В связи с приближением 1 июля – даты отмены долевого строительства, эксперты все чаще прогнозируют повышение интереса покупателей к комбинированной схеме приобретения квартир в новостройках. Еще бы: рассрочка+ипотека – неплохой способ обезопасить себя. До ввода объекта в эксплуатацию покупатель платит беспроцентную рассрочку, а уже после – когда понятно, что строительство точно завершится – остаток суммы выплачивается по ипотеке. Подробнее о комбинированной схеме оплаты специально для Новострой-СПб рассказал Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС.
Риск того, что покупатели потеряют часть средств даже после перехода с 1 июля на новую схему продаж, действительно существует, ведь государство гарантирует возврат только суммы, лежащей на эскроу-счете. Но в случае покупки квартиры в ипотеку покупатель платит не только застройщику, но и банку – проценты за пользование кредитом. И действующее законодательство не предусматривает никаких гарантий возврата этих средств при возникновении проблем со строительством или в каком-либо ином случае. Таким образом, в данном аспекте ситуация для покупателей, приобретающих квартиру в ипотеку, не изменится даже после 1 июля. С переходом застройщиков на новую схему работы они смогут рассчитывать лишь на возврат средств, вложенных непосредственно в строительство, но не уплаченных банку за пользование кредитом.
Предложение покупателям комбинированных схем оплаты квартиры, позволяющих избежать получения ипотеки до момента ввода дома в эксплуатацию, будет личным делом каждого застройщика.
Если говорить о нашей компании, то в данный момент мы не планируем прибегать к таким схемам как продажа квартиры в рассрочку с последующим переходом к ипотеке. Главный минус этого варианта – отсутствие у застройщика уверенности в том, что покупатель сможет получить ипотеку в конце срока действия рассрочки.
Есть и другие существенные минусы. В среднем, строительный цикл занимает два года. Все это время застройщику экономически невыгодно получать за квартиру минимальные платежи по рассрочке в ожидании последнего крупного транша, ведь рыночная стоимость объекта будет расти быстрее. Для нас подобная ситуация аналогична заморозке квартиры с неясными перспективами ее последующей реализации.
Кроме того, количество денег на счетах эскроу влияет на процентную ставку по проектному финансированию. Чем больше средств там аккумулировано, тем ниже ставка. Учитывая это, продавать по такой схеме нам, скорее всего, будет неинтересно. Либо стоимость квартиры изначально будет высокой – на старте продаж ее цена уже должна быть сопоставима с ценой к моменту ввода дома в эксплуатацию, когда предполагается получение последнего платежа (ипотеки).
Например, на начальном этапе продаж стоимость квартиры составляет 3 млн руб. Через два года, перед вводом объекта в эксплуатацию, она увеличится до 4 млн руб. В случае продажи недвижимости по комбинированной схеме «рассрочка+ипотека» для покупателя даже на начальном этапе цена составит 4 млн руб. Только в этом случае такая форма оплаты будет выгодна для застройщика. Однако тогда этот вариант становится неинтересен покупателю. Таким образом, я не думаю, что в ближайшие годы схема «рассрочка+ипотека» получит широкое распространение на рынке.
Читайте также
Около 35% жилых проектов Петербурга перейдут на эскроу
«Покупателям нужно проявлять бдительность и выбирать новостройки с высокой степенью готовности»
Эксперты объяснили, почему покупатели жилья боятся договоров с использованием эскроу
Дата публикации 29 апреля 2019
