Ситуация на рынке новостроек, по мнению экспертов, постепенно стабилизируется: спрос уже не такой высокий, как и темпы подорожания квартир. Однако ждать снижения цен в ближайшем будущем точно не стоит. О том, что готовит рынок покупателям в этом году, специально для Новострой-СПб рассказала Екатерина Пчелкина, начальник отдела маркетинга «РСТИ» (РосСтройИнвест).
2020 год был очень непростым для всех. Какие тренды прошлого года для рынка недвижимости вы бы отметили? Какие из них перешли в нынешний год и почему?
Прошлый год включил в себя самые стрессовые для рынка состояния – от почти замерших продаж в апреле-мае из-за объявленного локдауна до ажиотажного спроса и стремительного роста цен в осенние месяцы.
Надеемся, что в этом году рынок сохранит стабильное состояние, застройщики будут реализовывать квартиры более равномерными темпами. Конечно, при условии, что нас не ждут новые экономические и пандемические катаклизмы.
Как бы вы сейчас описали рынок новостроек Петербурга? Что происходит со спросом?
В последнее время рынок стабилизируется – уже нет ажиотажного спроса, активного роста цен. Январь текущего года ничем не отличался по результатам от аналогичных периодов прошлых лет. Традиционно в январе объем сделок относительно других месяцев снижается примерно на 20-30% – и этот год не стал исключением.
Решение жилищных вопросов люди откладывают на время новогодних каникул. Количество проданных нами в январе 2021 года лотов сопоставимо с объемом, реализованным в это же период годом ранее.
Большая ли доля инвесторов на рынке новостроек сегодня? Спровоцировала ли льготная ипотека таких покупателей? Или они покупают в рассрочку или 100%-ную оплату?
Доля инвесторов в 2020 году, согласно опросам наших покупателей, составила около 20%. Еще около 5% покупателей улучшают жилищные условия посредством реализации многоступенчатого жилищного проекта – покупают квартиру на перспективу, пока не определившись, для себя или для того, чтобы в дальнейшем ее продать и купить большую по площади/в лучшем районе и т.д.
Около половины от всех инвестиционных сделок (для дальнейшей реализации и для сдачи в аренду) прошли с привлечением ипотеки, количество таких покупателей выросло за счет программы льготной ипотеки. Более трети всех наших клиентов приобрели квартиру на условиях 100%-ной оплаты, еще 15% – в рассрочку.
Что они приобретали? Квартиры какого метража, в каком сегменте, какой средний бюджет?
Подавляющее большинство таких сделок – это студии и однокомнатные квартиры небольшого метража. Две трети инвесторов выбирают для инвестирования из всех наших проектов жилой комплекс комфорт-класса New Time в Приморском районе. Меньше всего таких сделок в проекте премиум-класса Familia, который холдинг «РСТИ» (Росстройинвест) возводит на Петровском острове, – примерно 3%.
Средний чек по инвестиционным сделкам в прошлом году составил 4,65 млн рублей, а средняя площадь приобретаемых квартир – 32 кв. м.
Есть мнение, что этот и следующий год пройдут под эгидой переуступок, т.е. инвесторы, купившие жилье в новостройках, будут перепродавать квартиры перед сдачей в эксплуатацию, и рынок наводнится такими предложениями. Так ли это?
Вряд ли нас ждет большая волна переуступок, объем инвестиционных сделок не столь значителен, да и переуступки на нашем рынке явление не новое. Кроме того, около половины объема составляют ипотечные сделки – продать такую квартиру можно, но это, как правило, сложные встречные сделки, которые не очень ценятся покупателями на рынке.
Многие ли сегодня в Петербурге покупают жилье с целью сдачи в аренду в дальнейшем или все же с целью перепродажи?
Как показывают опросы наших покупателей, приобретающих квартиру с инвестиционными целями, квартиру для дальнейшей реализации покупают 85% клиентов, еще 15% – для сдачи в аренду.
Цены в прошлом году показали небывалый рост. Как сильно подорожали ваши проекты за 2020 год?
Рост цен обусловлен не только и не столько льготной ипотекой, но и степенью строительной готовности объекта, удорожанием строительных материалов. Рост цен за год составил 15-20% в зависимости от проекта.
Что будет с ценами в этом году? Ожидается ли такой же рост или ипотечный потенциал населения исчерпан, а раз не будет высокого спроса, то и новостройки не будут активно дорожать?
Если рыночную ситуацию не скорректирует вмешательство макроэкономических факторов, в 2021 году прирост цен будет незначительным, в пределах инфляции. Нет причин и для обратной тенденции, снижения цен.
Все больше проектов будут реализовываться по схеме эскроу. В 2020 году увеличились цены на стройматериалы, на некоторые – весьма значительно.
Например, стоимость арматуры возросла в два раза. Существенно подорожали и витражные алюминиевые конструкции – более чем на 30%. Все это влияет на себестоимость строительства.
Что бы вы посоветовали инвестору, подбирающему новостройку сегодня: решаться на покупку, пока действует льготная ипотека, или подождать замедления роста цен?
Инвесторы, выбирая объект инвестирования, сравнивают модели доходности. Нередко регулярные инвестиции или накопление капитала выгоднее, чем приобретение квартиры на заемные средства и сдача ее в аренду. Об успешности инвестиций вряд ли стоит судить исходя из процентной ставки по кредиту, важнее оценить динамику стоимости квартиры на рынке. Рост цен сейчас замедлился, но они не будут снижаться, поэтому в сделку выгодно войти сейчас.
Каким вам видится развитие рынка новостроек Петербурга в ближайшие полгода? С учетом стагнации в экономике, нерастущих доходов населения – ждать ли нам еще каких-то потрясений или рынок уже адаптировался к ним?
Рынок чувствителен прежде всего к изменениям макроэкономических показателей. Критичное изменение любого из показателей может предвещать резкое изменение ситуации на рынке. Сейчас рынок близок к сбалансированному состоянию. Мы надеемся, что ситуация останется стабильной и в дальнейшем.
Читайте также
Цены на новостройки летят вверх: квартиры в Петербурге подорожали более чем на 800 тыс. рублей, что будет дальше?
Льготная ипотека позволила чаще покупать новостройки бизнес- и премиум-класса в Петербурге
Автор: Валерия Осипова
Дата публикации 19 февраля 2021
