На съезде строителей Ленобласти вице-губернатор Михаил Москвин заявил о том, что правила игры для девелоперов меняются. Чиновники намерены сократить строительство у границ с Петербургом, чтобы остановить бесконтрольное разрастание данных территорий и решить проблему нехватки инфраструктуры. Портал Novostroy-SPb.ru спросил экспертов отрасли, какие последствия будут иметь нововведения и даст ли это толчок для развития отдаленных районов.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент»
Данное решение направлено на то, чтобы сократить объемы возводимого жилья в соответствующих зонах и купировать бесконтрольное разрастание города и превращения территорий субурбии в сплошной мегаполис, «каменные джунгли». Нагрузка на социальную инфраструктуру прилегающих к Петербургу районах, которая возникла в связи с массовым строительством, стала настоящей проблемой для жителей заКАДья и областных властей. Вываливание новостроек за границы города – это экстенсивный путь развития, который только увеличивает транспортное плечо, создает проблемы в развитии инфраструктуры. Вместо того, чтобы обустраивать и усовершенствовать городские кварталы, заниматься реновацией серого промышленного пояса Петербурга и хрущевских кварталов, процесс пошел в неуправляемом и стихийном направлении. Гораздо проще и дешевле строить в чистом поле. Попытка отрегулировать и упорядочить эту сферу весьма похвальна.
Нововведения на рынке, несомненно, отразятся на новостройках региона. По итогам 2015 года сложилась ситуация, когда жилья продано меньше, чем введено в эксплуатацию. Формируется навес избыточного предложения, в том числе введенных в эксплуатацию объектов. Сокращение ввода жилья и объемов строительства – это правильный шаг, который ведет к оздоровлению рынка.
Понятно, что на смену программе «Соцобъекты в обмен на налоги» приходит программа выкупа. Выкуп за половину стоимости – менее интересное предложение для застройщика.
Любой девелоперский проект должен быть ориентирован прежде всего на местный спрос. Жилье в рекреационных зонах для сезонного проживания не может быть объектом массового спроса, каким пользуется жилье для постоянного проживания. Нельзя рассчитывать, что люди из Подпорожского района будут ездить на работу в Петербург. Спрос на новое жилье определяется уровнем экономического развития того или иного района Ленобласти. Объемы строительства должны соответствовать платежеспособному спросу в данной локации. Если не создаются места занятости в отдаленных территориях, то там нет соответствующего спроса. Например, строительство порта «Усть Луга» привело к реализации на прилегающей территории нескольких девелоперских проектов.
Илья Андреев, вице-президент NAI Becar
Принятие подобной инициативы на первых порах, несомненно, приведет к сокращению объемов строительства, насколько конкретно предсказать сложно. Тем не менее, такое решение может иметь успех: свободных «пятен» под застройку в черте города крайне мало. Объемы строительства в Ленобласти сегодня колоссальные: только за январь 2016 года было построено более 550 тыс. кв. м жилья. Нужно понимать, что покупатели жилья в Ленобласти, как правило, работают и отдыхают в Петербурге, налоги платят также в бюджет Петербурга. Таким образом, власти Ленобласти получают от строительства новых объектов только расходы и неудобства вместо прибыли. Поэтому, чем дальше от границ с Петербургом будет вестись активная застройка, тем более рентабельными будут проекты для Ленобласти.
Однако очень важно, чтобы подобная мера была не единственной, а проводилась в комплексе с развитием рабочих мест непосредственно на территории Ленобласти, строительством торговых площадей, рекреационных зон, офисных центров. Если покупатель сможет жить и работать в Ленобласти, то инициатива крайне перспективна. Что касается рынка в целом, то после принятия нововведения, можно прогнозировать серьезный рост стоимости квадратного метра, особенно в проектах, находящихся на границе с Петербургом, ввиду дефицита предложения. Предположить, каково будет увеличение в процентном соотношении, на данный момент сложно. Также мы прогнозируем временное замедление темпов строительства инфраструктуры, однако при комплексном подходе ситуация довольно быстро изменится.
