Когда девелоперы начали активно застраивать ближайшие пригороды Петербурга, жилье там стало пользоваться бешеной популярностью. Речь идет о Мурино, Кудрово, Буграх. Но вот уже несколько лет интерес покупателей ослабевает, спрос смещается обратно в Петербург, а в обозначенных локациях остается все меньше свободных пятен под застройку. Где будут строиться новые дома, когда ближайшие пригороды окончательно исчерпают свой потенциал, узнал у экспертов Новострой-СПб.
Потенциал почти исчерпан, но все еще есть, куда расти
Новые районы массовой жилой застройки (Мурино, Кудрово, Бугры) приобрели большую популярность в первом десятилетии XXI века благодаря низким ценам на жилье. Близость к городу и возможность обзавестись отдельной квартирой не могли не привлечь покупателей бюджетного жилья. Даже сейчас цены здесь более чем гуманные: при желании можно подыскать себе студию от 1,2 млн руб.
Застройщики же тянулись в эти локации из-за низких цен на землю. Новые проекты начали появляться как грибы после дождя, а вот социальная и транспортная инфраструктура стала «запаздывать». В итоге репутация мест пострадала. Сейчас регулярно ведутся разговоры о том, что все они – потенциальные гетто.
И действительно, предложение там значительно превышает спрос. Достаточно посмотреть количество предложений о сдаче жилья в аренду или о продаже: их значительно больше, чем желающих ими воспользоваться, комментирует Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.
Из-за совокупности разных факторов спрос на недвижимость из Мурино и Кудрово несколько сместился в сторону спальных районов города. Но говорить о том, что потенциал этих территорий исчерпан, пока преждевременно, считает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».
За последнее время уровень развития социальной, торговой и транспортной инфраструктуры здесь стал существенно выше. Кроме того, на сегодняшний день в портфеле у ряда застройщиков есть интересные участки для будущего строительства в этих локациях, которые будут востребованы у покупателей.
«В данных локациях жилье будет строиться еще не один год. При том, что популярность снижается, а негатив растет – они продолжают застраиваться. Причем, не только землей, но и коммерческой инфраструктурой. Да, там допущено множество градостроительных и урбанистических ошибок. Но при этом цена жилья остается одной из самых низких. И это зачастую становится решающим фактором»
Дмитрий Ермышев, руководитель Buro estate consult
Впрочем, далеко не все эксперты разделяют столь оптимистичную точку зрения. Например, Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп», говорит о том, что последние два года как раз из-за дефицита участков и политики властей 47 региона, которые активно регулируют массовую застройку, вектор строительства сместился из областных локаций в город, в частности на приграничные к Ленинградской области территории.
Вот там действительно еще много свободных участков под застройку, которые девелоперы активно осваивают. Поэтому с большей вероятностью в ближайшие 1-2 года можно ожидать увеличения доли жилья в границах Санкт-Петербурга.
Если говорить о конкретных цифрах, то, на данный момент, согласно выданным разрешениям на строительство, урбанизированные территории Ленобласти могут застраиваться еще 2-3 года, комментирует Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». Но намечается тенденция к спаду: в продажу уже выводится в разы меньше новых проектов, чем еще 5 лет назад.
«В новостроечных локациях «приКАДья» наступил период снижения спроса. Но спрос не просто перестал расти, а остался на стабильном уровне. Среди основных причин этого – медленное решение проблем, связанных с социальной и транспортной инфраструктурой. Однако перспективы в этом направлении есть. Так, в Западном Мурино уже начинают строить развязку с КАД. В Кудрово «неизвестные» расширили выезд в город, а власти объявили, что к 2025-му году в городе появится метро»
Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор»
Куда двигаться дальше
После того как Мурино, Кудрово и Бугры будут полностью застроены, девелоперам придется куда-то двигаться дальше. Но что это будут за локации? На этот счет существуют различные точки зрения.
Ольга Ульянова считает, что пока нет ясности в том, как будет развиваться ситуация в Ленобласти, так как застройщики четко не обозначили территории, которые будут активно застраивать. Еще остаются в работе Мурино и Бугры. Также стало больше активной застройки в пос. Новоселье Ломоносовского района Ленобласти.
Игорь Петров, генеральный директор Р-ФИКС, полагает, что жилье «пойдет» вглубь Ленобласти: «Это нормально, когда агломерация расширяется. Не исключено, что ряд застройщиков обратят большее внимание на Юго-Запад (от Горелово до Новоселья) и Северо-Запад (от Лахты до Каменки)». Однако развивать область будут только небольшие застройщики, считает Дмитрий Ермышев.
Ольга Трошева уверена, что в перспективе девелоперы продолжат активное развитие популярных спальных районов, таких как Каменка в Приморском районе, Новосергиево в Красносельском районе, юг Московского района. В Ленинградской области большие площади для строительства располагаются в деревне Новосаратовка во Всеволожском районе, также есть территории и в Мурино.
