Можно ли считать, что рынок справился с пандемией, будут ли в строительной сфере новые потрясения и как застройщики планируют работать с представителями поколения Z? На эти и другие вопросы Новострой-СПб ответила Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина».
Какие тренды на рынке новостроек Петербурга сейчас, в середине 2021 года, вы бы выделили?
Сейчас происходит монополизация и стандартизация рынка. После перехода на эскроу-счета и проектное финансирование возросли как финансовые, так и административные издержки.
Порог входа на рынок для новых компаний практически непреодолим.
Банки стремятся финансировать только очевидно экономически выгодные проекты от опытных застройщиков. Сокращается качественное предложение и платежеспособный спрос. Финансово стабильные покупатели недвижимости предъявляют высокие требования к проектам. Ощущается острый недостаток земельного фонда. Интерес девелоперов смещается в сторону Ленобласти и серого пояса города.
Можно ли в целом сказать, что первичный рынок уже адаптировался после истории с пандемией, которая сильно изменила нашу жизнь?
Первичный рынок уже никогда не будет прежним. И не только пандемия стала тому причиной. Факторов очень много: и растущие издержки, и повышение административных барьеров, и усугубившийся экономический кризис, и сокращение реальных доходов населения. Но есть и положительный сдвиг, стимулом для которого стала пандемия: ускорилась диджитализация отрасли. Сокращение бюрократических процедур в результате введения дистанционных сделок стало огромным шагом для консервативной строительной сферы. Никто не предполагал, что в такие короткие сроки можно будет перевести смежные банковские и государственные службы в цифровую среду. Процедуры требуют постоянной доработки, но технологический сдвиг помог значительно улучшить клиентский сервис.
Что сегодня происходит с предложением новостроек в Петербурге? Действительно ли все ликвидное жилье раскупили во время льготной ипотеки, когда действовали прежние условия кредитования?
В 2020 году объем предложения сократился на 30%. Вполне ожидаемый результат, учитывая пандемию, подорожание строительных материалов и услуг, переход на новую схему работы, рост издержек и вымывание с рынка компаний, которые не выдержали новых условий работы. В первом полугодии 2021 года предложение увеличилось на 16%. И этот показатель на текущий момент можно считать весьма успешным, ведь факторы, оказывавшие влияние на рынок недвижимости в 2020 году, никуда не делись. Правда, льготная ипотека от государства помогла строительным компаниям нарастить финансовую стабильность за счет ажиотажного спроса.
Но дефицит земельного фонда все равно не позволяет девелоперам значительно пополнить портфель перспективными участками.
Как бы вы охарактеризовали спрос сейчас? Он снизился? Что востребовано у покупателей квартир в новостройках сегодня?
В первом полугодии 2021 года спрос сократился на 4% в сравнении даже с самоизоляционным аналогичным периодом 2020 года. Ажиотажный спрос исчерпал себя. Это не удивительно, ведь в июне инфляция достигла рекордной цифры в 6,5%, в то время как реальные доходы населения только по официальной статистике еще в апреле снизились на 3,5%. Сегодня формирующие спрос покупатели разумно не видят смысла вкладывать свои средства в подорожавшие варианты «эконом». В тренде – развитая жилая среда с современными проектами в экологически благоприятных локациях с эргономичными планировками. В крайнем случае, потребители готовы экономить на лишних квадратных метрах, но только не на собственном комфорте. Чтобы удержать внимание клиентов, застройщикам нужно больше работать не только над функциональностью планировок при сохранении высоких стандартов домостроения, но и над благоустройством придомовой территории. Также обязательным атрибутом современной новостройки стал подземный отапливаемый паркинг со спуском на лифте.
Изменились ли покупательские предпочтения за последние несколько лет или нет? По-прежнему разбирают маленькие квартиры или уже покупают и просторные и не только на котловане, но и на завершающих стадиях?
Покупательские предпочтения, конечно, изменились.
На рынок вышли пока «инопланетные» для традиционного рынка недвижимости представители поколения Z.
Они как продукт цифрового мира совсем не привязаны ни к офису, ни к дому. Нам еще только предстоит понять: мода на коливинги и коворкинги – это пережиток молодости или будущее рынка недвижимости.
Что касается покупок на котловане, то они потеряли смысл после перехода на эскроу-счета. Покупатели больше не участвуют своими финансами в строительстве дома, застройщики получают деньги только после сдачи объектов в эксплуатацию. Преимущество от сниженной процентной ставки за кредит при досрочных продажах не так очевидно. Цены на начальном этапе строительства могут снизить только при выводе объекта на рынок, но при дефиците предложения признанные лидеры отрасли редко видят в этом смысл.