Дмитрий Крутов, директор по развитию ГК «Доверие»
Интерес девелоперов к строительству в Ленобласти с введением новых правил, безусловно, охладеет. С другой стороны, именно такой реакции застройщиков и добивались региональные власти, для которых массовое возведение жилых объектов стало настоящей проблемой – запаздывает их обеспечение инфраструктурой, коммуникациями и социальными объектами. Тем не менее, в регионе уже сейчас на стадии реализации находится такое количество проектов, что ближайшие несколько лет объемы предложения будут более чем достаточным. Только в зонах наиболее интенсивной застройки на данный момент выдано разрешений на 9 млн кв. м жилья, эта цифра с избытком обеспечит потребности возможных покупателей. Тем более, что на текущий момент для таких локаций, как, например, Мурино предложение превышает спрос примерно в 4 раза.
Программа «Соцобъекты в обмен на налоги» претерпевает некоторую корректировку для того, чтобы снизить строительные аппетиты девелоперов. Теперь в ближайшей к Петербургу, так называемой, «красной» зоне за построенные школы и детские сады правительство будет возвращать не до 70% от уплаченных застройщиком налогов, а только 50%. Однако даже такое ужесточение, в целом, остается приятным бонусом для девелоперов – в соседнем Петербурге эта программа вообще не действует, и вся финансовая нагрузка ложится на плечи строительной компании. Для отдаленных локаций, которые сейчас находятся вне внимания застройщиков, правила выкупа соцобъектов остаются прежними.
Реальное изменение в структуре предложения в Ленобласти мы увидим в отдаленной перспективе нескольких лет, когда к логическому завершению подойдут существующие проекты. Интенсивность и плотность застройки уменьшится, зато увеличится количество единичных проектов в локациях близ областных центров, таких как, например, Гатчина или Красное Село. При этом девелоперы будут работать не на инвесторов, которые раньше массово скупали студии для перепродажи (они, впрочем, с текущего рынка в основной массе ушли), а на потребителей, которые действительно ищут место для жизни. В этой связи можно ожидать, что увеличится доля социальных квартир для военных или малоимущих.
Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб»
В Ленинградской области объем ввода жилья за 2015 год достиг такого же уровня, что и в границах Санкт-Петербурга – это произошло впервые. Эта тенденция продолжит развиваться ближайшие годы, к тому же, постепенно из города будут уходить проекты эконом- и комфорт-класса и перемещаться в Ленобласть. Сейчас там реализуются значительные проекты комплексного освоения территории. Скорее всего, новые правила сегментирования земель повлияют на строительный рынок Ленобласти в долгосрочной перспективе и коснутся удаленных районов, так как спрос там будет минимальным.
В краткосрочной перспективе рынок новостроек Ленобласти никаких изменений не почувствует. Но если качественное и недорогое, по сравнению с городом, предложение жилья начнет сокращаться, это повлечет за собой увеличение спроса и цен за квадратный метр. Оценить на сколько могут измениться цены на первичное жилье пока сложно, нужно дождаться, когда новые правила вступят в законную силу и девелоперы начнут выводить на рынок новые проекты, руководствуясь этими нормами.
Власти Ленобласти стараются найти решение, которое смогло бы сбалансировать ситуацию и не привело к вариантам нелицеприятным, когда человек въезжает в новый дом, а рядом нет ни дорог, ни школ, ни минимальной инфраструктуры. Чиновники и девелоперы должны достичь необходимого взаимопонимания в плане потенциальных возможностей. Ведь ни один инвестор не возьмется за проект, экономику которого сложно просчитать, или когда высоки риски. Если новые правила утвердят без изменений, то это может повлечь за собой сокращение объемов ввода жилья и соответственно притормозить строительство социальных объектов.
