Безопасность дольщиков – главная цель реформы долевого строительства. Однако, по мнению некоторых экспертов, система эскроу-счетов вовсе не гарантирует сохранности средств покупателей – риски остаются. О том, какие опасности будут подстерегать дольщиков и застройщиков после 1 июля, специально для Новострой-СПб рассказал Эдуард Тиктинский, президент Группы RBI.
Какие тренды на рынке новостроек Санкт-Петербурга вы бы выделили сегодня?
Рынок готовится к масштабным изменениям, к переходу на работу по эскроу-счетам. Если помните, год назад в это же время многие активно получали новые разрешения на строительство, а сегодня, наоборот, некое затишье. Все понимают, что изменение механизмов работы отрасли будет масштабным, и как рынок отреагирует, предсказать непросто. Многие предпочитают выждать, пройти этап адаптации рынка к новым условиям, а уже потом стартовать с новыми проектами.
При этом объем предложения на рынке большой. Первые месяцы 2019 года показали, что и покупательская способность пока сохраняется на прошлогоднем уровне. Как будет дальше – посмотрим. Многие опасаются, что рано или поздно спрос может начать «проседать». Тем более в условиях, когда рост себестоимости заставляет участников отрасли поднимать цены в среднем на 3-4 процента каждый квартал. Другой сценарий заключается в том, что не все проекты, готовые к запуску, в связи со сложностями с банковским финансированием, смогут быть запущены.
Еще одна тенденция – уход покупателя из «закадья» в город. В Ленобласти в последнее время произошел ряд банкротств застройщиков, и число новых объектов там сокращается. Ну и, конечно, нельзя не отметить активное развитие сегмента апартаментов в Петербурге – тренд последних 2-3 лет.
Готова ли ваша компания к переходу на продажу по эскроу-счетам?
Для нас этот переход не представляет глобальных проблем: мы всегда работали с проектным финансированием, нас охотно кредитуют крупнейшие банки – Сбербанк, ВТБ, «Санкт-Петербург». То есть вопрос дальнейшего финансирования проектов для нас не стоит – в отличие от ряда других игроков на рынке.
То, чем мы занимаемся сейчас, – проработка деталей, работа в меньшем масштабе, но тоже необходимая. Ведь меняются многие процессы, формы договоров, алгоритмы взаимодействия в цепочке клиент-застройщик-банк. Многое нужно конкретизировать в тесном взаимодействии с банками: какой список документов будет нужен в таком-то случае? Кто и как должен открывать эскроу-счет? Что происходит в разных частных случаях: переуступка, расторжение, ипотека в другом банке и так далее. Работа с нюансами достаточно трудоемкая, но к 1 июля мы будем готовы.
Как вы считаете: рынок нуждается в проектном финансировании и эскроу-счетах или это избыточная мера?
Цель нововведений понятна: законодатели пытаются минимизировать количество ненадежных компаний в отрасли, «пирамид». Но предлагаемый сценарий нельзя назвать оптимальным. Что произошло, когда застройщики, в преддверии введения эскроу, стали пытаться создать задел на переходный период и активно получать новые разрешения на строительство? Законодатели «в ответ» решили переводить на эскроу все проекты, включая те, которые запускаются до 1 июля 2019-го. Но такой перевод – не формальность, не просто бухгалтерская операция. Банкам придется согласовывать новые лимиты финансирования, выдавать новые огромные кредиты участникам строительной отрасли. Это огромная нагрузка на банковскую систему!
В результате пришлось идти «на попятный» и принимать критерии достроенности, которые позволят переводить на эскроу не все текущие проекты, а только часть из них. Но это не решает всех проблем. Например, есть риск, что остановятся те проекты, которые сегодня спокойно строятся без кредитов, а получить эти кредиты так и не смогут. Ведь среди них наверняка есть и те, которые пока не готовы на 30%. То есть вместо решения одной проблемы рискуем получить другую – замороженные стройки.
Или, например, посмотрим на компанию, которая работает с проектным финансированием. Зачем вообще переводить ее на эскроу-счета? У нас в стране много обанкроченных строек с проектным финансированием? Нет, банки ведь не бросают объекты, в которые они уже вошли кредитами. В общем, есть ощущение, что вся эта история создает больше проблем, чем решает.
