Случилось то, чего все ждали так долго: настало 1 июля 2019 года, а вместе с ним – переход рынка недвижимости на проектное финансирование. Схема работы строительных компаний изменилась, но некоторые застройщики по-прежнему продают квартиры без эскроу-счетов. О том, как безопасно купить жилье по старым правилам, подробно расскажет Новострой-СПб.
Было/стало
Новая схема работы рынка жилого строительства в России появилась не просто так. Это вынужденная мера, призванная защитить покупателей от недобросовестных застройщиков. Большое количество обманутых дольщиков – вот та проблема, которую правительство предполагает решить введением эскроу-счетов.
Раньше схема выглядела так: клиент приходил в офис застройщика, и заключив ДДУ, передавал ему свои деньги напрямую. На полученные средства возводился дом. Это было выгодно обеим сторонам: люди покупали квартиру в новостройке по низкой цене, а строительная компания получала ожидаемую прибыль. Но в отдельных случаях истории имели печальный конец: строительство останавливалось и дом превращался в долгострой. Дольщики оставались без денег и крыши над головой на протяжении долгих лет. А некоторые из них до сих пор не дождались своих квартир.
Поэтому новые проекты теперь будут строить и продавать совсем иначе: без привлечения средств дольщиков, но при помощи банковских кредитов и финансовых ресурсов компании. Деньги покупателей будут храниться на специальных сберегательных счетах (эскроу) до тех пор, пока застройщик не выполнит свои обязательства по строительству и не выдаст ключи законному владельцу жилья. Лишь после этого он получит доступ к деньгам.
Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) тоже претерпел изменения. Он стал трехсторонним: покупатель-банк-застройщик. Теперь ДДУ заключается сначала между клиентом и девелопером. Его нужно зарегистрировать в Росреестре. После этого подписывается уже трехсторонний договор между клиентом, банком и девелопером – на открытие счета эскроу. Затем покупатель передает имеющиеся у него средства банку и ждет окончания строительства.
И даже если у застройщика что-то пойдет не так и он не сможет закончить стройку вовремя, то покупатель будет иметь возможность либо забрать все свои средства, либо подождать, когда проект завершит другая компания, и получить заветное жилье.
Игра по старым правилам: критерии и необходимые бумаги
Новая схема уже начала работать, но часть новостроек все же продолжат строить по старым правилам. Правительство РФ разработало и утвердило критерии, соответствие которым дает такую возможность.
Согласно постановлению № 480 от 22.04.2019, объект будет достраиваться по старым правилам, если:
- к 1 июля 2019 года он уже был построен не менее чем на 30%;
- проданных в нем квартир по ДДУ – не менее 10% от его общей площади.
Но из любого правила есть исключения: в ряде случаев предусмотрены понижающие коэффициенты. К примеру, для объектов, которые возводятся в рамках КОТ (комплексное освоение территорий) или застройщик которых строит и передает городу объекты социальной или инженерной инфраструктуры, минимальная степень готовности составит 15%. Для системообразующих организаций России – 6%, комментирует Надежда Зотова, директор по маркетингу и рекламе строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест».
Системообразующими организациями считаются те, которые возводят многоквартирные дома как минимум в 4 субъектах РФ общей площадью не менее 4 млн кв. м. Этим критериям соответствуют ГК ПИК и «Группа ЛСР».
Также показатель строительной готовности в 6% предусмотрен для застройщиков, взявшихся за достройку проблемных объектов.
Чтобы подтвердить свое право на продолжение строительства жилого дома без привлечения эскроу-счетов, застройщику необходимо получить специальную бумагу – ЗОСК (заключение о соответствии критериям).
И если первоначально нужно было успеть это сделать до 1 июля, то сейчас срок выдачи таких заключений продлен до 1 октября 2019 года, информирует Игорь Креславский, председатель правления РСТИ («Росстройинвест»).
Важно помнить о том, что приобрести квартиру в новостройке по старой схеме, без специального счета в уполномоченном банке, можно только по ДДУ и при наличии ЗОСК. Никакие другие схемы (например, вексельные или предварительный договор купли-продажи) не защищают покупателя от мошенничества. Поэтому не стесняйтесь просить показать застройщика этот документ.
В Санкт-Петербурге ведомством, принимающим решение о выдаче застройщикам заключений о соответствии проектов критериям Минстроя, является Комитет по строительству, а в Ленобласти – Комитет государственного строительного надзора и экспертизы Ленинградской области, сообщает Юрий Бородин, генеральный директор «Эталон ЛенСпецСМУ».
