Председатель совета директоров группы «Ярд» Андрей Кошкин в интервью порталу Новострой-СПб рассказал о том, почему в Санкт-Петербурге апарт-отелей строится больше, чем классических гостиниц, сколько частный инвестор может заработать на апартаментах и какие локации в городе считаются самыми удачными для размещения апартаментных комплексов.
Ваш ключевой проект — апарт-отель Prime Residence — находится в завершающей стадии строительства, но при этом апартаментов в продаже еще довольно много. Почему сложилась такая ситуация? Когда вы рассчитываете реализовать весь объем?
Это типичная ситуация при грамотном ограничении продаж во времени. Из трех секций апарт-отеля Prime Residence первая раскуплена полностью, а две оставшиеся были выведены в продажу только в июне текущего года. Подобная стратегия позволяет продавать основной пул по более высоким ценам, учитывая высокую строительную готовность объекта.
Кто в основном покупал и покупает апартаменты в Prime Residence? Что это за клиенты, для каких целей они приобретают апартаменты? Это исключительно инвестиционный спрос, или кто-то покупает такую недвижимость для собственного проживания?
Все покупатели апартаментов — инвесторы, приобретающие недвижимость для ее последующей сдачи внаем. Среди них есть как те, для кого инвестиции в недвижимость являются основным источником дохода, так и те, кто вкладывает свободные деньги для получения дополнительного дохода, имея основной бизнес в другой сфере. И те, и другие понимают, что недвижимость в центре мегаполиса всегда будет в цене.
Важно отметить, что инвестирование в традиционный жилой сектор постепенно теряет свои позиции, мало-мальски подкованный инвестор сегодня знает о том, что сдача в аренду обычных квартир не приносит владельцу больше 3–4% годовых. И даже этот уровень дохода потребует серьезных усилий с его стороны, ведь квартирам все сложнее обеспечивать постоянную заполняемость. А обслуживаемые апартаменты в этом смысле гораздо более привлекательны: они меньше стоят (примерно на 15–20%), их доход — как минимум в два раза выше (от 8% до 12% годовых) и, что важно, доход этот — в прямом смысле слова пассивный, так как управляющая компания будет распоряжаться собственностью инвестора сама: сдавать в аренду, убирать, осуществлять мелкий ремонт. То есть инвестор, получая в собственность апартамент с отделкой и мебелью, отдает свой лот управляющей компании и вспоминает о нем только в момент поступления арендных платежей.
Будут ли у вас программы гарантированной доходности? На какой доход может рассчитывать инвестор?
Мы предлагаем своим клиентам программу инвестирования, согласно которой в течение трех лет с момента ввода объекта мы выплачиваем владельцам по 32 тысячи рублей ежемесячно независимо от того, как чувствует себя рынок, сдан ли лот клиента в аренду, «высокий» это сезон или «низкий» и так далее. Три года мы работаем с собственником в таком режиме. Через три года клиент может заключить с УК договор на управление апартаментами по программам, которые фактически разделяют арендные платежи между арендатором и УК в пропорции 80/20 или 90/10. По данным программам доходность будет зависеть от заполняемости апартамента, сезонности и так далее. Принимая во внимание, что сейчас средний уровень вакансии по апарт-отелям Санкт-Петербурга при краткосрочной сдаче не превышает 30%, можно рассчитывать на очень достойный уровень дохода — 75–80 тысяч рублей ежемесячно с одного апартамента.
В Санкт-Петербурге сейчас апарт-отели строятся более интенсивно, чем классические гостиницы. Чем вы объясните такую популярность формата?
Это объясняется, прежде всего, изменением структуры спроса и стремлением застройщиков этот спрос оправдывать и удовлетворять. Основной платежеспособной аудиторией постепенно становятся новые поколения, которые вообще не понимают, зачем им платить за «высокие» гостиничные бренды, если есть возможность «пожить как местные» — рядом с ключевыми достопримечательностями, но при этом с возможностью приготовить завтрак на собственной кухне, а не быть привязанными к регламенту отеля. С развитием экономики совместного потребления, с упрощением и ускорением туристического рынка как такового путешественники больше не хотят переплачивать за навороченную отельную инфраструктуру, гораздо важнее для них разумный набор услуг, предсказуемое качество и адекватная цена. По сравнению с отелем сопоставимого уровня аренда апартаментов за счет отсутствия определенных инфраструктурных опций стоит на 20–25% меньше. Эту отчетливую тенденцию к оптимизации, безусловно, видят и представители гостиничной отрасли. Сегодня многие из них упрощают свои гостиничные проекты, концентрируясь на самом необходимом и пуская под нож избыточные функции вроде бассейна, фитнеса, которые удорожают общую стоимость размещения.
