В развитых государствах к 2025 году пожилые люди будут составлять более 30% населения, что связано с увеличением продолжительности жизни в странах «первого мира». На этом фоне в Европе и США важнейшим сегментом становится так называемый silver market — рынок состоятельных зрелых покупателей в возрасте старше 50 лет, располагающих определенными финансовыми ресурсами. В России пока все наоборот: после выхода на пенсию финансовые возможности резко снижаются — в 2017 году средняя пенсия в стране составляла 13 700 рублей в месяц. Заявленная правительством пенсионная реформа в очередной раз поставила вопрос: как накопить на достойную старость. Ответы в эксклюзивном материале для Новострой-СПб дает председатель совета директоров группы «Ярд» Андрей Кошкин.
Вклады
Банковские потрясения последних пяти лет и «генетическая память» людей старше 30 лет (многие из которых наблюдали, как в девяностые годы их родители теряли все накопления на сберкнижках) делают этот способ инвестирования в России одним из наиболее эмоционально ненадежных.
«Положить на книжку» больше не хотят даже «действующие» пенсионеры. И основная причина — довольно низкие ставки. Например, в Сбербанке доходность вклада «Сохраняй» — до 4,45% годовых, к тому же она сильно «плавает» в зависимости от ряда факторов. Среди преимуществ инструмента — низкий порог входа (от 1000 рублей) и гибкий срок (от одного месяца до трех лет). Обременением остается невозможность частичного вывода денежных средств с банковского счета.
В ВТБ доходность по вкладу «Максимальный» — около 6,45%, срок составляет 120 дней без снятия и пополнения. В Газпромбанке продукт «Инвестиционный доход» предлагает доходность 6,5% при 367 днях. Во всех случаях действуют определенные оговорки, поэтому какие условия в итоге предложит банк остается не до конца понятным.
Известно, что бывают срочные вклады и вклады до востребования. В первом случае депозит вносится на определенный срок и может быть изъят полностью без потери процентов только по истечении этого срока. Вклады до востребования не имеют срока хранения и возвращаются по первому требованию вкладчика, но проценты по ним существенно ниже. Сегодня среди банковских продуктов есть ряд различных программ для пенсионеров, но в целом доходность по депозитам составляет не более 6%.
Главным преимуществом вклада как инвестиционного инструмента является, пожалуй, страховое покрытие Агентства по страхованию вкладов в размере 1,4 миллиона рублей. В пределах этой суммы можно уверенно размещать свой вклад в любом банке, у которого есть лицензия Центробанка РФ. Если банк «лопнет», государство обещает возвратить деньги вместе с процентами на день отзыва лицензии.
Облигации
Интересный с точки зрения доходности, но далеко не лучший способ сохранения сбережений для тех, кто «ничего в этом не понимает». При вложении в государственные бумаги доходность составляет примерно 7% годовых, для надежных компаний — 9-13% годовых. Обращаться к этому инструменту имеет смысл при долгом горизонте планирования — от нескольких лет.
Оптимальный вариант для неопытного инвестора — пассивная стратегия, при которой частный инвестор открывает индивидуальный инвестсчет и покупает ОФЗ (облигации федерального займа) с доходностью в 10% годовых. Каждый год он докладывает на этот счет средства и получает налоговый вычет в размере 13% от суммы инвестиций. В итоге инвестор зарабатывает больший доход, чем по депозиту, при относительно невысоком уровне риска.
Стать инвестором можно даже с тысячей рублей в кармане. Номинал большинства облигаций составляет всего одну тысячу рублей. Такой же порог входа и у многих фондов, инвестирующих в ОФЗ. Но, чтобы получить более ощутимый доход, управляющие и брокеры советуют начинать с суммы в несколько десятков тысяч рублей. В этом случае можно приобрести облигации разных выпусков и распределить свои риски между несколькими типами бумаг — на случай, если стоимость какой-либо из них упадет. А если вы готовы инвестировать более внушительную сумму, то можно отдать свои средства в доверительное управление, но необходимо тщательно выбирать контрагента.
