При покупке квартиры в строящемся доме между застройщиком и покупателем заключается договор долевого участия, где прописываются все права и обязанности сторон. В том числе – срок сдачи новостройки. Если дом не успевают построить вовремя, то клиентам предлагают оформить дополнительное соглашение к ДДУ. Можно ли его не подписывать и что за это будет, в каких случаях стоит пойти навстречу застройщику, а в каких задуматься о компенсации, узнал Новострой-СПб.
Почему вообще заходит речь о дополнительном соглашении
Согласно Главе 27 Гражданского кодекса Российской Федерации, единожды подписанный договор не подлежит изменению в одностороннем порядке. Обе стороны безоговорочно принимают все его условия. Любые преобразования, дополнения и прочие нюансы необходимо согласовывать и оформлять в письменном виде. Именно поэтому все поправки к ДДУ прописываются в Дополнительном соглашении и принимаются участниками сделки исключительно в добровольном порядке. Понуждение к заключению договора не допускается.
«Сейчас самыми распространенными случаями заключения допсоглашений являются те, когда строительная компания предлагает дольщику добровольно согласиться с переносом срока ввода дома. Для нее это очень выгодно, так как дольщик не сможет в дальнейшем получить компенсацию»
Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор»
Допсоглашение к ДДУ — это согласие всех сторон на изменение условий договора. Практика эта довольно распространенная, только всегда нужно понимать, с чем соглашается дольщик. Если грядущие изменения на него почти не влияют и не ухудшают характеристики строительного объекта, то можно без проблем подписывать такую бумагу, говорит Дмитрий Ермышев, руководитель Buro estate consult.
Если же перемены касаются дольщика напрямую, то нужно отнестись к изучению допсоглашения более внимательно. Например, когда застройщик при задержании этапов строительства предлагает подписать допсоглашение к ДДУ об отмене уплаты пеней – в таких случаях решение остается на усмотрение дольщика, добавляет Дмитрий Рубин, вице-президент Ассоциации риэлторов.
А так практически все сделки по ДДУ заключаются с допсоглашениями, и в этом нет ничего страшного, уверяет эксперт. Ведь договор содержит в себе только обязательные параметры, такие, как сроки сдачи объекта, обязанности сторон по оплате и так далее.
Но есть некоторые нюансы, которые застройщик не имеет права в нем указывать: например, индивидуальные условия по рассрочке, количество платежей, оплата коммунальных услуг и прочее. Именно в этих случаях покупателю предлагается подписать дополнительное соглашение.
Стоит ли паниковать при переносе сроков строительства
Ситуация с переносом сроков строительства не считается из ряда вон выходящей. Процесс возведения жилого дома – сложный и многоступенчатый. В нем задействован не только застройщик, но и множество других лиц, организаций и уполномоченных органов, на действия которых строительная компания не всегда может повлиять.
Поэтому в некоторых случаях требуется больше усилий, а также временных и финансовых затрат, чем те, на которые девелопер рассчитывал первоначально.
В целом, продление строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного дома (МКД) или срока передачи квартиры дольщикам – дело довольно обычное, отмечает Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского Бюро «Качкин и Партнеры».
Примечательно то, что в последние годы просрочки стали более редкими и короткими, нежели «на заре» долевого строительства. «Если застройщик предлагает отсрочить передачу объекта на относительно короткий срок (в пределах 6-12 месяцев), при этом, МКД находится в достаточно высокой степени готовности, паниковать, скорее, не стоит», – считает спикер.
Снижение количества просрочек объясняется тем, что в последние годы судебная практика в этом вопросе значительно изменилась и стала настоящей проблемой для строителей. Так, до определенного времени суды «резали» неустойки, делая ущерб для компании минимальным, а сейчас размер компенсации больно бьет по всей экономике проекта, комментирует Александр Гиновкер.
Так подписывать допсоглашение или нет?
Универсальный совет тут дать никто не может. Подписывать «допник» к ДДУ или нет, вправе решить только сам покупатель. И критерий может быть лишь один – как на него влияет конкретное изменение в договоре, считает Дмитрий Ермышев.
Если репутация компании и добросовестность ее действий не вызывает сомнений, а просьба подписать «допник» связана с тем, что застройщик не может вовремя получить разрешение на подключение к городским сетям или закончить благоустройство территории, то имеет смысл не чинить препоны, а, напротив, помочь ему, подписав все бумаги.
Известны случаи, когда своими действиями дольщики сильно затрудняли работу девелопера, буквально подталкивая его к банкротству. Вместо того, чтобы решать возникшие проблемы, компании занимались судебными тяжбами и многомиллионными выплатами. Такое явление получило название «потребительский экстремизм».
Если же на стройплощадке остановлены все работы, а дом явно даже близко не соответствует заявленной степени готовности, то стоит задуматься о том, чтобы защитить свои интересы. По закону, переносить сроки сдачи объекта можно неограниченное число раз.
