Рынок новостроек находится на пороге масштабных изменений – с 1 июля многие застройщики Петербурга и Ленобласти должны будут перейти на проектное финансирование и работу с эскроу-счетами. Генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев рассказал Новострой-СПб об основных трендах рынка, а также о влиянии законодательных нововведений на работу застройщиков и цены на жилье.
Какие тренды сегодня наблюдаются на рынке новостроек Петербурга и области?
Основной тренд – это изменение законодательства и трансформация самого рынка недвижимости. Из-за перехода на проектное финансирование и работу по эскроу-счетам у застройщиков кардинально меняется бизнес-модель. Если раньше девелопер определял, каким будет проект, оценивал его эффективность, запускал в продажи и нес предпринимательский риск единолично, то теперь он будет делить ответственность с банком.
Если банк не даст проектное финансирование, то застройщик не сможет реализовать проект. Девелоперу придется убеждать банк, что проект имеет право на жизнь, будет доходным и эффективным. Стоит отметить, что после 2014 года многие банки ушли из сферы проектного финансирования жилищного строительства, свернули программы экспертизы жилых комплексов и сегодня не заинтересованы в том, чтобы оценивать успешность проекта в перспективе.
Полагаю, что в новых условиях работы конкуренция продуктов будет уходить на второй план. К примеру, наша компания вкладывается в улучшение продукта, что позволяет продавать квартиры дороже, чем в среднем по локации. Для банка это сложно, он оперирует маркетинговыми исследованиями, в которых указана средняя цена квадратного метра в конкретном районе. Он начнет сомневаться, что проект будет востребован по заявленным ценам. Нам придется постоянно убеждать банкиров, что проект ликвидный и цена оправдана.
Для банка самые простые критерии успешности проекта – это близость к метро и простая квартирография с обилием студий и «однушек». Наша компания делает ставку на 2-комнатные и 3-комнатные квартиры. По нашей оценке, этап удовлетворения первичного спроса на рынке недвижимости закончился, сейчас все больше клиентов улучшают жилищные условия, поэтому просторные квартиры будут востребованы в ближайшем будущем, но банк непросто в этом убедить. У банка нет задачи создать комфортную среду для проживания, он хочет минимизировать риски, получить выгоду и ни в коем случае не оказаться в ситуации, когда придется достраивать жилой комплекс.
С 1 июля многие застройщики должны перейти на работу по эскроу-счетам. Как вы считаете, готов ли рынок к этому?
На данный момент не готов. Из нескольких десятков банков, которые соответствуют критериям работы по эскроу-счетам, по факту только 5-6 готовы выдавать проектное финансирование. Застройщиков гораздо больше, проектов много. Есть проблемы организационного характера. Банки утверждают, что готовы рассматривать заявки от застройщиков за 2 месяца, но на деле это не так. Мы с одним банком уже 8 месяцев ведем переговоры по поводу проектного финансирования, подали заявки по всем нашим проектам, которые должны перейти на эскроу-счета, в другие банки, но ответа пока не получили.
Однако 1 июля коллапса не произойдет. Примерно 50-70% проектов будут достраиваться по старым правилам, потому что они соответствуют критериям, разработанным Минстроем РФ. В полной мере новая схема заработает через 2-3 года. К концу этого года, скорее всего, через эскроу-счета будет продаваться около 10-15% проектов.
Почему власти не хотят раскрывать для застройщиков деньги на эскроу-счетах поэтапно, как в Европе?
Возникнет огромное количество вопросов: кто будет оценивать, как оценивать поэтапную готовность проекта и др. На эти вопросы сейчас не ответить. Поэтому рационально сначала перейти на проектное финансирование целиком, а потом уже при необходимости оптимизировать схему.
Готова ли Ваша компания к переходу на проектное финансирование?
У нас три крупных проекта – кварталы «Янила», «Юттери», «IQ Гатчина», их реализация разбита на очереди. В рамках очередей, которые достраиваются по старой схеме, мы активно ведем работу, продаем квартиры. По очередям, которые должны выйти в продажу через эскроу-счета, у нас принято решение: мы не начинаем продажи до тех пор, пока не определимся с проектным финансированием. Мы ведем диалог с банками и сразу после получения решений выведем эти очереди в продажу по новой схеме. Новые проекты в этом году мы решили не запускать, потому что на рынке высокие риски и большая неопределенность, пока концентрируемся на адаптации к новым условиям работы.