Сейчас практически все проекты возводимого жилья сконцентрированы на пригородной территории, с удаленностью от границ Санкт-Петербурга максимум на 20 км. Так что спрос на жилье в дальних локациях будет зависеть от цены, которая должна быть существенно ниже, и транспортной доступности.
Дмитрий Ермышев, руководитель отдела маркетинга «ПОБЕДА-девелопмент»
Нужно понимать, что девелопер идет строить не туда, где есть земля, а где есть потенциальный спрос. Я принимал участие в реализации успешных проектов, которые находились далеко за пределами города, но их успех, в одном случае, был продиктован сложившимся естественным дефицитом внутри локации – там долгое время никто и ничего не строил, во втором случае – отдаленный город стал активно развиваться, туда потянулись новые рабочие, вслед за этим пошли и девелоперы. Но и в одном, и в другом случае проекты разовые. Удовлетворив существующий или формирующийся спрос, продавать там больше некому. Если появятся локации, которые будут развиваться с точки зрения создания точек приложения труда, новых рабочих мест, то естественно, девелоперы туда выдвинутся.
Нововведения отразятся повышением цены, которая ляжет очередным бременем на покупателей. Строить там, где нет платежеспособного спроса, неинтересно, а где он есть, может сойти на нет, потому как слишком много всего пытаются взвалить на застройщиков: социальная инфраструктура, дороги, сети. Все это делает новое строительство по цене приближенным ко «вторичке» в уже обжитых районах.
Думаю, что текущие проекты будут достраиваться. Даже новые будут развиваться. Земля-то уже куплена. Но вот девелоперы, считая экономику проекта, рассматривая тот или иной участок, задумаются: что может такого еще случиться, что нужно предусмотреть в расходах?
Все точки приложения труда у нас находятся в Петербурге. С точки зрения количества рабочих мест, область пока отстает от города. Таким образом, на спрос будет влиять расстояние и время в пути. Если территория будет находиться в 30 км от города, а вести к ней будет 4-полосное шоссе с отличным покрытием, рядом будут остановки пригородного ж/д транспорта, которые смогут доставлять в течение 40 минут людей до центра города, то такая локация может быть востребована. Но таких идеальных локаций нет. Были проекты и монорельса, и строительства метро, но все это не реализовано, а строящиеся развязки и расширения дорог смогут лишь разгрузить уже существующие пробки.
Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с госорганами «СПб Реновация»
Инициатива властей Ленинградской области не окажет мгновенного влияния на ситуацию, тем не менее, в перспективе девелоперам придется приспосабливаться к новым правилам игры, и вероятно, что некоторые из них снизят объемы строительства.
Причем причина замедления будет не в нехватке земли (даже в «красной» зоне имеющихся участков под жилищное строительство хватит еще на много лет), а в обременениях по социальной инфраструктуре. По уже заключенным договорам в «красной» зоне область обещает выполнить свои обязательства по выкупу в полном объеме, а далее готовы возмещать только 50% стоимости. Это значительная нагрузка на девелоперов, ведь строительство школы на 800 мест обходится примерно в 1 млрд рублей. Маржа девелоперов сегодня и так не велика, и дополнительные затраты могут снизить привлекательность новых проектов. Более того, даже при старых условиях застройщики в пригородных районах не спешили в последнее время со стартом масштабных проектов, предпочитая строить небольшими очередями, чтобы оперативно реагировать на колебания спроса.
Что касается отдаленных территорий из «зеленой» зоны, то в сегодняшних условиях их развитие маловероятно. В Петербурге массовый спрос на такие проекты могут обеспечить только жители города, а из них только малая часть готова тратить на дорогу до КАД более часа. Поэтому застройка территорий из «зеленой» зоны возможна, скорее, за счет развития местной инфраструктуры, появления новых производств и точек притяжения.