По мнению Александра Гиновкера, хорошие перспективы в Ленобласти имеются у трех населенных пунктов: Всеволожск, Гатчина и Сертолово. Всеволожск популярен благодаря доступным ценам, наличию инфраструктуры и относительной близости к городу.
Аналогичная ситуация будет складываться и в Сертолово, где сейчас возводится всего несколько жилых проектов. Одним из основных преимуществ данной локации можно назвать хорошую транспортную доступность. В Гатчине сейчас ведется реализация масштабного проекта, который сделает ее более привлекательной для проживания.
Алексей Бушуев видит в будущем смещение интереса в сторону Приморского и Красносельского районов, а также ближайшие дворцовые пригороды. Например, в районе Каменки сегодня возводится достаточное количество жилых комплексов от ведущих девелоперов Санкт-Петербурга.
Это популярная и востребованная локация, где расположен уникальный Юнтоловский заказник, а также Шуваловский и Орловский карьеры. Благодаря относительно доступной стоимости квадратного метра жилье там приобретают в основном молодые семьи с детьми. За счет этого складывается определенная среда. Проблему с нехваткой социальных объектов стараются решать сами застройщики, размещая детские сады на первых этажах жилых комплексов.
К минусам локации можно отнести удаленность от метро, а станция «Шуваловский проспект» появится не ранее 2025 года.
«Наиболее интересным на территории Ленинградской области остается Всеволожский район. Здесь еще сохраняется достаточное предложение земельных участков, а также неплохо развита инфраструктура. При условии ее поступательного развития, новые проекты будут появляться все дальше от города. Через 10 лет активное жилищное строительство начнется за пределами 30-километровой зоны вокруг Санкт-Петербурга, где оно сейчас в основном и сосредоточено»
Петр Буслов, руководитель Группы маркетинга компании ЦДС
Ян Фельдман уверен, что перспективные территории для застройки в Петербурге – это, в первую очередь, намывные территории Васильевского острова. А в Ленобласти однозначный лидер – микрорайон Янино. Там действует ограничение высотности до 12 этажей, активно развивается инфраструктура, строятся школы и детские сады.
В ближайшем будущем будут построены спортивный комплекс площадью 16 тысяч квадратных метров и торговый центр, также готовится расширение Колтушского шоссе до 4-х полос. Благодаря совместным усилиям девелоперов и властей, Янино становится образцовым пригородом, жители которого могут вести насыщенную жизнь (отдыхать, совершать покупки, заниматься спортом и т.д.), не выезжая за пределы микрорайона.
При этом цены на жилье здесь остаются более доступными, чем в аналогичных проектах в Петербурге.
Петр Буслов считает, что тренд на ближайшие несколько лет – это освоение бывших промышленных территорий в относительной близости от центра. Такие участки есть во многих локациях «серого пояса», например, у станций метро «Черная речка» и «Лесная», у Обводного канала и ст. м «Фрунзенская», у ст. м «Елизаровская». В ближайшие 1,5-2 года там появится много новых интересных объектов.
Преимущество этих территорий заключается в близости к центру города и наличию поблизости всей необходимой инфраструктуры. Здесь возможно строительство жилых комплексов классов «комфорт» и «бизнес».
Еще одна локация, которая недавно начала жить новой жизнью – территории, расположенные между Обводным каналом и ст. м «Волковская». Этот район мало населен, застроен четырехэтажными домами, имеет собственную станцию метро.
«Серый пояс» в этой локации уже давно не работает как производственные мощности, что создает перспективы для формирования здесь нового жилого кластера.
Какие проекты будут появляться в новых локациях
Так как речь идет о замещении «бюджетных» локаций, логично предположить, что проекты в них тоже должны появляться «доступные». Однако стоит понимать, что каждая локация исторически определяет класс и характер застройки, и вряд ли это изменится в будущем.
Так, Пушкин – пригородный комфорт, Горелово – стандартный эконом. Мурино и Кудрово – массовый сегмент. В любом случае уровень новых проектов уже растет и будет расти дальше, считает Дмитрий Ермышев. Часть тех требований, которые раньше не предъявлялись к застройщикам, становятся отраслевым стандартом. И покупатель начинает выбирать более требовательно.
Проекты еще на этапе концепции будут наделяться теми функциями, которые позволят привлечь «своего» клиента. Будет меньше проектов «все для всех» и больше фокусировки на свойствах, важных для конкретного клиента.
