В недвижимости, как и в любой другой сфере, есть свои веяния и тенденции. Что принципиально нового появилось на рынке новостроек Санкт-Петербурга за последнее время, какие тренды определят будущее строительной отрасли, а какие, скорее всего, отойдут в прошлое, узнал Новострой-СПб.
Площадь меньше, высотность больше
Рынок жилья всегда так или иначе реагирует на любые изменения в стране – будь то новые законы, сложная экономическая ситуация или значимые политические решения. В последние годы обстановка в России в целом непростая: доходы населения не растут, платежеспособность потенциальных покупателей снижается.
Поэтому основной тенденцией вполне закономерно становится уменьшение площади квартир на фоне роста этажности зданий. Сейчас люди не готовы переплачивать за «лишние» метры, а застройщики вкладываться в дорогие малоэтажные проекты.
Недавно было проведено исследование, которое показало, что средняя площадь квартир и апартаментов, построенных в период с 2010 по 2019 годы, составила 58,9 кв. м. Таким образом, размер жилья стал меньше на 22% по сравнению с предыдущим десятилетием, когда этот же показатель был равен 75,2 кв. м, сообщает Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.
По данным руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, средняя площадь квартир в новостройках Петербурга и ближайшей Ленинградской области за последние пять лет снизилась незначительно: с 43 до 41 кв. м. И в обозримом будущем эти показатели вряд ли сильно изменятся.
Квартиры меньшего метража стали появляться не только из-за ограничения финансовых возможностей клиентов и роста стоимости квадратного метра. На это есть ряд иных причин. Одна из них заключается в том, что современные покупатели не тяготеют к раннему созданию семьи.
Люди стремятся самореализоваться, много работают. Квартиры больше выполняют функцию «спального места», считает Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп». А еще владение недвижимостью с каждым годом становится дороже – повышаются налоги, растут тарифы ЖКХ. Горожане стали придирчиво относиться к содержанию своих «квадратов», ведь платить за них приходится ежемесячно.
Впрочем, несмотря на общую тенденцию к уменьшению площадей, есть компании, не поддавшиеся новым веяниям. Например, в домах Setl Group средний метраж квартиры за пять лет, напротив, увеличился на 1 кв. м. Это может быть связано с появлением на рынке вариантов площадью от 19 кв. м, в то время как девелопер проектирует в своих объектах квартиры не менее 23-24 кв. м.
«Квартиры небольшого метража (площадью 17-18 кв. м) активно предлагались застройщиками на протяжении последних полутора десятков лет. На статистику повлияло большое количество студий, строящихся в крупных городах. В ближайших планах Петербурга сделать так, чтобы на одного жителя приходилось 32 «квадрата». Поэтому имеет смысл установить «нижний предел» площади квартиры в пределах 22 метров»
Светлана Денисова начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
Эргономика и функциональность «рулят»
Любые тренды можно объяснить балансом спроса и предложения на рынке. Площадь жилья уменьшается в основном в новых проектах массового сегмента. И это является ответом на запрос покупателей, которые максимально рационально выбирают проект и планировку, отказываются от «лишних» метров в коридорах, а также готовы пожертвовать пространством на кухне.
Данная тенденция ярко выражена в проектах эконом-класса, рассказывает Андрей Лопатин, директор департамента управления проектами Glorax Development.
Для домов класса «комфорт» и «бизнес» такая динамика не характерна. Корректнее говорить об изменении планировок и их эргономике. Поэтому одним из ключевых трендов является создание функционального пространства. «Покупатель не хочет больше платить деньги за метры, которые использовать не будет. В квартире все должно быть продумано: наличие ниш под гардеробные или кладовые в прихожих, в жилых помещениях не вертикальная разводка труб, а горизонтальная», – комментирует Ирина Соловьева, коммерческий директор Санкт-Петербургского территориального управления Группы «Эталон».
Чтобы сделать пространство максимально функциональным, можно пойти двумя путями, говорит Юлия Паршина, начальник департамента продаж «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад». Первый – ввести в квартирографию квартиры евроформата. Но не всем покупателям они нравятся.
Многие отдают предпочтение традиционным планировочным решениям. Поэтому в последнее время в моду вошли квартиры-трансформеры, которые легко меняются в зависимости от потребностей хозяев. Пространство в них зонируется при помощи передвижных перегородок и используется максимально эффективно благодаря встроенной и трансформирующейся мебели.
