Недавно состоялся бизнес-бранч «Санкт-Петербург: территория возможностей для девелоперов» от ИД «Коммерсантъ», в мероприятии приняли участие представители строительной отрасли, в том числе исполнительный директор АО «МФК Лахта Центр» Александр Бобков. Новострой-СПб публикует текст его выступления на тему взаимоотношений девелоперов и власти в Санкт-Петербурге: по мнению эксперта, эти взаимоотношения должны измениться, чтобы строительная отрасль не «сворачивалась», а развивалась, несмотря на сложные рыночные условия.
Об отсутствии диалога с властью и роли государства
«Строительная отрасль — это локомотив, драйвер экономики, в качестве участников бизнес-бранча были заявлены профильный вице-губернатор, но ему, скорее всего, не очень интересно, как там драйвер движется. Был заявлен председатель Комитета по градостроительству, это профильный вопрос, и ему, видимо, тоже не очень интересно. Был председатель Комитета по строительству заявлен, его заместитель даже доехал (к участию в мероприятии были приглашены председатель Комитета по градостроительству и архитектуре, главный архитектор Санкт-Петербурга Владимир Григорьев и председатель Комитета по строительству Санкт-Петербурга Леонид Кулаков — примечание Новострой-СПб).
Я к чему это говорю: я снимаю шляпу перед ребятами из компаний-застройщиков, которые сидят вокруг меня, потому что они являются такими динозаврами, которые живут в совершенно радиационном мире. И то, что они делают, заслуживает уважения, потому что они это делают вопреки тому, что происходит с рынком, с экономикой и общей обстановкой. Застройщики все это делают в границах «красных линий». Мы действительно видим динамику, видим соревнование, видим конкуренцию и понимаем, что только лучшие, эффективные и современные строительные компании имеют право на существование в этом тяжелом радиационном мире.
За пределами этих «красных линий» начинается другой большой игрок (в федеральном масштабе это 70%, в Петербургском — 50-45%), под названием государство, государственная власть и все то, что относится к полномочиям. Вот этот вот стык по «красной линии» — это, действительно, как граница. И если что-то плохо делают застройщики, рынок очень быстро их поправляет, и мы видим банкротства, видим закрытия, видим неудачные проекты и прочее, прочее. Как только мы уходим от какой-либо объективной оценки второго игрока, который является самым большим и который везде за «красными линиями», мы не видим никакой обратной реакции. Соответственно, как бы эффективно или неэффективно этот игрок ни работал, никакой корректирующей функции мы не наблюдаем.
О строительстве соцобъектов силами девелоперов и налоговой нагрузке
Представители Комитета по инвестициям рассказывали, что они помогают осуществлять социальные обязательства застройщикам по строительству социнфраструктуры, детских садов и школ. Волосы шевелились. Мало того, что три года назад это вообще был нонсенс, потому что это чисто бюджетные обязательства, которые повесили на застройщиков, теперь вот есть «помощь» в выделении земли. Получается, вот есть удавка, а вот у нас есть специальное место, где можно без очереди получить веревку, мыло…
Комитет по инвестициям должен стоять с этой стороны «красной линии», с застройщиками, и говорить, что если не получается эффективно строить у городского профильного Комитета, то пусть это делают застройщики, которые строят дома красиво, быстро и качественно и, значит, могут так же красиво, быстро и качественно построить детский сад. Но пусть это идет в зачет налога.
Так, следующий тезис Комитета по инвестициям был такой: дано поручение разобраться с уменьшением налогов и выручки. Смотрите, вы сейчас строите детские сады за свой счет, но что-то вы стали меньше платить налогов. Это же часть налога, который застройщики уплачивают. Но сейчас, я так понимаю, будет накачка: всех соберут и скажут — что-то как-то не складывается.
И вот таким подходом мы, действительно, убиваем тех, кто еще как-то пытается сделать бизнес и что-то построить, поскольку государство, вот этот 50%-ный, большой, очень важный и всеобъемлющий игрок, зачастую занимает совершенно какую-то непонятную позицию, тут есть какая-то подмена понятий. То есть застройщик должен прийти в Комитет по строительству или в Комитет по градостроительству и доказать, что здесь в городе что-то можно делать.
Об отношении властей к девелоперам
Застройщики ведь пытаются любым способом получить клиента. А сами застройщики являются клиентами для городских властей, они развивают территории, они дают рабочие места, они дают налог, они дают то, за счет чего живет сам город, живет социальная сфера, живет инфраструктура и прочее, прочее. Так вот, я не знаю ни одного отчета, как проводится мониторинг отказных проектов. Каким образом происходит, что вот собирались что-то построить и отказались? Я уверен, что, если к застройщику приходит покупатель за двумя-тремя этажами, ведет переговоры, торгуется по цене, а потом не покупает, то ставится задача менеджерам выяснить, что случилось, почему он не купил. А мы открываем газету и выясняем, что такая-то компания собиралась построить мусороперерабатывающий завод или еще что-то, и этого не случилось за два года. И никаких мер не принято к тем, кто этого застройщика отпустил.
А есть другие примеры, другие регионы, к примеру, Калуга. Там для администрации девелоперы стали клиентами. Они стали воспринимать любого бизнесмена, любого инвестора как покупателя кусочка территории для генерации дохода для региона. И действительно — губернатор раздает визитные карточки, и мы видим десятикратный рост. За десять лет в десять раз вырос региональный внутренний продукт области. И это Россия, это не Гонконг, не Сингапур, это здесь, у нас. И если устраивать такие встречи, бизнес-бранчи, нужно сажать за круглый стол всех главных игроков, в руках у которых транспорт, инфраструктура, разрешения, регламенты. Если их нет, все бессмысленно. Без этого диалога застройщики — просто вот, что называется, герои, которые, в общем-то, последние.