Главное – получить на это письменное согласие всех дольщиков. Поэтому, если есть большие сомнения в том, что жилой комплекс будет достроен в обозримом будущем, стоит отказаться от подписания допсоглашения и задуматься над расторжением ДДУ.
И во всех случаях подписания дополнительного соглашения, дольщик должен учитывать, что, соглашаясь на «перенос» срока, он фактически отказывается от права взыскать неустойку, поскольку в результате переноса срока передачи квартиры на более позднюю дату просрочки в принципе не возникнет, предостерегает Вероника Перфильева.
Помимо этого, дольщик также теряет право расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке и вернуть свои деньги.
«В любом случае, перед подписанием необходимо внимательно изучить допсоглашение на предмет подводных камней»
Дмитрий Рубин, вице-президент Ассоциации риэлторов
Угрозы и шантаж со стороны застройщика
Иногда дольщики жалуются, что, склоняя их к подписанию допсоглашения к ДДУ, недобросовестные застройщики используют шантаж или даже угрозы.
Наиболее часто встречаются следующие варианты:
- обещание расторгнуть ДДУ со стороны компании;
- «автоматически» считать «допник» подписанным, если покупатель никак не отреагировал на это требование или не предоставил оснований для отказа;
- обещание не дать зарегистрировать право собственности по окончании строительства дома;
- обещание обанкротиться.
Шантаж и запугивания не имеют под собой никаких оснований. Подписание дополнительного соглашения об изменении сроков передачи объекта долевого строительства целиком и полностью остается на усмотрение дольщика, напоминает Вероника Перфильева.
«Все угрозы – это игра на незнании своих прав. Закон всегда на стороне клиента»
Дмитрий Ермышев, руководитель Buro estate consult
Обязать к этому нельзя, и никаких оснований для расторжения договора в одностороннем порядке у застройщика в данном случае не имеется. Напротив, согласно ст. 9 214-ФЗ, неисполнение застройщиком обязательства по передаче дома в срок, превышающий установленный в ДДУ более чем на два месяца, является основанием для отказа дольщика от ДДУ в одностороннем порядке.
Как правило, если дольщики отказываются от подписания допсоглашения, то в последующем они обращаются в суд за взысканием неустойки за просрочку. Чаще всего это происходит уже после получения квартиры.
Иногда застройщики заранее предусматривают в ДДУ условие об обязанности дольщика подписывать любые дополнительные соглашения к договору. Это абсолютно незаконно, уверяет юрист. Фактически это – отказ от права покупателя подписывать или не подписывать «допник».
«В силу общего правила п. 2 ст. 9 Гражданского кодекса РФ отказ граждан от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав. Поэтому, даже если подобное условие и было включено в текст ДДУ, дольщик вправе отказаться от подписания дополнительного соглашения», комментирует Вероника Перфильева.
«Заключение допсоглашения с застройщиком – это право дольщика, но не обязанность. Зачастую строители пытаются включить в этот документ несогласованные с участником пункты, которые ущемляют его права. Отдельно стоит отметить, что молчание лица, которому было адресовано предложение, не является его принятием»
Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор»
История дольщика
Вот типичная история про подписание дополнительного соглашения к ДДУ от Алексея, дольщика проекта «Три кита 3» от застройщика компании «Лидер Групп»: «Мы достаточно долго выбирали квартиру – были ограничения по деньгам, локации и еще ряду факторов. Покупали объект через агентство недвижимости, собственно, они нас и убедили в том, что компания «Лидер Групп» надежно строит, хоть и регулярно срывает сроки.
Среди причин нам назвали руководство «старой закалки», которое очень медленно все согласовывает. Главным плюсом в нашем случае стало то, что объект относительно близко располагается к метро, есть ипотека от «Сбербанка», а также то, что цена была чуть ниже, чем у остальных.
В итоге срок сдачи дома задержали на год.
Первое письмо с допсоглашением я даже с почты не забрал, так как был в длительной командировке, а второе забрал, но не подписывал.
Общаясь с дольщиками других проектов, еще до получения своего письма, я узнал, что часто компании, которые присылают такие невыгодные допсоглашения, предлагают дольщику какие-то «плюшки», например, бесплатную отделку или кухню. Наверное, если бы мне предложили что-то подобное, то получили бы согласие. Но, в итоге, мне просто прислали «сухой» документ, суть которого заключается в том, что, мол, уважаемый Алексей, подпишите соглашение о том, что мы продлеваем стройку на год. Все».
Тем временем, в официальной группе застройщика в ВК было опубликовано сообщение, что строительство не успели завершить из-за проблем с финансированием, связанных с расторжением ДДУ и выплатой неустоек дольщикам 1 и 2 очередей ЖК на общую сумму более 133 млн руб.
Читайте также
Долгострои в Санкт-Петербурге сведут к нулю
ДДУ с эскроу-счетом: покупка квартиры по новым правилам
Дата публикации 25 декабря 2019