Маленькие квартиры по-прежнему покупают, если бюджет не позволяет рассчитывать на большее, но только комфортные и в современных жилых комплексах. Качество жилой среды и строительства сейчас играет ведущую роль при выборе недвижимости. В «Балтийской жемчужине» пользуется спросом услуга trade-in, когда имеющаяся квартира становится первым взносом для улучшения жилищных условий.
Ипотека по-прежнему в тренде сегодня и является основным драйвером продаж или рассрочка и 100%-я оплата также пользуются популярностью?
После изменения условий по льготным программам покупатели Москвы и Санкт-Петербурга практически лишились преимуществ от субсидируемой государством ипотеки. Сегодня в Северной столице под условия льготной программы попадает лишь 15% всего предложения. Но ипотека всегда будет драйвером в сегменте масс-маркет, а тем более в период экономического кризиса, когда реальные доходы не позволяют населению накопить деньги на значительно подорожавшее жилье. Что касается рассрочки, то застройщикам невыгодно выдавать беспроцентную рассрочку на длительный срок, а быстро вернуть деньги за квартиру без продажи имеющегося жилья достаточно сложно. При ощутимом сокращении платежеспособного спроса могут появиться различные модификации ипотеки и рассрочки, разработанные девелоперами совместно с банками, но на данном этапе пока никто ничего не придумал лучше ипотеки.
Как сильно с начала года подорожали квартиры в ваших проектах?
В «Балтийской жемчужине» цены корректируются в зависимости от степени готовности объекта, спроса и уровня инфляции. Недвижимость в микрорайоне остается максимально сбалансированной по цене и качеству в сравнении с сопоставимым жильем во многих других районах города. Так, в строящемся ЖК «Жемчужная гавань», который сдается в этом году, можно приобрести однокомнатную квартиру даже бизнес-класса по цене от 7 млн рублей. Сейчас квадратный метр жилой недвижимости в этом ЖК стоит от 169 тыс. рублей. В сданном в конце 2020 года ЖК комфорт-класса «Жемчужный каскад» стоимость метра чуть меньше и стартует со 166 000 руб. за квадратный метр.
Что происходит с ценами на недвижимость в целом по рынку? Как сильно, по вашим прогнозам, подорожает первичное жилье до конца года?
Рост цен по итогам 2020 года составил 26,4% в Санкт-Петербурге и 23,5% – в Ленобласти. За первое полугодие 2021 года в целом по рынку рост цен на жилую недвижимость от «эконома» до бизнес-класса показал удивительное единообразие: в Санкт-Петербурге – 15%, в Ленобласти – 16%. Увеличение издержек застройщиков на строительство и дефицит земельного фонда, рабочей силы и качественного предложения на данный момент не оставляют шансов на снижение средних цен. Впрочем, сокращение платежеспособного спроса должно сдержать дальнейшее подорожание.
До конца года цены будут расти умеренно и в основном точечно на объекты повышенного спроса.
Много ли инвесторов сегодня на рынке новостроек или этот бум уже прошел и сейчас покупают в основном для себя?
Чтобы инвестировать в недвижимость сегодня, нужно обладать экспертным опытом и постоянно мониторить рынок на предмет новых выгодных предложений. Простая покупка на этапе котлована и дальнейшая перепродажа может не принести ожидаемой прибыли. Вложения в коммерческую недвижимость тоже должны быть продуманными и лучше под конкретного арендатора. Впрочем, инвестиционная активность держится пока на высоком уровне. Сказываются негативные ожидания, экономический кризис, безработица после пандемии – люди ищут альтернативные источники пассивного дохода. Петербург как туристическая мекка всегда будет местом повышенного спроса на арендное жилье.
Каким вам видится развитие рынка новостроек в ближайшее время? Ждать ли нам каких-то потрясений или все будет спокойно?
Отсутствия потрясений гарантировать не могу. Помимо форс-мажоров, в рыночный механизм может вмешаться государство. Но пока при прочих равных условиях ограниченное дорогостоящее предложение от крупных компаний и сниженный платежеспособный спрос будут балансировать на довольно низком уровне. Неизбежное из-за рекордных темпов инфляции ужесточение денежно-кредитной политики ЦБ понизит доступность ипотеки. В этих условиях государство, конечно, будет искать возможность адресной поддержки наиболее уязвимых слоев населения. Но кардинально изменить ситуацию помог бы только экономический рост, стимулировать который могут инструменты поддержки бизнеса: сокращение административных барьеров выхода на рынок, поддержка предпринимательства и инноваций в строительстве, привлечение внутренних и зарубежных инвестиций.
Читайте также:
Новостройки на месте бывших промзон Петербурга: что предлагают девелоперы покупателям
Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Петербурга и Ленинградской области в августе
Автор: Ангелина Христофорова
Дата публикации 02 сентября 2021