О «мельчании» проектов
Комитет по инвестициям сообщает, что у нас начали мельчать проекты. Были 30 млрд, потом десять, потом три, а сейчас мы до одного млрд спустились. Вот кто должен нести ответственность, что в Петербурге уменьшились размеры инвестпроектов уже до какого-нибудь маленького среднестатистического российского города? И, конечно, если потенциальный инвестор узнает, что скоро их будут собирать по поводу снижающейся уплаты налогов или изъятия чего-то дополнительного в силу хорошей рыночной конъюнктуры, то, я думаю, что следующий порог будет 100 млн. То есть он будет дальше опускаться, и длина этих проектов будет укорачиваться, потому что предсказуемости все меньше и меньше. И здесь главный вопрос — почему это происходит, а не что с этим делать.
У металлургов, например, такая мировая конъюнктура сложилась, что у них 500 млрд «лишних денег», они заработали лишнюю прибыль. И вот хорошо бы это изъять, потому что роль менеджмента в этой прибавке минимальная, поскольку просто вот такая конъюнктура рынка. Есть практика, почему бы не изъять. Вот хочется спросить: а если конъюнктура рынка будет вниз — раздадут?! Ну просто должна же быть какая-то зависимость, потому что если сейчас «снимут» на пике, то, что будет, когда мы нырнем? Вот эти вопросы должен решать главный игрок, государство, представители власти, потому что они большие, они — вокруг «красных линий», у них все точки подключения, у них все монополисты, они определяют правила. Если проекты мельчают, значит, что-то не так с этими правилами. А не от страха перед Петербургом, самым красивым городом.
Когда девелопер приходит на рынок, он спрашивает, а кто здесь у вас самый большой производитель кирпича, цемента, арматуры, и с ним ведет разговор, это же нормально. И если этот крупный игрок заинтересован в конечном результате, то он будет пытаться вам продать что-то свое. А если не заинтересован, то вы его будете убеждать. Вот хорошо бы, конечно, поменять эти взаимоотношения.
То, что городские власти хотят вести диалог только с крупными налогоплательщиками — это же, понятно, конечная история. Сначала платят 50 тысяч плательщиков, потом 40, потом 30. Это же сворачивание. Зачем тратить время на небольшие компании? Потому что так должен быть устроен рынок вот этих взаимоотношений, чтобы был важен каждый клиент. Застройщики ведь продают людям по одной квартире? Казалось бы, сколько кредитов выдает банк, но ведь он дает даже маленький кредит? То есть если к этому отношение, как к бизнесу, и есть нацеленность на конечный результат, то тогда нет особого значения, с кем вы ведете диалог. Важно, что вы ставите своей целью это общение.
О помощи, которая нужна застройщикам
То, что делает Комитет по инвестициям, на самом деле важно. Может быть, это единственный орган, который хоть и не обладает полномочиями, но нацелен на то, чтобы, по крайней мере, объяснить, как здесь что работает, и, может быть, помочь провести бизнесменов по этим лабиринтам. Хотя я считаю, что лабиринты надо выпрямлять. И отношение к иностранцам тоже надо менять, потому что их реально будет меньше в силу разных причин, и надо бы русским тоже начинать помогать так же, как иностранцам, тогда больше будет проектов. Тогда уже будет лучше.
Я считаю, что важно поменять отношение: застройщик, инвестор, тот, кто что-то создает на территории, особенно такой громадной, как Петербург, должен являться для власти клиентом, с которым надо что-то сделать, чтобы он никуда не уехал, чтобы он остался здесь и реализовал свой замысел. А сейчас обратная картина: вы должны прийти и доказать Владимиру Григорьеву (председателю Комитета по градостроительству, главному архитектору Санкт-Петербурга — примечание Новострой-СПб), что вот здесь можно что-то построить, а он говорит — «а мне кажется, что… не очень».
Сейчас застройщиков хотят обязать платить взносы, помимо федерального, еще и в региональный фонд, что тоже удивительно. В эти все фонды платят те, у кого пока получается. И они должны платить все больше, потому что их меньше становится. А тех, у кого не получается, становится больше, в силу, в том числе, и поведения главного игрока. И получается, что мы забираем у тех, у кого получается, вместо того, чтобы им давать. Действительно, нужно им помогать. Вот получился проект вовремя, в срок, все купили, надо вызвать, сказать: слушайте, а у нас тут есть еще места, где планировали строить — может, вы возьмете? А делается от обратного, находятся компании, у которых обманутые дольщики, и начинается совещание по поводу того, как их вытаскивать. Кто будет достраивать, сколько нужно будет денег, и вся вот эта вот машина занята тем, чтобы локализовать, понятно, социальное напряжение. Но, на самом деле, это означает «отрезать» от тех, у кого получается (а у них просто может дальше не получиться, они не рассчитывали, что это отрежут), кратковременно помочь тем, у кого не получается, и выровнять всех по нижней границе.
Читайте также
«Мы расхлебываем недостатки долевого строительства»: эксперты — о проблемах у застройщиков Санкт-Петербурга
«Сокращение рынка жилья приведет к ухудшению качества проектов»
Поправки в 214-ФЗ: что изменилось для застройщиков и покупателей жилья с 1 июля 2018 года
«Город должен быть готов содержать общественные пространства»
Дата публикации 28 августа 2018