Анастасия Тузова, генеральный директор E3 Group
Более низкие цены на земельные участки, лояльное отношение властей области и муниципалитетов к необходимости возведения достаточного объема необходимой инфраструктуры для жителей новых районов и более простые процедуры согласований приводят к тому, что застройщики стали активнее реализовывать проекты в прилегающих к Санкт-Петербургу районах Ленобласти. Диспропорции развития на границе города и области выражены также в том, что строительство инфраструктуры часто не успевало за возведением жилых домов. Это приводит к снижению качества жизни в районах и формированию потенциальных «гетто».
Решение властей Ленинградской области об увеличении финансовой нагрузки на застройщиков в плане строительства социальных объектов и работ по возведению путепроводов и развязок приведет к удорожанию новых проектов планируемого «красного пояса». По оценкам E3 Investment, можно ожидать сокращения нового строительства в ближайших пригородах в долгосрочной перспективе – до 50% от потенциальных объемов. Часть проектов может быть переориентирована в более высокий ценовой сегмент и перенесена на территорию Санкт-Петербурга, часть проектов останется на территории «красной» зоны, многие проекты строительства бюджетного жилья будут вынесены на территорию «желтой» зоны.
Ожидаема активизация застройки территорий «желтой» зоны, прилегающих к скоростным магистралям по направлению к Санкт-Петербургу. Развитие строительных проектов на этих территориях будет обусловлено в первую очередь транспортной доступностью и загруженностью транспортных артерий, например, сегодня в рабочие часы средняя скорость движения по новой трассе А121 Петербург – Сосново в 3 и более раз превышает скорость движения по трассе – Колтушское шоссе. Соответственно, при равном уровне развития инфраструктуры потенциальный жилой комплекс, расположенный на территории 60 км от города по одной трассе может быть интересен покупателю также, как и удаленный на 20 км, но по забитой автомобилями магистрали. Для успешной реализации планов региональных властей необходимо активизировать выполнение планов по реконструкции основных транспортных магистралей: трассы Скандинавия, Мурманского, Петрозаводского, Московского, Киевского шоссе. Аналитики E3 Investment полагают, что если власти удачно расположенных с транспортной точки зрения городов и поселков «желтой» зоны смогут подтянуть уровень инфраструктурной обеспеченности территорий, то строительные проекты там смогут составить достойную конкуренцию жилым комплексам ближайших пригородов. При этом неизбежно перераспределение части строительных проектов более высокой ценовой категории на территорию Санкт-Петербурга.
Но роста интереса застройщиков к территории «зеленой» зоны ожидать не приходится – локальные проекты точечной застройки будут по-прежнему обеспечены лишь невысоким спросом со стороны жителей этих муниципалитетов, работающим в Петербурге представителям среднего класса такая удаленность от города покажется по-прежнему неприемлемой.
Николай Копытин, генеральный директор ГК Normann
Правила взаимодействия с застройщиками в части совместного создания социальной инфраструктуры Ленинградская область начала вырабатывать раньше, чем город, и это уже принесло свои позитивные результаты, особенно в проектах комплексного освоения территорий. В Мурино, Кудрово, других районах, где одновременно работает сразу несколько застройщиков, инфраструктурная нагрузка распределяется между ними более или менее равномерно и становится не такой обременительной.
Новые правила, озвученные губернатором на съезде строителей, также имеют свою логику. Но для того, чтобы их обсуждать, нужно четко понимать конкретику, а ее пока нет. Территория, находящаяся в границах трассы А120 и Кольцевой дороги, – огромна. Стоит ли применять к ней единые правила и требования? Что-либо оценивать еще рано. На проектах, находящихся в процессе строительства, новые правила, скорее всего, не отразятся. А в дальнейшем застройщикам придется еще более тщательно прорабатывать экономику новых проектов, до момента приобретения земельных участков, с учетом их будущих территориальных особенностей.
Читайте также:
Программа «Соцобъекты взамен на налоги»: как работает и кто в ней участвует
Дата публикации 24 февраля 2016
