приезжают туристы и оставляют деньги в разных учреждениях. Культурный капитал — это и сам город со своей атмосферой, и театры, музеи, дворцы, парки. Все это привлекает людей в город и затем монетизируется, у Санкт-Петербурга в этом плане еще большие перспективы. Я считаю, что в ближайшее время количество туристов в городе может удвоиться.
На ваш взгляд, у нас достаточно инфраструктуры для размещения туристов, в частности — апарт-отелей?
Конечно, недостаточно, строительство апарт-отелей — это только формирующаяся тенденция. На рынке арендной недвижимости работают до сих преимущественно мелкие частники. Федеральные и местные власти должны понимать, что без развития аренды и апарт-отелей невозможно представить себе дальнейшее будущее. Может быть, необходимо обсудить введение каких-то льгот для инвесторов в этом сегменте, помогать с инфраструктурой и коммуникациями.
Вообще удивительны различия в девелопменте в разных странах. В Испании, к примеру, за счет государства прокладываются коммуникации, дороги, а девелоперу остается только построить дом и подключить его ко всем уже проведенным сетям. В России же девелопер получает пустой участок, рядом с которым нет ничего, и сам занимается всеми коммуникациями. В результате у нас в Ленинградской области есть малоэтажные жилые комплексы, где даже нет канализации, все сливается в болото, потому что тянуть все трубы из города дорого.
Возможно, здесь дело в собственности, чья земля — застройщика или государства?
Да, но ведь должно быть государственно-частное партнерство. Вопрос о собственности будет, скорее всего, пересматриваться. Чья дорога, по которой вы ездите? Ваша или государства? Есть федеральные дороги, есть муниципальные, но ездим по ним мы, люди. В средние века не было собственности, было право пользования: крестьянам давал в пользование землю феодал, феодалу — король. У нас сейчас пока все хватаются за собственность, огораживают свои участки.
Россия — это страна металлических заборов. Все закрыто, вы думаете, что за забором вас никто не тронет, а стоит выйти за его пределы — и там будут бандиты, пьяницы. Огораживание — это неправильная политика. Когда-то из-за забора все равно придется выйти, и надо создавать комфортное и удобное для всех пространство. Чтобы жить спокойно, надо открываться, должно быть хорошо как на своей территории, так и на соседней, иначе возникает резервация.
При этом до сих пор девелоперы также мыслят границами, обещают поставить заборы и обеспечить таким образом безопасность. Но нужно же не огораживаться, а выстраивать единую безопасную среду, контактировать с местными сообществами. Самые безразличные люди — это богатые люди, они думают, что могут построить заборы, поставить сигнализацию и обеспечить безопасность на своей территории, в своем замкнутом пространстве, а что происходит за его пределами им все равно, им плевать на общественные пространства. Мы рассчитываем, что, когда станет более заметным влияние миллениалов и креативного класса, ситуация может измениться, потому что эти люди мыслят по-другому.
Наш университет проводил исследование, мы пытались выявить, что жители города вкладывают во фразу «Я — петербуржец», какая может быть идентификация себя с Санкт-Петербургом. У людей представления о городе такие же, как существовали в 60-х, 70-х годах. При этом оказалось, что у нас нет локальной идентификации: никто не говорит, что он житель Выборгского района или Петроградской стороны. Мы не чувствуем себя хозяевами своего региона, своего района, двора, мы собственники только своей квартиры. Есть логическая цепочка: «я — россиянин», «я — житель Санкт-Петербурга», а дальше сразу следует «я — хозяин своей квартиры». И промежуточного звена между городом и квартирой нет, мы не создаем ассоциативности между людьми. Сейчас появляются коворкинги, которые пытаются формировать эти связи на уровне рабочего пространства, но что-то такое необходимо развивать и в направлении жилья.
Например, во многих странах есть Neighborhood Watch — соседское поддержание безопасности. Люди сообщают друг другу о каких-то подозрительных явлениях или людях и в случае необходимости звонят в полицию. Таким образом, все вместе обеспечивают должный уровень безопасности и комфорта. У нас отсутствует это понятие «все вместе»: мы не можем соединиться в сообщество. Русские люди — индивидуалисты. Существуют только я, моя семья и государство, а все остальное нас не касается, мы не можем контактировать с соседями, с людьми на улице, у нас нет социальности, это большая проблема России.
Также у нас глобальная проблема с доверием и соседскими сообществами. Доверяет ли один китаец другому? Около 70% доверяют. А доверяет ли один русский другому? Только 20-25%: русский человек относится к своему соотечественнику с подозрением, он не открыт для общения. Есть пустая коммуникация, которая не выливается в доверие и формирование социальных связей, у нас эпоха одиночек. Зато у человека может быть тысяча людей на Facebook. А что такое тысяча друзей? Это неразборчивость в связях. Нужен прорыв в сторону качественной, а не количественной коммуникации.
В последнее время, кстати, девелоперы стали задумываться о коммуникации: многие проекты сейчас подразумевают какое-то общее пространство, где-то проводятся мероприятия. Получается, это важный и правильный тренд?
Да, я считаю, что это абсолютно правильно. Мир не должен ограничиваться внутренним пространством квартиры, но если уж работать в этом направлении, то важно сделать так, чтобы и внутренний двор не был границей мира. А девелоперы элитных поселков и элитных домов как раз часто способствуют ограничению пространства, устанавливают те же заборы, делают закрытые территории. То, что в своем доме вы делаете какие-то зоны для общения, это хорошо, но этого мало: надо объединять разные дворы, выходить на связь с соседними жилыми комплексами. Проблема в отсутствии идентификации человеком себя как представителя локального сообщества. Люди в больших домах не знают своих соседей и знать не хотят, не знают, кто представляет местную власть, ничего не делают в своем районе.