Из всего этого можно сделать вывод, что по мере того, как в индустрию гостеприимства будут все активнее вовлекаться инвесторы с 4–5 миллионами, как никто заинтересованные в росте туристических показателей, рынок будет пополняться новыми интересными апарт-проектами.
Какие локации вы считаете наиболее удачными для размещения апарт-отелей? Проекты в каких районах города будут самыми востребованными и, соответственно, прибыльными для владельцев?
Сервисные апарт-отели предназначены для краткосрочного и среднесрочного проживания, поэтому главный критерий их востребованности — правильная локация. Бизнес-туристов будет интересовать близость к деловому центру города, конгрессным площадкам, доступность аэропорта и вокзалов. Туристам, приезжающим в Петербург любоваться достопримечательностями, важна пешая доступность исторического центра, а также наличие неподалеку станции метрополитена. Поэтому апарт-отели, расположенные в Центральном районе города, недалеко от Московского вокзала и аэропорта, рядом с Экспофорумом и Лахта-центром, будут пользоваться постоянным спросом у приезжающих в наш город по делам и на отдых.
Рынок сервисных апартаментов Петербурга привлекает инвесторов из Москвы. В Москве апартаменты являются по сути «псевдожильем» для постоянного проживания, а сервисных апартаментов для краткосрочного размещения мало. Как вы можете объяснить такую ситуацию? Почему в Питере формат активно развивается, а в Москве нет?
Сервисные апартаменты — это все-таки более замысловатая история, чем «псевдожилье». Застройщику нужно обеспечить проект необходимой инфраструктурой, организовать работу профессиональной управляющей компании, выдержать качество и определенные стандарты. Для рынка Петербурга, на котором уже поговаривают о затоваривании, это в некотором роде следующий этап развития отрасли, где на фоне общего снижения доходности проектов растет их качество, диверсифицируются риски инвесторов, появляются разные форматы для вложений. Кроме того, развитие сервисных апартаментов здесь, с моей точки зрения, является логичным продолжением темы мини-гостиниц, которые в городе исторически развивались очень активно. Популярность московского «псевдожилья» можно связывать с несколькими факторами: там гораздо более высокий спрос на недвижимость, но дороже земля, поэтому застройщики и реализуют проекты апартаментов там, где нет возможности возвести обычный дом. При этом проекты реализуются без сервисной функции, часто — без отделки и масштабной инфраструктуры: таким образом, меньшая стоимость апартаментов по сравнению с жильем (все те же 15–20%) объясняется меньшей себестоимостью проекта.
Что изменится в сегменте апарт-отелей после введения обязательной сертификации? И как вы относитесь к этому новшеству?
Переход к классификации будет постепенным. Со следующего года наказывать за отсутствие сертификации будут все средства размещения с фондом более 50 номеров, с 2020 года — объекты с фондом более 15 номеров, а начиная с 2021 года нормы закона коснутся всех без исключения объектов размещения. Проходить классификацию и получать «звездность» нужно будет всем апарт-отелям, которые официально планируют заниматься арендным бизнесом. Поскольку сертификация выдается на здание целиком и отдельные апартаменты классифицировать вне всего комплекса невозможно, этим процессом будут заниматься управляющие компании. Однако этот закон не касается «псевдожилья», так как оно изначально не предполагает официальной сдачи внаем. Если же собственник такого апарта захочет заняться арендным бизнесом, ему придется обратиться в УК с инициативой сертифицировать все здание целиком.
Мы, как и другие девелоперы апарт-отелей, которые хотят остаться на рынке, безусловно, намерены соблюдать действующее законодательство. После введения апарт-отеля Prime Residence в эксплуатацию мы будем претендовать на уровень «четыре звезды» по гостиничной классификации.
Планируете ли вы развивать новые проекты сервисных апартаментов или, может быть, апартаментных комплексов для постоянного проживания в Санкт-Петербурге?
На сегодняшний день в портфеле группы «Ярд» три проекта: апарт-отели на Херсонской и на Добролюбова, которые уже строятся, и жилой комплекс на Крестовском острове, который находится в проектной стадии. Учитывая активно меняющееся законодательство в сфере долевого строительства, в ближайшей перспективе мы намерены сосредоточиться на завершении этих проектов.
Читайте также
«Апартаменты — это не жилье, а гостиничный бизнес»
Эксперты назвали наиболее перспективную локацию для строительства апартаментов в Санкт-Петербурге
Купить квартиру, перепродать, заработать 40% — миф или реальность?
Дата публикации 23 июля 2018