Но, главное, что в каждой комнате неизбежно окажется свое окно. Квартиры такого плана («СуперНовые») предлагает своим клиентам «Группа ЛСР» (например, в проекте «Цветной город»).
Евроформат
Из-за стремления оптимизировать пространство и рационально использовать каждый свободный метр жилой площади, в моду вошли квартиры евроформата. Теперь это один из важнейших трендов рынка недвижимости. Главной их отличительной особенностью является большая кухня-гостиная, где семья собирается для совместного времяпровождения, а также наличие небольших изолированных комнат-спален.
Такие квартиры отлично подходят семьям с маленькими детьми по соотношению качества и цены: они обходятся покупателям дешевле привычных «двушек» и «трешек» за счет меньшего размера. Зато по эффективности они нередко превосходят «стандартные» варианты.
«Квартиры евроформата удобны тем, что в них можно выделить приватную зону для приготовления пищи и при этом комфортно принимать гостей. Это действительно удобно, ведь хозяйка не чувствует себя в изоляции, хлопоча на кухне, да и возможностей для воплощения дизайнерских идей при такой планировке гораздо больше»
Юлия Паршина, начальник департамента продаж «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад»
Жилье евроформата особенно часто встречается в жилых комплексах в черте Петербурга: их объем в предложении составляет около 30%, сообщает Ольга Трошева.
Такие планировки сейчас появляются в квартирографиях даже тех застройщиков, которые ранее их в своих проектах избегали, говорит Алексей Бушуев. Seven Suns Development не остался в стороне и тоже стал закладывать больше евроквартир в свои проекты. Например, во второй очереди ЖК «Светлый мир «Жизнь…» доля «евродвушек» составила 24%, «евротрешек» – 13%.
Откликаясь на запрос потребителя, компания «Полис Групп» теперь практически в каждом своем жилом комплексе предусматривает лоты такого формата. Причем, абсолютно разного метража, начиная от «евродвушек» площадью 38 кв. м и заканчивая 4-комнатными вариантами площадью 93 кв. м.
«Квартиры евроформата пользуются большой популярностью. Если еще несколько лет назад некоторые покупатели самостоятельно объединяли себе гостиную и кухню, то на сегодняшний день в современных новостройках такая практика фактически не встречается. Планировочная линейка настолько широка, что каждый сможет себе подобрать недвижимость на свой вкус»
Ирина Соловьева, коммерческий директор Санкт-Петербургского территориального управления Группы «Эталон»
Несмотря на то, что «БФА-Девелопмент» предлагает своим клиентам как классическую планировку, так и евроформат, в компании уверены, что будущее рынка за квартирами хороших метражей. «Людям должно быть в своем жилье комфортно и просторно, им нужны места для хранения вещей. Площадь двухкомнатной квартиры должна быть около 60 метров. «Евродвушка» в 47 кв. м – это метраж типовой двухкомнатной «хрущевки». Такие планировки востребованы, поскольку бюджеты покупателей сейчас жестко лимитированы», – считает Светлана Денисова.
Квартиры с отделкой
Еще одним трендом смело можно назвать квартиры с отделкой. По данным аналитиков Glorax Development, в текущем предложении около 35-40% всех квартир в продаже в Санкт-Петербурге – с чистовой отделкой. Еще около 20% приходится на варианты с предчистовой отделкой. И эти показатели стабильны уже пару лет.
Крупные застройщики массового сегмента в большинстве случаев предпочитают выводить квартиры с чистовой отделкой, поэтому снижение доли таких квартир в ближайшее время маловероятно, говорит Андрей Лопатин. Если говорить о конкретных цифрах, то в проектах сегмента «масс-маркет» полностью готовыми для жизни сдаются 60-65% квартир, информирует Ольга Трошева.
Тренд на квартиры с отделкой появился на рынке достаточно давно, его нельзя назвать новым, считает Ольга Ульянова. Сегодня покупатели активно интересуются подобным предложением, и застройщики стараются этот спрос удовлетворить.
К тому же, включение в свою товарную корзину таких вариантов помогает строителям дифференцировать свое предложение, ориентируясь на разные группы покупателей. Иногда отделка выводится в отдельную опцию, где можно выбрать цветовую гамму или даже заказать мебель.
«Объем предложения квартир с полной отделкой от года к году растет. Каждый экономический стресс несколько притормаживает рост. На фоне подобных трудностей увеличивается количество жилья без отделки. Затем более благополучные годы выравнивают эту тенденцию в пользу предложения жилья с отделкой»
Светлана Денисова начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
Отделка от застройщика обойдется покупателю примерно на 40% дешевле самостоятельного ремонта, так как стоимость работ для строительной компании формируется исходя из оптового заказа, рассказывает Ирина Соловьева. Кроме того, это поможет сэкономить значительное количество времени и сил.