«Цены на проекты будут расти в известных и популярных локациях (например, Парнас) и держаться на одном уровне в менее популярных (например, в Шушарах). Количество предложений снизится, так как введение эскроу-счетов в перспективе нескольких лет оставит только крупных застройщиков, которые не будут торопиться уходить далеко от города»
Игорь Петров, генеральный директор Р-ФИКС
Кроме того, совсем дешевое жилье не позволяют теперь строить новые правила финансирования строительства и переход на эскроу-счета, они изменили экономическую модель, рассуждает Ольга Трошева. При выдаче кредита девелоперу банки оценивают экономическую целесообразность проекта, поэтому цена реализации не может быть очень низкой. Чтобы позиционировать свой жилой комплекс как «комфорт-класс» и продавать квартиры по более высоким ценам, застройщику необходимо дополнять продукт достойным благоустройством, инфраструктурой и другими преимуществами.
Все это касается, в том числе, новых проектов в Ленинградской области. Покупатели также стали более взыскательными и предъявляют больше требований к наполнению жилого комплекса. Поэтому можно сказать, что будущее – за объектами комфорт-класса. При этом цены в Ленобласти, особенно на старте продаж, будут оставаться привлекательными по сравнению с городскими.
«Локация является одним из определяющих факторов в экономике проекта, затраты на землю обычно стоят на втором месте сразу после строительства и составляют порядка 30%. Если девелоперы, которые сейчас реализуют свои проекты в пригородах, переместятся в Петербург, стоимость квадратного метра в их проектах неизбежно возрастет. Затраты на инфраструктуру и благоустройство также закладываются в стоимость квадратного метра и при возведении «стандартного» жилья эти цифры минимальны. Если покупатель готов рассматривать сегмент «комфорт» и выше, он получит уже гораздо больше – невысокую этажность, закрытый двор, более эргономичные планировки»
Андрей Лопатин, директор департамента управления проектами Glorax Development
Алексей Бушуев считает, что стоимость и класс новых проектов будут обусловлены конкретной локацией. Если обратить внимание на острова в дельте Невы, то закрытая и даже обособленная локация, ограниченная площадь пространства и виды на воду – основные критерии выбора места под элитную застройку.
Например, Матисов остров в Адмиралтейском районе, площадь которого всего 500 на 800 метров. В рамках редевелопмента там можно возвести клубный дом с небольшим количеством квартир.
Расположенный по соседству Ново-Адмиралтейский остров также достаточно привлекателен для элитной застройки. Если представить, что когда-нибудь это место будет освобождено от судостроительных предприятий, то там могут разместиться элитные дома с собственным яхт-клубом и причалом. По такому же принципу может быть застроен и Галерный остров, имеющий выход в Большую Неву.
Однако стоит отметить, что в ближайшие десятилетия на данных островах вряд ли появится жилая застройка. Для этого необходимо внести изменения в зонирование городской территории, перенести действующие предприятия в другие локации. Кроме того, для создания действительно комфортной среды для проживания на островах требуется комплексное развитие территорий.
Не превратятся ли в гетто новые локации
Возникают определенные опасения, что из-за «смещения» застройки может появиться опасность превращения новых локаций в потенциальное гетто. Так бывает, когда происходит дисбаланс между жильем, местами приложения труда и необходимой социальной, коммерческой и рекреационной инфраструктурой.
Подобное явление можно наблюдать на границах Петербурга и его пригородов (Мурино, Кудрово). Но, когда происходил бум застройки этих территорий, приоритеты и у девелоперов, и у потребителей были иными, отмечает Ян Фельдман. Перед первыми стояла задача построить больше доступного востребованного жилья, вторые искали недорогие квартиры с приемлемой транспортной доступностью.
Сегодня сбалансированное развитие активно застраиваемых территорий – это совместная ответственность органов власти и бизнеса, который работает в данной локации. Появились прозрачные правила для четкого и отлаженного взаимодействия всех сторон. Девелопмент стал более осознанным. В той же Ленобласти уже действуют ограничительные меры для застройщиков: власти сделали обязательным условием наличие в проектах комплексного освоения собственной социальной и транспортной инфраструктуры, отмечает Ольга Ульянова.
Кроме того, одна из главных проблем всех пригородных локаций – отсутствие достаточного количества рабочих мест и, как следствие, маятниковая миграция. Это создает существенную нагрузку на транспортную инфраструктуру, считает Ольга Трошева.
Решением может стать создание новых индустриальных зон, привлечение инвесторов к реализации проектов в Ленобласти и на окраинах Петербурга: таких как, например, завод Nokian Tyres во Всеволожске или научно-образовательный и инновационный центр «ИТМО Хайпарк», который планируется в городе-спутнике «Южный», в Пушкинском районе города.
Читайте также
Жить можно, инвестировать бесполезно: строящиеся ЖК в Мурино за целый год почти не подорожали
Волна подорожания запущена: участки под застройку дорожают пропорционально росту цен на квартиры
Автор: Евгения Рекшан
Дата публикации 10 июня 2020