Что будет с ценами на новостройки?
Сегодня сразу несколько факторов действуют на цены. Во-первых, платежеспособный спрос не растет, он ограничен. Во-вторых, частично произошло вымывание спроса опережающими покупками в 2018 – начале 2019 года. В сентябре-октябре прошлого года, когда начали активно обсуждать изменения в 214-ФЗ, спрос на новостройки заметно увеличился, потому что покупатели начали опасаться роста цен. В итоге в прошлом году в Петербурге и Ленобласти было продано 4,8 млн кв. м жилья, что гораздо выше среднего уровня последних лет. Есть и третий важный фактор – реформа долевого строительства приведет к сокращению количества игроков на рынке. Уже сейчас в Ленобласти происходит сокращение объема предложения. Именно уменьшение предложения может стать причиной роста цен, а не то, что у застройщиков после перехода на проектное финансирование вырастут расходы. Всё-таки мы живем в рыночных условиях, где цена определяется спросом в большей мере, чем затратами застройщика.
Но ведь застройщики не будут работать в убыток?
Да, безусловно. Плюс реформы, которая проводится сейчас, в том, что застройщикам нельзя будет работать в убыток. Текущая схема долевого строительства допускает такой сценарий – застройщик может какое-то время продавать ниже себестоимости, но убыток постепенно копится и потом наступает предел. В новых условиях так сделать будет нельзя, банки будут строго следить за финансовыми показателями.
Переход на проектное финансирование оздоровит рынок с точки зрения конкуренции. В частности, наша компания при ценообразовании всегда считает полную себестоимость с учетом всех расходов, которые нам надо заложить в проект, в том числе расходов на строительство инфраструктуры. Зачастую мы проигрывали ценовую конкуренцию из-за такого подхода. В новых условиях все застройщики будут считать полную себестоимость проекта сразу и демпинговать будет сложнее, так что нововведения в целом будут положительны для рынка.
Как вы считаете, что будет с ипотекой в этом году? Много ли ипотечных сделок в ваших проектах?
Доля ипотеки в наших проектах – примерно 60-70%. В прошлом году снижение ипотечных ставок хорошо поддержало рынок. В этом году тренд на снижение ипотечной ставки может вернуться. Сейчас президентом поставлена задача по снижению ставки, и государство, скорее всего, будет поддерживать рынок – ипотеку будут субсидировать. (Ряд министерств совместно с Центробанком и «Дом.РФ» должны обеспечить исполнение поручения президента России о доступной ипотеке под 8% - прим. Новострой-СПб). Важна поддержка семейной ипотеки со ставкой 6%. В этом году льготную ставку распространили на весь период действия кредита, это существенное улучшение.
Квартиры с отделкой — это уже тренд на рынке новостроек или пока нет? Как люди относятся к таким предложениям?
Сегодня в Петербурге и Ленобласти реализуется примерно 50-60% квартир с отделкой. В Москве аналогичного предложения сильно меньше – около 30%.
Есть два разнонаправленных тренда. С одной стороны, квартира с отделкой позволяет человеку получить готовую квартиру и быстро заселиться, при этом цена ремонта уже включена в ДДУ и ипотечный договор. С другой стороны, сейчас многие покупатели хотят улучшить жилищные условия и получить не просто типовую отделку, а индивидуальный ремонт.
Два года назад мы приняли решение диверсифицировать предложение жилья в наших проектах. Наши клиенты могут выбрать: купить жилье без отделки, с отделкой от застройщика или с индивидуальной отделкой. Был создан специальный онлайн-сервис «Конфигуратор отделки», который доступен в личном кабинете на сайте компании. С помощью сервиса клиент может самостоятельно разработать дизайн-проект квартиры — выбрать напольные покрытия, обои, сантехнику и так далее. Смета рассчитается автоматически, и человек сразу видит, во сколько ему обойдется ремонт. Он выполняется нашими подрядчиками — профессиональной бригадой, которая не сорвет сроки, не исчезнет. Максимальный срок ремонта — 2 месяца. «Конфигуратор» хорошо себя зарекомендовал и совсем недавно было принято решение о выводе услуги за пределы объектов «Ленстройтреста» под брендом «М2». Отныне каждый, кто приобретает квартиру в новостройке, может заказать себе индивидуальную отделку с помощью нашего онлайн сервиса.