Что, на ваш взгляд, произойдет с ценами на квартиры в новостройках в связи с реформой долевого строительства?
Введение эскроу-счетов автоматически увеличивает себестоимость строительства на 4-5%, ведь проектное финансирование не достается застройщикам бесплатно. Если раньше застройщик в значимой части финансировал стройку с продаж и брал минимум кредита в банке – теперь ему придётся платить проценты за полное финансирование. С точки зрения маржи эти 4-5 процентов – очень значительная цифра, она снижает маржу фактически вдвое. Девелоперам придется закладывать это в цену квадратного метра. Рост цены на 10-15% вполне реален.
Является ли заключение ДДУ с использованием эскроу-счета гарантией безопасности для покупателя?
Долевое строительство в любом случае было и будет связано с рисками. С введением эскроу-счетов основные риски принимают на себя банки, но ведь и у банка могут отозвать лицензию. В таком случае дольщик сможет вернуть себе не более 10 млн рублей, при том что его квартира могла стоить и больше. Справедливости ради, в списке уполномоченных банков – все-таки самые крупные и наиболее надежные.
Ваш проект UltraCity: какова степень готовности объекта? Будет ли что-то достраиваться по старым правилам, сколько жилья планируется реализовать по новым?
Второй этап первой очереди можем достраивать по старым правилам. Два жилых корпуса первого этапа уже заселены. Передан городу и работает детский сад. Еще два жилых корпуса возведены под крышу в монолите, сдаем их в конце 2020 г. – это второй этап первой очереди. Вторая очередь к июлю также будет иметь необходимую строительную готовность, а продано уже значимо больше 10%. Сейчас строим там два жилых корпуса первого этапа и еще один детский сад, ведем монолитные работы. Каждый из названных этапов строительства – это 30-35 тысяч кв. метров жилья. Если говорить о наших проектах в целом, сейчас на этапе строительства у нас 10 проектов. Вероятно, на трёх из них реализуем новую схему с эскроу.
Ваши покупатели знают, что такое эскроу-счета?
Даже если не знают, мы всегда поможем и объясним. Другое дело, что многие нюансы пока еще не до конца понятны, с какими-то вопросами и сами банки пока не до конца определились. Кроме того, у разных банков могут быть разные требования. Например, одни открывают эскроу-счета сразу после подписания договора, другие – только после его регистрации в Росреестре, и так далее. У застройщиков и банков остается еще месяц на отладку и «подгонку» новых механизмов взаимодействия.
Расскажите о технологиях, которые вы используете при передаче квартиры дольщикам.
С облачными технологиями мы работаем уже года три, и не только при передаче квартир. Это лишь частный случай, одно из удобных приложений. Проектирование, управление строительством – важная область применения облачных технологий. Вся актуальная информация по проекту хранится в облаке, единовременно доступна всем участникам процесса, и ни один подрядчик не может сказать, что упустил что-то из виду, потому что работал с не обновленным документом. Что касается именно передачи квартир – облачные технологии упрощают работу с замечаниями, если у клиента они есть. Дефекты фиксируются в акте автоматически, и устраняются они более оперативно.
Каков ваш прогноз на год? Много ли застройщиков покинут рынок после 1 июля, кто точно останется и что, на ваш взгляд, должен сделать застройщик, чтобы чувствовать себя уверенно в новых реалиях?
В группе риска находятся те компании, которые раньше не работали с проектным финансированием. Может, они смогут получить кредиты, а может – нет. У них нет той истории взаимодействия с банками, которая могла бы сегодня ответить на этот вопрос. И наоборот, если банки кредитовали проекты компании 10, 15 лет – вряд ли они потеряют доверие к ней после 1 июля. Много ли застройщиков покинут рынок? Надеюсь, массовых дефолтов не будет. В любом случае, чистка рынка обычно идет ему на пользу.
Читайте также
«Покупателям нужно проявлять бдительность и выбирать новостройки с высокой степенью готовности»
Названы отличия эскроу от ДДУ
Дата публикации 03 июня 2019
