Дмитрий Ермышев, руководитель отдела маркетинга, партнер компании «ПОБЕДА-девелопмент», рассказал порталу Novostroy-SPb.ru o том, какое влияние на спрос на недвижимость в Петербурге оказывают приезжие, какие тренды на рынке новостроек обозначились в прошлом году, чего ждать от 2016 года, а также о многом другом, о чем важно знать покупателям квартир в новых домах.
На рынке новостроек Московского региона в 2015 году спрос сместился с области в столицу, даже несмотря на более высокую цену недвижимости. А Петербург не перетянул на себя часть спроса с Ленобласти?
В Петербурге разница в цене квадратного метра пока существенна по сравнению с областью. Хотя следует различать Ленобласть и так называемое «закадье», которое по цене практически догнало город и покупателями воспринимается даже как часть Петербурга. При этом стоимость метра выросла и в развитых пригородах, таких как Всеволожск или Сертолово, но все равно остается еще ниже. Тем не менее спрос также смещается вслед за ценой к менее развитым пригородам, таким как Ломоносовский или Всеволожский районы, вблизи Агалатово и Вартемяг. Там цена может быть до 40% ниже, чем в городе.
Вообще, как вы оцениваете состояние спроса в 2015 году и сейчас? Существенное падение по сравнению с 2014-ым?
Все застройщики на себе ощутили падение спроса. Оценивают его по-разному: от 20 до 50%. Если 2014 год можно назвать как докризисный, строительная отрасль с небольшим запозданием на 4-6 месяцев ощущает на себе влияния любых изменений, то 2015 год в полной мере показал просадку. Чтобы оценить состояние спроса, надо четко для себя разобраться, кто же все-таки сейчас покупает квартиры. Сегодня основной спрос формируют те, кто остро нуждается в новом жилье. В основном это молодые люди и семьи, которые разменивают или продают имеющуюся недвижимость, кто получил субсидии по различным программам: молодая семья, расселение или материнский капитал. Отдельный сегмент – это региональные мигранты. Они переезжают из разных регионов России, где ситуация ухудшилась, целенаправленно в поисках работы и выбирают Москву и Санкт-Петербург. Если раньше миграция из регионов была больше поколенческая: родители отправляли детей учиться в крупный город, где они оставались, то теперь они переезжают все больше сами. Т.е. мы получаем миграцию экономически активного населения, представители которого сами по себе более адаптивны, образованны, относительно хорошо зарабатывали и имели хорошую квалификацию в рамках своего региона. Теперь они вынуждены менять образ жизни и приспосабливаться к новым условиям. Переезжая, они имеют небольшой начальный капитал, который позволяет им приобрести жилье на новом месте, оплатив его как сразу, так и воспользовавшись программами по рассрочке или ипотеке с господдержкой. Это все удовлетворение острых потребностей.
Другими словами, если потребность не острая, то спрос очень часто переходит в разряд отложенного. Да, звонят, интересуются, но фактически присутствует неуверенность в завтрашнем дне. Кроме того, даже те, кто был готов купить, откладывают покупку на фоне нервозных кризисных настроений. Ощущая рост потребительских цен, глядя на спад в большинстве отраслей экономики, люди предпочитают не тратить накопления и ужимают потребление. Тем более не совершают такие крупные покупки, как недвижимость.
Частные инвесторы практически ушли с рынка. Это значит, что спрос на студии и компактные «однушки» снизился? Что сейчас покупают для жизни?
Все те, кто хотел инвестировать в недвижимость для сохранения капитала – уже это сделали. Клиентов со свободными деньгами – практически нет. Поэтому спрос формируется чаще всего финансовой возможностью, а не потребностью. А финансы, чаще всего, позволяют людям покупать студии и однокомнатные квартиры. Даже в ипотеку. Потому как не каждый может позволить себе выплачивать кредит по 50 000 в месяц.
Если же есть деньги, то тут уже каждый выбирает сам, что ему больше подходит для жизни и что он готов купить. Все-таки сейчас удовлетворяется базовая потребность в собственном жилье. А это значит, что выбираются те варианты, на которые есть деньги, а студии и однокомнатные в данном случае – самый доступный вариант. Это же и в прошлом их делало популярными. Инвесторы занимали, даже в самое лучшее время, до 18% среди всех покупателей квартир данного типа.
Какие тренды на рынке новостроек Петербурга и Ленобласти обозначились в прошлом году?
Пожалуй, основным трендом стало предложение разнообразных инструментов покупки недвижимости, различные рекламные акции и рост предложения квартир с отделкой.
Если финансовые инструменты и рекламные акции служат для привлечения внимания к объекту и их основная цель – «подсадить» клиента на объект, и нового тут ничего нет, застройщики лишь упражняются в креативности, то квартиры с отделкой в новостройках постепенно набирают обороты на фоне снижающегося спроса на жилье. Переезжая из регионов, покупатели хотят получить возможность тут же въехать в новую квартиру, не затрачивая на ремонт ни времени, ни дополнительных денег. Хотя на фоне квартир без отделки они стоят дороже, данная опция воспринимается клиентами очень хорошо.
Но застройщики пока не готовы сделать эту опцию обязательной, поскольку в момент приемки квартиры вылезают недочеты, которые в квартире без отделки не воспринимаются так критично. Но все чаще стали предлагаться варианты квартир в одном и том же объекте, как с отделкой, так и без нее. Иногда можно встретить варианты квартир уже даже с мебелью, но пока такие варианты пока чаще встречаются в формате апартаментов.
Уже известно, что в рамках новой программы господдержки ипотеки банкам будут компенсировать не 3,5%, а 2,5%. То есть для населения ипотека подорожает на 1%. На ваш взгляд, снизит ли это спрос на ипотеку? Что еще может способствовать падению интереса к кредитованию?