«Для получения ЗОС застройщику необходимо сформировать соответствующий пакет документов, содержащий отчеты о степени готовности проекта и объеме проданной недвижимости. Готовность рассчитывается, исходя из размера фактически понесенных затрат и доли уже построенных конструктивных элементов от общего объема»
Надежда Зотова, директор по маркетингу и рекламе строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест»
Подготовка заключения контролирующим органом осуществляется в течение 15 рабочих дней, комментирует Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп». При необходимости контролирующий орган вправе получить дополнительные документы от застройщика, и в этом случае срок подготовки заключения может быть продлен еще на пять рабочих дней. ЗОСК подлежит размещению контролирующим органом в ЕИСЖС (единая информационная система жилищного строительства).
Кто будет достраивать по старинке
По данным на 1 июля 2019 года, комитет по строительству Санкт-Петербурга выдал 283 ЗОСК. Возможность продолжать работу по старым правилам получили многие крупные компании. Среди них:
- «Группа ЛСР»;
- Setl City;
- Seven Suns Development;
- «Эталон ЛенСпецСМУ»;
- «Аквилон Инвест»;
- ГК «Полис Групп»;
- ГК «КВС»;
- РСТИ («Росстройинвест»);
- LEGENDA Intelligent Development;
- «СПб Реновация»;
- ЗАО «БФА-Девелопмент»;
- ГК ЦДС;
- «Лидер Групп»;
- «Главстрой СПб»;
- «Петрострой»;
- ГК ПИК;
- Л1.
«Привлечение средств дольщиков без эскроу-счетов в рамках ФЗ-214 будет законным еще в течение нескольких лет, пока не будут достроены уже начатые объекты. Затем рынок полностью перейдет на новую схему работы»
Игорь Креславский, председатель правления РСТИ («Росстройинвест»)
Какие еще документы проверить у застройщика
ЗОСК является достаточным доказательством того, что у компании все в порядке с документами. Но все же дополнительные меры предосторожности никогда не помешают, считает Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.
На сайте застройщика в открытом доступе должны быть размещены:
- проектная декларация;
- разрешение на строительство;
- свидетельство о праве собственности или договор аренды земельного участка;
- заключение о соответствии застройщика и проекта требованиям ФЗ-214.
Дополнительно там может быть представлено заключение экспертизы, бухгалтерский баланс, договор страхования и типовой договор ДДУ. «Данные документы дают потенциальным покупателям полное представление о положении дел относительного конкретного объекта строительства», – говорит эксперт.
Старые правила – новые цены?
Многие эксперты высказывали тревожные опасения, что после наступления 1 июля цены на квартиры обязательно взлетят. Но, если застройщики продолжают работу по старым правилам, значит, опасаться нечего? Увы, тут все не так однозначно.
Ольга Ульянова считает, что по тем проектам, которые будут достраиваться без счетов эскроу, цены начнут меняться только по мере изменения строительного цикла, так как экономика для них уже просчитана и себестоимость строительства не изменится. Схожей позиции придерживается и Алексей Бушуев. Он говорит о том, что хоть достройка по старым правилам не замораживает цены на квартиры и не защищает от сезонного удорожания стоимости квадратного метра, резкого повышения стоимости ожидать все же не стоит.
При этом, многое зависит от финансовых моделей, выбранных теми или иными застройщиками, их ценовой политики и плана продаж, добавляет Юрий Бородин. Однозначно реализация текущих проектов по ДДУ без использования эскроу-счетов позволит избежать роста цен, непосредственно вызванного влиянием дополнительных издержек, связанных с привлечением долговой нагрузки при переходе на эскроу-счета.
«Рост цен некорректно привязывать к новым или старым правилам. Он зависит от множества факторов: это и постоянно растущая себестоимость строительства, и рост цены в зависимости от стадии реализации проекта. Конечно, благодаря плавному переходу на новые правила, при которых свыше 70% проектов в Петербурге будут завершаться по ДДУ, резкого роста цен на рынке не ожидается, однако в перспективе 2-3 лет возможно объективное сокращение предложения на рынке, которое повлияет на повышение цен»
Пресс-служба LEGENDA Intelligent Development
В пресс-службе «Группы ЛСР» говорят о том, что в нынешних реалиях можно строить дома либо по ЗОСК, либо по новым правилам с привлечением проектного финансирования. Иначе это будет работа вне правого поля. Что касается деталей, то старые правила означают для клиента, что новое законодательство не повлияет на рост цен. Но стоимость квартир в процессе строительства растет, и это нормальная практика: к моменту сдачи жилье стоит дороже минимум на 30%. А вот рост цен на жилье в результате перехода на проектное финансирование, по оценке Минстроя, может составить 5-6%. А с учетом инфляции и увеличения ставки НДС, может достигнуть и 10%.