Учитывая этот тренд, во многих объектах Группы «Эталон» предусмотрена возможность покупки квартир с отделкой. В некоторых проектах можно выбрать один из существующих пакетов отделки, например, «Теплый классический» и «Холодный современный».
В большинстве объектов комфорт-класса от Setl Group все лоты предлагаются с чистовой отделкой по обновленным стандартам «Итальянские коллекции». Секции без отделки представлены только в двух жилых комплексах: «Зеленый квартал» в Московском районе и «Пульс на набережной» в Невском районе.
В продаже ГК «Полис Групп» имеются как квартиры с чистовой отделкой, так и без нее. При желании, клиент может сделать дополнительный заказ на чистовую отделку, если она не была изначально включена в стоимость квартиры.
Что касается компании Seven Suns Development, то все их квартиры сдаются с отделкой «под ключ».
В отделке, которую предлагает «Группа ЛСР» предпочтение в основном отдается светлым спокойным оттенкам. В прошлом году была анонсирована скандинавская отделка, включающая облицовку стен белой плиткой; на полу укладывается темная плитка под цвет дерева. Такой стиль хорош тем, что при помощи аксессуаров каждый сможет создать себе дизайн по вкусу.
Скидки «сжались», акции исчезают
На российском рынке недвижимости сейчас явно прослеживается еще одна тенденция: скидки и акции уходят в небытие. Если раньше иногда встречались дисконты до 20-25%, то сейчас они в редких случаях «дотягивают» до 5%.
Не стоит ожидать в будущем больших скидок и таких выгодных предложений, какие были на рынке еще несколько лет назад: рынок перешел на принципиально иную схему работы (по счетам эскроу), сократилась доля низкого ценового сегмента, а стоимость строительства постоянно растет.
Если застройщики и проводят какие-то акции, то они носят весьма «условный» характер и имеют очень жесткие ограничения по срокам. Их цель – привлечь внимание к конкретному объекту. Вряд ли настанет момент, когда от скидок откажутся совсем, но есть вероятность, что они сменятся спецпредложениями вроде «кухня в подарок».
«Большой дисконт должен не заинтересовать, а напротив насторожить покупателя – продаваемая квартира наверняка окажется неликвидной»
Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development
…И еще немного о том, что происходит на рынке недвижимости
На российском рынке недвижимости есть менее выраженные, но все же довольно заметные направления. Среди них – растущий запрос покупателей на качественные жилые комплексы: с яркой архитектурой, продуманным проектом благоустройства территории, удобными планировками и насыщенной социально-бытовой инфраструктурой, отмечает Юлия Паршина.
Стало заметно изменение классификации новых проектов и выделение отдельных подсегментов жилья. «Сейчас у некоторых застройщиков можно встретить объекты класса «комфорт+» или «бизнес light», которые по продуктовому наполнению находятся между всем привычными комфорт- и бизнес-классами», – говорит Андрей Лопатин.
Ольга Трошева обращает внимание на то, что в последнее время доля Ленинградской области на рынке снизилась: спрос переместился из Всеволожского района в спальные районы Петербурга. Это связано с завершением крупных проектов в Мурино и Кудрово, а также с наличием бюджетных альтернатив в городской черте.
Прошедший год также был отмечен рекордным ростом рынка апартаментов: в продажу вывели в 3,5 раза больше юнитов, чем в 2018 году.
Все большее внимание люди начали уделять вопросам экологии и бережному потреблению ресурсов, считает Ирина Соловьева. В городе проходят акции по раздельному сбору мусора, покупатели приобретают технику с минимальным энергопотреблением.
Рынок недвижимости также откликается на существующий тренд. Появляются так называемые «зеленые» дома, которые соответствуют характеристикам безопасности, экологичности и энергоэффективности. Так, например, в ЖК BOTANICA от Группы «Эталон» благодаря применению новейших инженерных систем экономия на энергопотреблении составит 33%.
Читайте также
«Репутация застройщика в новых условиях становится ключевым фактором, который влияет на его работу»
«Поскольку у большинства современных покупателей бюджет весьма ограничен, они стали разумнее подходить к покупке недвижимости»
Автор: Евгения Рекшан
Дата публикации 28 февраля 2020
