Поправки в правила землепользования и застройки (ПЗЗ) в Петербурге должны быть утверждены в конце текущего года. Уже известно, что значительно ужесточатся требования к строительным организациям. Портал Novostroy-SPb.ru вместе с участниками круглого стола «Девелопмент в переходный период: барьеры и точки роста», организованном РГУД, выяснял последствия нововведений для отрасли.
Основными моментами, на которые обратили внимание девелоперы, стало ограничение максимальной высоты зданий до 40 метров. Кроме того, коэффициент использования территорий понизится с 2,3 до 2. С помощью таких изменений власти стремятся избежать сверхплотной и сверхвысотной застройки Петербурга.
Сергей Орешкин, председатель комитета по урбанистке, архитектуре и градостроительству РГУД, генеральный директор архитектурного бюро «А.Лен», сказал, что чиновники намерены вычислить алгоритм, по которому появляются не очень позитивные девелоперские продукты, но при этом не проводят необходимых для этого исследований. Он подчеркнул важность развития строительства в Петербурге, но отметил, что правила, по которым будет работать строительная отрасль, нуждаются в обсуждении. «Мы получили предложение от Законодательного собрания принять участие в исследовании – каковы первопричины негативных последствий рынка и как в кризисное турбулентное время их преодолеть», – говорит Сергей.
Вид с ЖК «Южная Корона»
Дмитрий Некрестьянов, партнер адвокатского бюро «Качкин и партнеры», руководитель практики по недвижимости и инвестициям, рассказал о законопроектах, влекущих изменения экономической модели. Один из таких проектов, взволновавший девелоперов, – изменение выкупной стоимости земли. Если раньше, имея в собственности здание или сооружение, можно было выкупить земельный участок, на котором оно построено за 25% от кадастровой стоимости, то сейчас в Законодательном собрании Петербурга находится закон, который утверждает, что это будет 100% от кадастровой стоимости. При таких условиях становится экономически невыгодно приобретать землю. Большинство экономических моделей по развитию территорий, предполагающие выкуп земельного участка, сейчас просто рухнули, потому что невозможно было на начальной стадии проекта, состоящего из нескольких очередей, предвидеть, что такие изменения произойдут.
Еще одна проблема у девелоперов появилась с 1 октября, когда возникли сложности с регистрацией договоров долевого участия (ДДУ), поскольку страховые компании, с которыми работали застройщики, лишились возможности страховать ДДУ. По мнению Дмитрия Некрестьянова, это означает, что власти вынуждают застройщиков строить за свой счет. Однако с учетом кризиса и санкций за свой счет могут строить только очень крупные застройщики, накопившие ресурсы. «Мы говорим об искусственной монополизации рынка. Такими темпами, в ближайшее время на рынке останутся только крупные компании, которые смогут себе позволить иметь свои деньги, на которые они будут строить и через три года продавать готовое жилье», – поясняет Дмитрий.
Основная проблема градостроительства состоит в том, что срок реализации проектов составляет несколько лет. За это время нормативы могут поменяться несколько раз. В таких условиях девелоперам приходится идти на маневры ради получения прибыли. Дмитрий Некрестьянов считает, что необходимо установить правила, одинаковые для всех девелоперов, и соблюдать их. Большинство компаний готовы платить за разрешение на строительство, но при этом хотят понимать, как эта сумма рассчитывается.
В новых ПЗЗ максимальная высота зданий будет установлена не 40 метров, а будет определяться индивидуально – от 40 до 70 метров. По мнению Дмитрия Некрестьянова, этот механизм нужен для того, чтобы выходить на переговоры с инвестором и диктовать ему условия по строительству социальной инфраструктуры. Однако такие изменения должны проходить не в рамках ПЗЗ, а в рамках градостроительной политики в целом. В 2018 году будет принят новый Генплан, который будет действовать определенный период времени, вот в нем и нужно установить эти нормативы, продуманные, обоснованные, с пониманием, как это будет реализовываться.
Если применить изменения в ПЗЗ без достаточно продолжительного переходного период для тех девелоперов, которые уже начали реализовывать крупные проекты, состоящие из нескольких очередей, это может привести к тому, что проект никогда не будет реализован. А нереализованный проект в жилищном строительстве – это обманутые дольщики. «В отношении ПЗЗ должен быть установлен переходный период и определено, на кого распространяются эти нормативы и с какого периода времени», – отметил Дмитрий Некрестьянов и добавил, что применение ПЗЗ без изменений полностью остановит строительство в городе.
ЖК «Пулковский 3»
Дмитрий Панов, заместитель председателя архитектурного комитета РГУД, генеральный директор ГК «Доверие», также согласился с тем, что девелоперам станет практически невозможно работать, если ПЗЗ будут приняты. «Если раньше, приобретая земельный участок, мы четко понимали, на какой коэффициент урбанизации нам умножать площадь, то на сегодняшний день становится достаточно непонятно, как строить свои финансовые модели и расчеты при постоянно изменяющемся законодательстве», – сказал Дмитрий.
По подсчетам ГК «Доверие», принятие новых ПЗЗ принесет девелоперу около 75 млн рублей чистых потерь с участка площадью 1 га. «Преследуя законодательные инициативы создания комфортной среды с зелеными насаждениями, социальными учреждениями и т.д., нельзя создавать условия, когда бизнес начнет замирать, как сейчас», – говорит Дмитрий Панов.
Андрей Козодаев, генеральный директор ООО «Первое кадастровое бюро», председатель Совета Партнерства НП СРО «Кадастровые инженеры Санкт-Петербурга и Северо-Запада», председатель общественного совета Комитета имущественных отношений Петербурга, отметил, что Северная столица по уровню обеспеченности жилыми метрами на человека в разы отстает от городов других развивающихся странах. Чтобы как-то ликвидировать этот разрыв и выстоять в текущей ситуации, не стоит менять правила во время игры.
Сергей Орешкин считает, что у девелоперов больше нет ресурсов соглашаться с властью в условиях турбулентности и жестокого кризиса. «Мы все – бизнесмены, и все работаем по 20 часов в день. Нам придется выделить время на работу с законодательными органами. ПЗЗ – это сиюминутная задача, если они выйдут в том виде, в котором готовятся, то это будет трагедия», – подчеркивает Сергей.
Александр Батушанский, президент «Асконко», отметил, что в Петербурге все изменения принимаются очень быстро. Но для строительной отрасли переходный период по вступлению в силу новых ПЗЗ должен длиться несколько лет. Программа субсидирования ипотечных ставок была принята быстро и поддержала отрасль, но это единственное, что сделано.
Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1», сказала, что нововведения увеличат стоимость квадратного метра минимум на 10%. «Самое печальное последствие – это то, что действительно инвестиционный климат стремится к нулю, – отметила Надежда. – Сейчас мы уже имеем снижение промышленности, производства, от нас бегут инвесторы, и это абсолютный факт».
Дата публикации 02 ноября 2015