С этим мнением солидарен и Игорь Креславский: «Основные изменения в работе девелоперов коснутся источников привлечения средств для строительства. По старым правилам финансовая модель могла строиться на комплексном использовании и собственных средств компании, и средств дольщиков, и заемных денег. После перехода на эскроу-счета в распоряжении застройщика останутся только собственные и кредитные средства, которые обходятся примерно в 10-11% годовых».
Жизнь по старым правилам – привычнее и удобнее
Отчего застройщики так отчаянно сопротивляются переходу на проектное финансирование? Основная причина проста – не более 10% девелоперов в нашей стране вообще когда-либо работали по этой схеме, комментирует пресс-служба LEGENDA Intelligent Development. А не имея опыта подобной работы с банками, они в большинстве своем не смогут просто «впрыгнуть» в этот поезд, так как банки крайне аккуратно выбирают партнеров, которые должны соответствовать жестким требованиям для получения финансирования.
«Переход на новые правила работы для всей отрасли – очень сложный и трудоемкий процесс. Строительство некоторых объектов по старым правилам дает возможность совершить его плавно, что является плюсом для всех застройщиков, а также дольщиков, ведь они ни в коем случае не должны пострадать от очередных перемен в строительном законодательстве»
Пресс-служба «Группы ЛСР»
Переход на проектное финансирование, мнения застройщиков
Алексей Бушуев, Seven Suns Development: «Переход на проектное финансирование не повлияет на общую схему работы компании. Те проекты, вывод на рынок которых мы планируем в ближайшее время, будут строиться уже по новым правилам. У Seven Suns Development достаточно ресурсов, чтобы уверенно себя чувствовать в реалиях нынешнего рынка недвижимости».
Надежда Зотова, «Аквилон Инвест»: «Изменение модели финансирования уже запущенного проекта, когда просчитана экономика и выверено ценообразование, – достаточно сложный процесс, поэтому застройщики стремятся реализовывать начатые проекты по старой схеме. Возможно, в ближайшие месяцы мы увидим небольшое сокращение предложения в связи с тем, что не все компании успели получить заключения или договориться с банками о финансировании. Однако каких-либо проблем у стабильных компаний не ожидаем. Мы не корректировали планы по выводу новых объектов в связи с изменениями в законодательстве и в ближайшие месяцы намерены запустить три новых проекта».
LEGENDA Intelligent Development: «Сложно говорить за весь рынок – у разных девелоперов очень разные ситуации, различный бэкграунд по работе с банковским кредитованием, отличающиеся бизнес-модели. LEGENDA уже не первый год работает в направлении сокращения роли долевого участия в реализации проектов, дифференцируя инструментарий привлечения инвестиций. В том числе мы готовы к работе и по эскроу-счетам. Однако стратегия компании подразумевает использование различных схем финансирования, в первую очередь – привлечение средств институциональных и частных инвесторов».
Ольга Ульянова, ГК «Полис Групп»: «Первым желанием застройщиков было запастись проектами, чтобы максимально для себя оттянуть этап перехода на проектное финансирование. Но очередные корректировки законодательства поставили такую схему под сомнение, поэтому выводить проекты в первой половине года оказалось экономически нецелесообразным. Застройщики просто заняли выжидательную позицию. Расчеты по купленным участкам сделаны, и, если экономика совсем не вписывается в новую себестоимость, то проект снова выйдет на продажу. Если условно вписывается, то делаются более тщательные просчеты, закладываются дополнительные риски, заключаются договоры с банками. Такие проекты будут понемногу выходить на рынок, но не резко и не массово. Объем предложения в коротком периоде уменьшится».
Читайте также
«На рынке останутся до 10 крупных строительных компаний, а цена квадратного метра вырастет до 20%»
Эксперт: нового жилья в продаже будет все меньше
Дата публикации 10 июля 2019
