Все мы ждем от осени перемен: оживления спроса, новых проектов, ярких спецпредложений и ценовой коррекции. Оправдаются ли ожидания потребителей, Новострой-СПб рассказал Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС.
Как бы вы охарактеризовали сейчас рынок новостроек Санкт-Петербурга и области? Какие тренды можно выделить на первичном рынке города, а какие – в области?
Одно из отличий текущего года от предыдущего – ярко выраженный отпускной сезон, так как за последние полтора года люди соскучились по полноценному отдыху и возможности куда-то поехать. Также летний период наложился на фактическое прекращение программы льготной ипотеки. В связи с этим многие потенциальные покупатели отложили решение о приобретении квартиры на более поздний срок. Во многом этим и обусловлено июльское снижение спроса на строящееся жилье. Но уже в августе и сентябре спрос заметно активизировался. Мы ожидаем, что к октябрю он выйдет на стабильно высокий уровень.
Еще один тренд – увеличение числа партнерских ипотечных программ застройщиков и банков, в рамках которых покупатели могут взять кредит со сниженной ставкой. Например, по ряду наших ЖК, где наполнение счетов эскроу в данный момент превышает потребность в финансировании, мы с банками-партнерами можем предложить покупателям существенный дисконт по ипотечной ставке, в некоторых случаях уменьшив ее почти в два раза. Важная особенность заключается в том, что в рамках такого предложения уменьшение процентной ставки происходит без удорожания квартиры.
Еще один из основных трендов осени – отказ застройщиков от значительных денежных скидок и переход к точечным акционным историям, которые имеют маркетингово-рекламный характер. Например, мы построили точную копию квартала ЦДС «Чёрная Речка» в одной из самых популярных компьютерных игр в мире – Minecraft. В ней пользователи могут прогуляться по центру Петербурга, территории нашего жилого комплекса и пройти квест. Это позволит новой аудитории познакомиться с концепцией ЖК, его архитектурой и благоустройством.
Основной драйвер роста цен и спроса – льготная ипотека – осталась, но ее условия были изменены. Отразится ли это на рынке новостроек? Как?
В данный момент 95% ипотечных сделок заключаются по программам без госсубсидирования, а также по программе семейной ипотеки. Спрос на обновленную льготную ипотеку ощутимо снизился. Однако мы не видим, чтобы это каким-либо образом повлияло на рынок. После ожидаемого снижения в июле, в августе спрос стал восстанавливаться до плановых значений. Во многом благодаря тому, что ставки по стандартным ипотечным программам поднялись не так значительно, как можно было ожидать. Сейчас они колеблются в пределах 8-9% годовых. Конечно, это не 6%, как было несколько месяцев назад, но спрос говорит о том, что люди готовы приобретать квартиры на таких условиях.
Велика ли доля сделок по льготной ипотеке в ваших проектах в этом году? Востребованы ли сельская ипотека (в области), военная, семейная? Часто ли совершают покупки с участием маткапитала?
Доля семейной ипотеки, несмотря на значительное улучшение условий программы, пока осталась без изменений и составляет около 5% в общей доле ипотечных сделок. Возможно, еще прошло слишком мало времени. В Петербурге есть множество семей, которые подходят под обновленные условия программы, но о новых возможностях семейной ипотеки было объявлено так внезапно, что многие потенциальные покупатели еще не успели сориентироваться в ситуации и принять решение о приобретении жилья. Подвести какие-то итоги можно будет чуть позже, ближе к концу года.
Потенциально под обновленные условия программы подходят 150-200 тысяч петербургских домохозяйств.
Покупают ли сегодня квартиры в новостройках в рассрочку, трейд-ин?
В последнее время мы практически полностью ушли от рассрочек. Застройщик – это все-таки не финансовое учреждение. Начислять проценты и следить за платежами – дело банка. Кроме того, застройщики никогда не смогут предложить более интересные финансовые программы, чем банки. Максимальный период рассрочки ограничен периодом строительства дома, что делает размер ежемесячных платежей просто колоссальным. На фоне ипотеки, которая позволяет расплачиваться за квартиру более 20 лет, этот инструмент в последние годы потерял свою привлекательность.
В текущий момент доля продаж с использованием длительной рассрочки в «Группе ЦДС» не превышает 1%.
