Льготная ипотека на новых условиях потеряла актуальность для Санкт-Петербурга

Программа льготной ипотеки под 6,5% недавно претерпела существенные изменения. Как на них отреагировал рынок и на каких условиях теперь можно взять жилищный кредит, узнал Новострой-СПб.

Краткая история вопроса

Программа «Господдержка 2020» стартовала в середине апреля прошлого года. По задумке властей, она должна была помочь в сложные «коронакризисные» времена как простым гражданам, так и строительной отрасли в целом. Благодаря льготной ипотеке у покупателей появилась возможность не откладывать приобретение жилья на неопределенный срок, а девелоперы получили столь необходимые для реализации своих объектов финансовые «вливания».

Ожидания правительства оправдались. После резкого падения спроса на квартиры во время карантинных ограничений последовал всплеск продаж. Выгодные условия льготной ипотеки вполне ожидаемо подстегнули интерес россиян к покупке недвижимости, особенно в Санкт-Петербурге и Москве, а заявленный полугодичный срок действия программы заставил их действовать незамедлительно.

Однако такой ажиотаж имел и неприятные последствия: лихорадочный спрос обернулся резким ростом цен на квадратные метры. Например, в Петербурге квартиры подорожали в среднем более чем на 20%. В итоге выгода от низких ставок в конце года почти нивелировалась, и льготная ипотека перестала быть суперактуальной. Тем не менее, многие граждане продолжили покупать себе жилье с помощью данной программы.

Было/стало

Программа «Господдержка 2020» менялась несколько раз.

В «классическом» ее варианте первоначальный взнос составлял 15%. Максимальная сумма кредита – 12 млн руб. для Петербурга, Ленинградской области, Москвы, Московской области и 6 млн руб. – для всех остальных регионов. Стандартная процентная ставка – 6,5% – в некоторых случаях могла оказаться и ниже, в зависимости от индивидуальных договоренностей между застройщиками и банками.

Предполагалось, что программа прекратит свое действие 1 ноября 2020 года, однако ее продлили до 1 июля 2021 года. Но и этот срок не стал финальным: в последний момент власти решили пролонгировать ее еще на год. Правда, совсем на других условиях.

С 1 июля 2021 года базовая ставка по льготной ипотеке повысилась до 7%, а максимальный размер займа составил 3 млн руб. для всех субъектов РФ, включая Петербург и Москву. И это практически вычеркнуло столичные регионы и крупные российские города из списка участников программы.

«Программа «Господдержка 2020» оказалась мобильной. Она быстро менялась в зависимости от ситуации и потребностей на протяжении всего срока действия. Это способствовало ее востребованности и расширению клиентопотока. Продление программы еще на год – «ожидаемо неожиданное». Измененные условия делают ее более точечной, рассчитанной на определенную категорию граждан и приобретаемое ими жилье»

Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие»

Сокращение количества обращений

Лимит в 3 млн рублей стал серьезным ограничивающим фактором при выборе объектов недвижимости, считает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». Так как льготная ипотека была наиболее востребована в сегменте массового жилья, то изменение условий тут же привело к снижению покупательской активности.

По данным Никиты Пальянова, директора по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис», в Петербурге количество заявок на ипотеку уже сократилось на 60%. Конечно, свою роль сыграл и фактор сезонности, но фактически ипотека с господдержкой теперь может пригодиться либо при покупке малогабаритного жилья в Ленобласти, либо при наличии объемного первого взноса (40-50% и выше).

Татьяна Хоботова отмечает, что в первую неделю июля обращения за льготной ипотекой действительно сократились в 2-2,5 раза, но к концу месяца столь резкий отток все-таки уменьшился. В этом сыграли роль два основных фактора: экономический и психологический. Да, ограничение максимального размера кредита по льготной ипотеке сразу «урезало» число предложений, но участники рынка в основном были к этому готовы, поэтому старались решить свои жилищные вопросы до 1 июля 2021 года. А после дедлайна граждане «выдохнули» и уже в спокойной обстановке начали искать более выгодные для себя варианты с подходящими характеристиками, пусть и не по льготной ставке.

Впрочем, даже после увеличения ключевой ставки ЦБ РФ произошел незначительный рост ипотечных ставок по стандартным программам. «Средняя ставка сейчас находится на уровне 8,5%, что значительно ниже, чем в 2018-2019 гг. Тем не менее, клиентам нужно время, чтобы привыкнуть к новым финансовым условиям приобретения жилья. Вероятно, к концу года ситуация стабилизируется и рынок недвижимости вновь оживет», – считает эксперт.

Любопытные данные предоставляет Екатерина Сивова, совладелец инвестиционной компании Garnet. По итогам первого полугодия 2021 года спрос на покупку недвижимости с помощью ипотеки в Петербурге вырос на 15,45% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. В сегменте новостроек рост оказался более значительным, плюс 46,1% к первым шести месяцам 2020 года. На вторичном рынке недвижимости Северной столицы также спрос в первые шесть месяцев вырос, но положительная динамика составила 27,07% к аналогичному периоду прошлого года.

Эксперт связывает это с первой волной пандемии и различными ограничениями, действующими в 2020 году. Люди в тот период были серьезно напуганы и не очень охотно брали ипотеку. В начале 2021 года ограничения ослабли, что привело к активизации ипотечного спроса. Также сыграл свою роль стимул в виде скорого окончания действия программы льготной ипотеки.

По данным Георгия Патанина, эксперта по недвижимости и руководителя одноименного агентства, в первом полугодии 2021 года большинство банков увеличило объем выдачи ипотечных кредитов. Что касается второго полугодия, то тут можно прогнозировать уменьшение как минимум на 25-30%. Измененные условия программы помогут скорее компенсировать рост цен на жилье, нежели оказать реальную помощь россиянам. Кроме того, повышение ключевой ставки всегда делает деньги дороже. Как следствие, части населения будет уже не по карману обслуживание ипотеки.