Паевой инвестиционный фонд
Это имущественный комплекс без образования юридического лица, основанный на доверительном управлении. Имуществом фонда управляет специализированная УК с целью, собственно, увеличения стоимости имущества фонда. Фонд, в свою очередь, формируется из денег инвесторов (пайщиков), каждому из которых принадлежит определенное количество паев, и по которым распределяется полученная между инвесторами прибыль.
На первый взгляд — довольно «шоколадные» условия: например, ПИФы Сбербанка показали в среднем 70%-ную трехлетнюю доходность. Минусом инструмента остаются сравнительно высокие риски: предугадать, сколько именно вы заработаете, довольно сложно, куда вложить деньги — решаете тоже не вы, а УК. Преимущество заключается в том, что из проекта можно выйти сравнительно быстро, иногда даже в течение дня. Рекомендованное время инвестиций — от года.
Микрофонды и краудфандинговые платформы
В Москве и Петербурге действует несколько проектов, предлагающих игрокам «войти» в объекты коммерческой и жилой недвижимости с совершенно разными суммами (например, ряд краудфандинговых сервисов с профессиональным отбором инструментов для инвестирования — платформа Aktivo и другие). Некоторые эксперты оценивают их как довольно спорные. Однако профессиональные платформы могут тщательно отобрать лоты для партнеров, предложив практически беспроигрышные варианты, которые слишком дороги для самостоятельной покупки, но при профессиональном управлении останутся еще многие годы привлекательными для арендаторов и доходными для собственников. К примеру, один из лотов имеет первоначальную стоимость более 200 млн рублей, при этом минимальный размер инвестиций составляет 419 тысяч рублей. Обещанная первоначальная доходность составляет 12,7%, но владельцы платформы делают оговорку, что это «в среднем за 10 лет, до НДФЛ и на момент формирования фонда».
Квартиры для сдачи в аренду
«Моя квартира — моя крепость и обеспеченная старость», так считает подавляющее большинство родившихся в СССР. Несмотря на то, что эксперты с калькулятором в руках продолжают «крестовые походы» на квартиры как инструмент для инвестиций, именно жилье для сдачи в аренду в старости остается наиболее привлекательным для большинства жителей России вариантом.
В свою очередь, банкротство девелоперов, новые требования застройщиков и сбой схемы «от котлована до ключей» (ключи теперь часто выдают значительно позже обещанного), заставили микроинвесторов вернуться к старой-доброй «вторичке».
Именно этот вид жилья, впрочем, легче всего и сдать в аренду: как правило, такие дома уже «обросли» необходимой инфраструктурой. Но главное их преимущество заключается в том, что квартиру не нужно ждать, ключи вы получаете сразу после закрытия сделки. Из недостатков — по-прежнему «дикий» рынок арендного жилья даже в Москве и Петербурге, при котором риелторы не отвечают ни за что ни перед квартиросъемщиком, ни перед собственником, также возможны проблемы с соседями и другие неприятные моменты. В самом оптимистичном случае доход от аренды составит 5% годовых.
Сервисные апартаменты
На фоне меняющихся традиций отдыха (несколько коротких путешествий вместо одного большого отпуска раз в году) и увеличения количества специалистов, работающих удаленно, калейдоскопичность поездок, особенно с целью отдыха, становится нормой. В итоге набирают популярность альтернативные средства размещения — апартаменты с сервисной функцией, которые предлагают туристам и бизнес-путешественникам предсказуемое качество, высокие стандарты по привлекательным ценам и в хорошей локации.
Все вышесказанное повышает востребованность апартаментов с сервисной функцией у микроинвесторов. Учитывая относительно низкую стоимость входного билета, а также постепенное изменение отношения (в лучшую сторону) к апартаментам законодателей, сегмент становится фаворитом среди людей со свободными деньгами.
