Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб», рассказал порталу Novostroy-SPb.ru о том, почему при дефиците свободных пятен под застройку в Петербурге все еще появляются малоэтажные комплексы и чем городская «малоэтажка» отличается от областной.
Петр, ваша компания строит и малоэтажый, и многоэтажный ЖК. Скажите, какой из проектов легче реализовывать сегодня?
Сейчас оба наших проекта – ЖК «Северная долина» и ЖК «Юнтолово» – реализуются в устраивающем нас темпе. Я говорю как про ход строительства, так и про ценовую политику и темпы продажи квартир (пропорционально строящимся объемам). Цены в обоих проектах находятся примерно на одном уровне. Наш опыт показывает, что люди готовы платить за преимущества, которые предоставляет малоэтажный проект: низкую плотность населения, меньшую этажность, лучшую экологическую обстановку. Мы довольны темпами продаж в обоих проектах.
Кризис как-то скорректировал спрос на строящиеся объекты? Где он снизился или, наоборот, вырос? Какие квартиры стали покупать чаще, какие - реже?
В целом по петербургскому рынку первичной недвижимости с начала года спрос снизился примерно на 40%. Параллельно с этим уменьшился и бюджет покупки. Большинство сделок сейчас проходят с объектами стоимостью до 2,5 млн руб. В основном, это – студии и небольшие однокомнатные квартиры. В совокупности на них приходится около 70% сделок на первичном рынке недвижимости (30% – студии, до 40% – небольшие «однушки»). В ЖК «Северная долина» и ЖК «Юнтолово» в последние месяцы спросом пользуются, прежде всего, однокомнатные квартиры (до 60% сделок). Второе место занимают двухкомнатные квартиры. В ЖК «Северная долина» на их долю приходится 14% сделок, в ЖК «Юнтолово» - 17%.
Малоэтажное строительство сегодня преимущественно сосредоточено в области или в городе уже тоже достаточно проектов? Какие принципиальные различия между «малоэтажкой» в городе и области?
Большинство малоэтажных проектов на сегодняшний день расположены в Ленинградской области. В городе таких проектов несколько. Один из них – ЖК «Юнтолово». При этом по объему возводимых квадратных метров городские проекты настолько значительны, что с лихвой перекрывают весь объем предложения в Ленобласти. Еще одно различие состоит в цене. Малоэтажные проекты в Санкт-Петербурге в среднем на 20-25% дороже, чем их областные аналоги. Это объясняется разной стоимостью земли под строительство. На мой взгляд, проекты в городе пользуются большим спросом по сравнению с областными за счет петербургской прописки.
Какие районы города сегодня представляют наибольший интерес для девелоперов, которые хотят строить малоэтажные дома?
В черте Санкт-Петербурга территорий под строительство малоэтажных проектов достаточно мало. Большинство подходящих участков уже раскуплены. Свободные пятна есть на севере Приморского, на юге Московского, в Курортном и Пушкинском районах города.
Почему в городе появляются малоэтажные проекты? Ведь стоимость земли выше, чем в области, неужели девелоперы не хотят «выжать» максимум?
При расчете параметров нового проекта девелопер руководствуется «Правилами землепользования и застройки» (ПЗЗ), которые устанавливают допустимую высотность для того или иного земельного участка. Безусловно, если на территории разрешено строительство высотных объектов, девелопер будет реализовывать именно такой проект. Но в ряде случаев это невозможно. Например, в районе Юнтоловского заказника садятся перелетные птицы. На Пулковских высотах высотное строительство запрещено из-за близости аэропорта. В Пушкине традиционно строят только малоэтажное жилье. В каждом случае причина, почему девелоперы реализуют именно малоэтажный проект, своя.
Тип проекта – малоэтажный или многоэтажный – при прочих равных условиях влияет на цену квадратного метра? Переплачивают ли в итоге те, кто хочет жить в городе, но в малоэтажном жилом комплексе?
В малоэтажных проектах цена квадратного метра редко бывает ниже, чем в высотных жилых домах. В данном случае на стоимость влияет меньшая плотность населения в комплексе, меньшее количество квартир в доме, как правило лучшая экологическая обстановка в районе. Однако малоэтажность – лишь один из факторов цены. В первую очередь стоимость квадратного метра зависит от локации проекта. Например, в центральных районах города квартира в любом высотном жилом комплексе будет стоить дороже, чем в малоэтажном проекте того же класса на окраине.
Лично вы бы предпочли какой комплекс – мало-, средне- или многоэтажный? Почему?
На данном этапе своей жизни я бы предпочел многоэтажный жилой комплекс. Мне нравится жить недалеко от центра города, в месте с насыщенной инфраструктурой. Однако, имея детей, я бы выбрал малоэтажный проект, так как экология в нем гораздо лучше.
В Московском регионе сегодня уже есть проекты смешанного формата, где малоэтажные корпуса соседствуют с многоэтажными и даже таунхаусами. В Петербурге и Ленобласти есть такие объекты? В каких условиях они могут появиться? Будут ли востребованы у петербургского покупателя?
ЖК «Юнтолово» как раз и является проектом смешанного типа. В нем будут присутствовать как малоэтажные корпуса, так и дома высотой до 20 этажей. Такая структура проекта объясняется ограничениями, наложенными ПЗЗ. В Московской области причина появления проектов смешанного формата – аналогичная. Думаю, что в ближайшее время новых проектов, подобных ЖК «Юнтолово» в Петербурге не появится.
Каковы ваши прогнозы на осень 2015 года? Стоит ли ожидать традиционного увеличения активности со стороны покупателей?
Осенью активность покупателей обычно возрастает на 20-30%. В этом году ждать такого значительного всплеска не стоит. По нашим ожиданиям, число сделок возрастет на 10-15% по сравнению с летним периодом. Данный фактор, прежде всего, повлияет на продажи в сегменте жилья эконом-класса. Остальные проекты почувствуют его в меньшей степени, так как у представителей среднего класса в последние месяцы существенно выросли расходы и снизились доходы. Как следствие, многие запланированные сделки с недвижимостью могут быть отложены на какое-то время.
Также осенью не стоит ожидать традиционного роста цен на жилье. В настоящий момент на рынке первичной недвижимости предложение превышает спрос, в связи с чем причин для увеличения стоимости строящихся объектов пока нет.
Дата публикации 15 сентября 2015