Должна меняться культура бизнеса, девелопер должен понимать, что это и его город тоже. Но застройщиков проблемы города не особо волнуют. Каждая компания думает, прежде всего, о своей прибыли, а не об общих ценностях. Есть такие понятия, как fair business и fair trade — ответственный бизнес, честная торговля. У нас, к несчастью, эта философия неразвита, нет каких-то моральных категорий, все основано на деньгах.
В чем это проявляется?
К примеру, одна из главных ошибок Санкт-Петербурга — строительство гетто вокруг кольцевой дороги, я имею в виду внешнюю часть трассы, там, где областная земля. Губернатору Ленинградской области нужно сдавать большое количество квадратных метров, поэтому власти разрешают девелоперам строить там дома высотой по 25-30 этажей, и все эти районы через 25 лет превратятся в гетто. При этом, несмотря на близость дороги, там нет нормальных выездов, в Мурино люди по часу стоят, чтобы выехать из района. Когда они покупали квартиры, они верили, что построят дороги, развязки и будет, как в Нью-Йорке. Но Нью-Йорка не получилось, а жилье уже куплено.
Это ошибка градостроительной политики. На этих территориях могло бы быть малоэтажное или коттеджное строительство, а строительство высоток постепенно убьет КАД. Как только начнут появляться съезды в большом количестве, кольцо встанет. Мы создаем большие проблемы и себе, и следующим поколениям, потому что все упирается в деньги, о грамотной политике никто не думает. При этом ситуация только усугубляется: за Мурино застройка пошла дальше, в сторону Охтинского разлива, и количество гетто-проектов с высокой плотностью населения на ограниченной территории увеличивается.
И это замкнутый круг: девелоперу нет смысла строить малоэтажное жилье, а государство и не требует этого, государству нужны высокие показатели. Застройщика волнует прибыль: он может построить дом высотой четыре этажа, а может — высотку в 25 этажей и получить в шесть раз больше денег. Но люди скоро поймут, что это жилье низкого класса, будут двигаться в пригороды, в сторону лесных массивов, туда, где настоящая природа. Но пока там единичные проекты, и выбрать не из чего.
Но из пригородов не так легко попасть в центр. Что делать с транспортной проблемой?
Эту проблему решают скоростные трассы, Западный и Восточный скоростные диаметры помогут облегчить ситуацию. Люди действительно поняли, что из пригорода до Васильевского острова можно добраться за 40 минут. И нет нужды селиться на переоцененном Крестовском острове, если можно рассмотреть что-то в Симагино или другом поселке. Тенденция движения за город наблюдается во всех мегаполисах, и этот тренд будет нарастать.
В связи с развитием технологий можно ли надеяться на появление каких-то новых видов транспорта?
Возможно, скоро дроны будут переносить людей, однако пока их нет. Но уже произошла революция в сегменте такси, благодаря Уберу и Яндексу. Вы сидите за городом, можете с телефона заказать машину, через три минуты она будет у вас. Другое дело, что для загородной жизни это пока дорогой способ перемещения, по городу ездить на такси, конечно, дешевле. Но я знаю многих людей, которые отказываются от собственных автомобилей. Они поняли, что девушку своей машиной в самое сердце не поразить, а обслуживать автомобиль дорого, пользоваться такси гораздо выгоднее. Такси — это общественный вид транспорта. Тот же Нью-Йорк давно распробовал такси: там дорогая парковка, машину содержать сложно и дорого, горожане активно пользуются услугами такси. С помощью агрегаторов революция произошла и у нас.
Второй глобальный тренд — это электротранспорт. К примеру, я часто езжу в Китай, там практически все население крупных и мелких городов перемещается на электрических мотороллерах. Заправить мотороллер бензином дороже, чем зарядить его. В результате достигается большая экономия, а также снижается уровень вредного воздействия на экологию. В Индии все ездят до сих пор на мотороллерах с бензином, и там вообще нечем дышать. Надеюсь, мы будем двигаться по цивилизованному пути, у нас уже появляются электрические велосипеды и самокаты, можно ожидать распространения и электромотороллеров, и электрических машин. Но нужны экономические стимулы: стоимость топлива должна быть выше, чем стоимость зарядки, и тогда дело пойдет.
Ожидать ли революции в плане отношения к собственности в жилье? Если мы готовы отказаться от машин в собственности, может, и держать свои квартиры не захотим?
Думаю, в будущем люди будут чаще арендовать жилье или апартаменты, где есть обслуживание и какие-то сервисы — уборка, доставка продуктов, химчистка. Если вы не хотите этим заниматься, то и не будете. При этом возможна группировка по интересам: есть уже жилье для йогов, для вегетарианцев, можно будет найти все что угодно. Люди, которые имеют общие ценности, будут селиться вместе, движение будет в этом направлении.
При этом, безусловно, новое поколение более гибко относится к проблеме собственности. Молодежи непонятно, зачем покупать, если можно арендовать. Кроме того, есть отдельное движение антиконсьюмеристов — противников потребления, которые не покупают ничего, лишь бы купить. Но, конечно, жилищный фонд останется, людям все равно надо будет где-то жить. Посмотрите на США: люди легко перемещаются, снимают жилье в одном штате, потом переходят на работу в другой штат и снимают жилье там. У нас пока старые поколения думают о «своем угле», но важность этого «своего» будет сходить на нет.
Интервью подготовлено Александрой Трофимовой и Екатериной Сахаровой
Читайте также
КАД-2 все-таки появится: как второе кольцо повлияет на новостройки Ленобласти
«Застройщики не сильно озадачены качеством и инфраструктурой проектов»
«Город должен быть готов содержать общественные пространства»
Дата публикации 12 октября 2018