Чаще мы готовы предоставлять рассрочку на непродолжительное время – один-два месяца. Это обусловлено тем, что много покупок совершается при одновременной продаже уже имеющейся недвижимости. Срока в один-два месяца как раз хватает на реализацию старой квартиры и закрытие сделки с новым объектом недвижимости.
Если говорить о трейд-ин, то данная схема редко применяется в нашей компании. После изучения всех вариантов приобретения квартиры, покупатели в 99% случаев выбирают оплату с помощью ипотеки. На мой взгляд, в сегодняшних реалиях схема трейд-ин больше подходит для проектов бизнес-класса и элитной недвижимости, где стоимость квадратного метра настолько высока, что застройщик может заморозить цену на квартиру на несколько месяцев, необходимых для продажи имеющейся у покупателя жилплощади. В массовом сегменте это трудно реализуемо.
Что покупают сегодня в Петербурге, а что в области? Сильно ли различаются покупательские предпочтения? Что, кроме цены, важно для клиентов?
Проекты в Санкт-Петербурге и Ленинградской области несколько отличаются друг от друга по своей концепции и квартирографии. И, говоря о спросе в разных регионах, нужно учитывать эти факторы.
В городских проектах не так важен критерий минимальной цены. Здесь покупатели выбирают квартиру, чаще исходя из своих индивидуальных потребностей. Например, в наших жилых комплексах в Петербурге достаточно равномерно выкупаются как компактные, так и просторные одно- и двухкомнатные квартиры. Хорошо продаются и семейные квартиры с тремя спальнями.
В областных проектах же цена пока остается одним из основных факторов в принятии решения о покупке. В связи с этим, продуманные студии и компактные однокомнатные квартиры остаются лидерами продаж в таких объектах.
Что сейчас с предложением строящегося жилья на рынке Петербурга и области? Некоторое время назад были мнения, что формируется дефицит из-за активного спроса. Так ли это?
Действительно, за прошлый год и первую половину текущего с рынка вымылась значительная часть ликвидного предложения. Строители прикладывают усилия, чтобы вывести на рынок новые проекты и восполнить накопившийся дефицит.
Так, в течение первого полугодия наша компания вывела в продажу новые корпуса в строящихся жилых комплексах, например, в ЦДС «Новые Горизонты» и ЖК «Город Первых» в Новосаратовке. Также в июле мы стартовали с абсолютно новым объектом – концепт-кварталом ЦДС Dreamline в Приморском районе.
Благодаря этому, в данный момент на рынке не ощущается серьезный дефицит, но предложение действительно сужено.
Как сильно выросли в цене ваши проекты с начала года? Какой рост цен вы ожидаете еще в среднем по рынку до конца года? Правда ли, что себестоимость строительства сильно увеличилась?
За первое полугодие 2021 года цены на квартиры в наших строящихся домах выросли на 10-15%, но в последние месяцы мы отмечаем замедление или остановку этого роста. С большой долей вероятности такая ситуация сохранится на рынке до конца года. Точечный рост цен возможен лишь по наиболее ликвидным объектам.
Что касается себестоимости строительства, то с прошлого года она увеличилась, и значительно.
Уровень цен прошлого года сегодня уже является уровнем себестоимости, так как подорожали абсолютно все составляющие строительного процесса – от материалов до рабочей силы.
Планируете ли вы выводить новые проекты в этом году? Если да, то где и в каком сегменте?
В первую очередь, мы планируем развивать уже реализуемые проекты – Parkolovo, ЦДС «Новые Горизонты», проект в Новосаратовке. Это – истории не про один дом, там еще много работы. Также у нас в проработке находятся несколько новых перспективных проектов, но это вопрос немного более отдаленного будущего. Говорить о конкретике в данном случае пока рано.
Каким вам видится развитие рынка новостроек в ближайшее время? Согласны ли вы с тем, что на рынке формируется «ипотечный пузырь»?
Я бы не назвал текущую ситуацию «ипотечным пузырем». В ближайшие годы нашему рынку совершенно точно можно не бояться повторения американского сценария.
Если говорить о прогнозах, то в ближайшие месяцы на рынке недвижимости еще сохранится благоприятная для клиента сбалансированная ситуация. Фактор роста цены пока практически отсутствует, а умеренный спрос позволяет спокойно выбрать подходящую квартиру. Такое положение дел сохранится примерно до середины осени.
Читайте также:
«Первичный рынок уже никогда не будет прежним»
Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Петербурга и Ленинградской области в августе
Автор: Ангелина Христофорова
Дата публикации 15 сентября 2021