«Программа льготной ипотеки оказала девелоперам серьезную поддержку. Чтобы говорить о спросе в контексте новых условий, нужно смотреть на результаты по итогам года. В прошлом году, когда ввели локдаун, сделок не было, но отложенный спрос компенсировал продажи во втором полугодии. Сейчас спрос стабильный, с обычными коррекциями в мае и летом. Кроме того, многие компании применяют субсидированные и акционные ставки, разработанные совместно с банками. В целом сейчас до 80% жилья приобретается в ипотеку, так что можно смело говорить о востребованности данного банковского продукта»

Игорь Петров, генеральный директор проекта Avenue Apart на Дыбенко

Можно ли сегодня купить квартиру в Петербурге по программе льготной ипотеки

Цены на жилье за последний год существенно выросли. Теперь в Петербурге практически невозможно найти лоты, которые могут вписаться в установленный лимит в 3 млн рублей. В большинстве своем это объекты сегмента «масс-маркет», расположенные в пригородах или на самой окраине города, говорит Никита Пальянов.

Тем не менее, проекты, отвечающие новым условиям, все-таки есть. Дело в том, что на ценообразование влияет большое количество факторов – внешних и внутренних. Поэтому квартиры с минимальными базовыми показателями, такими как метраж, класс недвижимости, локация и степень строительной готовности объекта все еще могут быть приобретены даже в обновленных условиях, считает Андрей Кириллов, представитель компании «Мегалит – Охта Групп».

Екатерина Сивова сообщает, что на первичном рынке Петербурга сейчас продается порядка 30 тыс. квартир. С бюджетом до 3 млн руб. выбор ограничивается менее чем 500 вариантами. Также в эту выборку включены апартаменты, то есть объекты, которые официально не считаются жильем. Самый большой их минус в том, что там нельзя прописаться.

Если говорить про квартиры в строящихся домах, то это могут быть лишь студии с достаточно отдаленным сроком сдачи, а также же объекты переуступки или лоты, находящиеся в проблемных новостройках.

Льготная vs семейная

Изменения условий льготной ипотеки – вполне закономерное решение. Такие продукты не могут быть бессрочными, они всегда ограничены по времени и имеют «точечное» воздействие.

После модернизации «Господдержки 2020» спрос может сместиться в Ленобласть, но в отдаленные районы, так как ближайшие пригороды по стоимости ненамного ниже городских, комментирует Татьяна Хоботова. Также есть вероятность, что покупатели начнут более активно пользоваться другими госпрограммами, так как все они направлены на оказание реальной помощи населению, промышленности, экономике. Сейчас разработано много совместных программ с застройщиками по субсидированию процентной ставки. Кроме того, на вторичном рынке также есть различные партнерские программы, позволяющие получить кредит на выгодных условиях: например, в банке «Открытие» при заявке от ключевого партнера, первоначальном взносе от 30% и сумме от 8 млн руб. ставка может составить 7,7%.

Покупатели стали чаще использовать программы рассрочки. В июле 2021 года доля квартир, приобретенных в рассрочку, составила почти 9% в общем объеме продаж, в то время как в предыдущем месяце этот показатель составлял 4%, сообщает Наталия Коротаевская. Так, в Группе «Аквилон» действуют несколько видов рассрочки. Наибольшей популярностью пользуется беспроцентная рассрочка на два года, а также рассрочка 20/80, которая дает возможность отсрочки платежа на 6 месяцев.

Новые условия льготной ипотеки ориентированы в первую очередь на оказание государственной поддержки регионам с небольшими объемами рынка строящегося жилья и, следовательно, низкой динамикой роста цен за последний год, говорит Андрей Кириллов. Сумма в 3 млн рублей вряд ли поможет покупателям Петербурга и Ленобласти. А вот семейная ипотека может стать для них отличной альтернативой.

Условия по ней тоже изменились с 1 июля 2021 года, но, скорее, в пользу заемщиков. Теперь в программе могут принимать участие семьи даже с одним ребенком, рожденным/усыновленным после 1 января 2018 года (ранее детей должно было быть как минимум двое, один из них рожден после 1 января 2018 года). Им доступна ипотека под 6% годовых на покупку квартиры в новостройке или строительство частного дома.

Максимальная сумма кредита – 12 млн руб. для Петербурга, Ленобласти, Москвы, Московской области и 6 млн руб. для всех остальных субъектов РФ.

Кроме того, одним из важнейших преимуществ семейной ипотеки является возможность рефинансировать ранее взятые кредиты на новостройку.

«Ранее семейная ипотека не пользовалась большой популярностью. Ее доля в общей структуре ипотечных сделок находилась в районе 4%. Сейчас, с новыми условия программы, спрос на нее может вырасти в два раза. Ведь кредит объемом 12 млн руб. позволяет выбрать просторную семейную квартиру даже в комплексе бизнес-класса. Но такого ажиотажа, как год назад со льготной ипотекой, уже не будет, ведь часть семей с детьми уже закрыли потребность в новом жилье в 2020 году»

Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис»

Список жилых комплексов Санкт-Петербурга с минимальным бюджетом покупки квартиры до 3 млн рублей:

Читайте также:

«За 3 млн рублей можно приобрести только студию или 1-комнатную квартиру. И не в Петербурге, а в пригородах»

Льготная ипотека заканчивается. Как сэкономить тем, кто не успел купить квартиру по низкой ставке?

Автор: Евгения Рекшан