Что, кроме цены, сегодня интересует покупателей?
Конечно, цена и локация – это первые два пункта, которыми интересуются люди. Но сейчас клиенты стали более тщательно подходить к выбору жилья. Они смотрят, что возводится рядом, сравнивают минусы и плюсы проектов. Важен сам продукт, его окружение, чтобы человек, приехав и посмотрев на проект, понял, где и как он будет жить. Мы не просто строим жилье, а создаем комфортный образ жизни. У нас человек покупает именно его, а не только квадратные метры. Например, у нас в портфеле есть яркий продукт — квартал «Юттери». Он расположен в удалении от центра города, но имеет высокий и стабильный спрос. Практически все клиенты, которые приезжают на осмотр, останавливают свой выбор на нем.
Что замечают на территории жилого комплекса первым? На что реагируют?
Я думаю, покупатели реагируют на комплексность. Мы тщательно продумываем проект. Например, сейчас практически все застройщики оборудуют закрытые от автомобилей дворы, но наши потенциальные клиенты обращают внимание на то, каким образом мы сделали двор безопасным, как при этом организована логистика. Во дворах мы создаем детскую площадку для маленьких детей, а площадки для детей постарше, а также зоны для занятий спортом выносим за пределы двора, потому что для комфортной жизни важно, чтобы во дворе было тихо и спокойно. Люди приезжают, гуляют по территории и обращают внимание на такие мелочи.
Мы уделяем большое внимание градостроительной концепции, а не только архитектурной. Конечно, у домов должны быть красивые фасады, потому что в таких домах приятно жить. Но очень важно, как дома расположены, почему они разноэтажные. Мы объясняем клиентам, что это сделано для комфортного проживания, чтобы солнца хватало во всех квартирах.
Каков Ваш прогноз по развитию рынка новостроек на ближайшие полгода?
Ажиотажный спрос на новостройки, который начался осенью на фоне обсуждения законодательных нововведений, пошел на спад. Покупатели потихоньку начинают разбираться в новой схеме, понимать, что в ней есть плюсы. Подорожание жилья в новостройках неизбежно, за безопасность придется заплатить.
Мы в этом году ожидаем объем продаж по рынку ниже, чем в прошлом. Люди, которые имеют возможность отложить покупку жилья, наверное, не будут спешить. Им нужно посмотреть, что будет происходить на рынке.
Паузы на рынке после 1 июля не ожидаете?
Такой сценарий возможен, потому что один из существенных минусов проводимой реформы – это сроки, в которые принимаются решения. У нас каждые два месяца какая-то новая реальность. На рынке, где цикл длится 2-3 года, это плохо, потому что сложно прогнозировать что-то.
Сперва застройщики запаслись разрешениями на 2-3 года, чтобы у них было время для адаптации к переходу на проектное финансирование. Однако в декабре 2018 года власти приняли решение, что на новую схему работы переходит весь рынок. Затем Минстрой РФ озвучил критерии, по которым некоторые проекты не перейдут на эскроу-счета, а будут достраиваться по старой схеме. У застройщиков осталось меньше трех месяцев, чтобы по каждому разрешению на строительство подготовить декларацию о том, что проект удовлетворяет этим критериям. Все эти документы надо отправить в регулирующий орган, который должен успеть их проверить и принять решение. За оставшееся до 1 июля время всё успеть очень трудно. Любой реформе, даже с самим позитивным содержанием, необходим четко продуманный и выверенный план ее реализации.
Читайте также
Около 35% жилых проектов Петербурга перейдут на эскроу
Стало известно, когда с рынка исчезнут сделки по «старой схеме» с ДДУ.
В России утверждены критерии для жилых проектов, которые могут быть завершены без эскроу
Дата публикации 25 апреля 2019