Еще одно преимущество состоит в том, что апартаменты обычно передаются инвестору уже готовыми к приему арендаторов, с отделкой, мебелью, техникой, что позволяет начать получать доход (он оценивается на уровне 8-12% годовых) буквально завтра. Важно учитывать, что обслуживаемые апартаменты на 15-20% дешевле квартир, но при этом они дороже с точки зрения аренды — за счет наличия профессиональной управляющей компании, которой вы передаете ключи, и напрямую заинтересованной в заполняемости вашего объекта.
У хорошей УК в арсенале всегда имеется и ряд недоступных для самостоятельной сдачи в аренду инструментов повышения доходности актива, будь то краткосрочная аренда, сотрудничество с корпорациями и так далее. Доход инвестора — пассивный в прямом смысле, он может вообще не появляться на своем объекте и никак не участвовать в его жизни, но зато получать деньги на карту ежемесячно. Преимуществом являются и различные программы гарантированной доходности, когда независимо от того, сдан лот инвестора в аренду или нет, ему выплачивается фиксированная сумма.
Недостатком таких объектов остается институт прописки в том случае, если апартаменты будет решено использовать для постоянного проживания: сложно прикрепиться к поликлинике по месту жительства или устроить детей в местный детский сад. Но учитывая, что апартаменты с сервисной функцией в подавляющем большинстве приобретают с инвестиционными целями, вопрос прописки здесь не стоит, вопрос же кратковременной регистрации постояльца в случае необходимости решается управляющей компанией.
Второе «но» — более высокие, чем в жилом секторе, эксплуатационные платежи, которые должны покрывать обслуживание всей той инфраструктуры, которая представлена в апарт-отеле (зона reception, event room, финтес-клуб, коворкинг, ресторан и так далее). Но даже с их учетом доходность как минимум в два раза превышает выгоду от приобретения традиционного жилья под сдачу в аренду.
Хостелы
С закатом эпохи демонстративного потребления и расцветом экономики совместного использования, туристы становятся еще более самостоятельными в организации путешествий. Благодаря технологиям, в том числе сайтов типа Airbnb, у путешественников в ближайшие пять лет появится намного больше возможностей для поездок. Те же, кто не хочет арендовать апартаменты или комнаты «с хозяевами», выбирают другие средства размещения «без претензий» — хостелы.
Последние давно перестали ассоциироваться с «пятнадцатью кроватями у старушки-процентщицы», а Москва, Санкт-Петербург, Иркутск, Казань стали лидерами по количеству открытых хостелов, предлагая, в том числе, специализированные объекты — хостелы для пар с детьми, для чайлд-фри, для гостей с животными, арт-хостелы. Есть даже, к примеру, хостелы, в которых нельзя пользоваться духами, требуется выключать звук мобильного и запрещено разговаривать по телефону в общих пространствах.
Как и в сервисных апартаментах, в хостеле есть управляющий, который обслуживает посетителей, и ряд минимальных услуг (международная телефония, спутниковое телевидение, кухня, интернет). Рентабельность хостелов составляет сегодня порядка 30%, но нужно помнить о том, что посредники онлайн-бронирования типа Booking или Airbnb заберут у вас до 20% дохода. В сухом остатке получается 10-12% годовых. С одной стороны, это очень неплохо, особенно в сравнении с 5% в жилом секторе. С другой — ситуация с хостелами остается слишком неустойчивой, и власти регулярно говорят о планах, к примеру, запретить хостелы в жилых домах.
Читайте также
«Вкладывайте в недвижимость, но будьте избирательны»
«Главный критерий востребованности апарт-отелей — правильная локация»
Купить квартиру, перепродать, заработать 40% — миф или реальность?
Прогноз рынка новостроек на 2018 год: сколько будут стоить квартиры в Санкт-Петербурге и Ленинградской области?
Дата публикации 22 августа 2018