Глядя на динамику ипотечных займов, их количество не увеличилось. Оно сохранилось на прежнем уровне. По факту господдержка не стимулирует ипотеку, а лишь не отпугивает от нее. Реальным стимулом стала бы ставка по ипотеке, как в Японии – 1,25% на 30 лет, но в России это пока нереально.
Чаще всего у клиентов не накоплен даже первоначальный взнос. В нашей компании мы даже ввели программу рассрочки на год для накопления первого взноса. Это хоть немного, но дисциплинирует покупателей. Потому что, так или иначе, даже уже накопленным средствам всегда можно найти лучшее применение. Особенно когда есть острый дефицит денег.
Стимулировать покупку смогли бы субсидии на первый взнос с ограниченным сроком действия. И тут уже ответственность ложится на обладателя субсидии: или купил квартиру или потерял субсидию.
Власти Ленобласти намерены сократить строительство в пригороде Петербурга, мы на эту тему делали блиц-опрос, и вы в нем даже принимали участие. Понятно, что скорее всего строить на удалении от города девелоперам будет не очень интересно. В связи с этим стоит ждать в будущем значительного увеличения проектов в Петербурге и вообще возможно ли это? Где еще можно строить?
В Петербурге новые объекты, конечно, будут появляться. На 2016 год уже заявлено 9 крупных объектов в черте города. Причем они находятся на приличном расстоянии от того же Девяткино с Мурино. А это уже своего рода тренд. Застройщики прекрасно понимают, что объекты в сложившейся застройке будут всегда пользоваться спросом.
По этой же причине будет так или иначе постепенно проходить реновация промышленных территорий. Но сейчас экономическая ситуация такая, что девелоперы очень осторожно подходят к выбору земли. Сейчас смотрят на землю, на которую потенциально можно выйти в самые короткие сроки. Если город сам будет заниматься подготовкой таких участков, то они могут стать интересны. И то не в тех масштабах, в каких отрасль развивалась в последние несколько лет.
Если говорить об отдаленных районах, то девелоперы пойдут за покупателями. Там, где будут формироваться новые промышленные кластеры, где будет развиваться сельское хозяйство, туда и пойдут застройщики. Я приводил пример города Сосновый Бор. Произошел резкий рост населения за счет организации рабочих мест и строительство тоже начало развиваться. Даже «Лемминкяйнен» туда решил выйти. Но только нужно помнить, что спрос все-таки ограничен количеством переезжающих работать на ЛАЭС.
Почему у покупателей и девелоперов возник такой большой интерес к пригороду? Мы вот недавно писали про новостройки возле станции метро «Парнас», там с инфраструктурой все гораздо лучше, чем, например, в Кудрово, а цены вполне сопоставимы – 1,6 млн в строящемся доме, около 3 млн рублей в готовом.
Интерес был продиктован тем, что земля там была относительно доступна. Были разные преференции, когда КОТы только появлялись. А дальше одни подтянули других. Начался «маркетинг места». Девяткино и Кудрово перестали казаться такими уж отдаленными районами и, постепенно, жизнь там начинает налаживаться. Тут нельзя говорить, что интерес именно к области. Тут надо говорить про эффект синергии от множества застройщиков, среди которых покупатель выбирает наилучшие условия. Район метро «Парнас» он рассматривает также, как и другие локации.
В Москве сейчас власти делают большую ставку на редевелопмент промзон. В Санкт-Петербурге много еще промзон, где можно было бы в перспективе построить жилье? Где?
В Петербурге много зон, где можно провести редевелопмент. Так называемый «серый пояс». Сейчас активная застройка ведется у метро «Фрунзенская», «Электросила» и за Московским вокзалом. И это пока еще точечные объекты и небольшие кварталы. Если все промышленные зоны пустить под жилье, то город просто задохнется в пробках, не будет хватать социальной инфраструктуры, а сети, износ которых и так уже порядка 80%, попросту не выдержат новых нагрузок.
Я видел интересные примеры редевелопмента и в Роттердаме и в Гамбурге. Да много где они были. Там создавались целые кластеры, комплексно подходили к данному вопросу. Так появился формат лофтов. У нас же это будет экономически невыгодно. У нас постараются в ограниченное пространство запихнуть максимум продаваемой площади, тогда только будет рентабельно.
Вернемся к текущей ситуации. Что вы посоветуете тем, кто сейчас раздумывает о том – покупать недвижимость или отложить покупку?
Посоветовать тут можно только одно – если недвижимость нужна, то ее нужно покупать. Дешевле она не станет, а новых объектов постепенно будет становиться все меньше. Многие игроки постараются диверсифицировать бизнес, уйдут в иные отрасли. Отрасль начнет сжиматься. Потому как у нас сейчас кризис все-таки не столько экономический, сколько кризис модели развития. Ресурсоориентированная экономика не приносит уже таких доходов, как раньше. Соответственно сейчас стране надо будет переформатироваться, приспосабливаться к новым условиям, работать над внутренней экономикой, которая должна повысить уровень доходов населения, тем самым стимулируя покупательскую способность. А это вопрос не одного года. Какой спрос на жилье был в 90-е? Какой-то был, но такими темпами ничего не строилось. У страны другие заботы были. Зато 2000-е показали настоящий бум и рост цен из-за дефицита. Так что покупать лучше всего именно сейчас.
В целом каковы ваши ожидания от 2016 года? Готовиться к худшему или худшее уже позади?
Как говорится, у экономики дна нет. Если ничего не делать, то будешь опускаться все глубже и глубже. В России бизнес привык и к сложностям, и к кризисам. Так что нового ничего нет. Работать, действовать, развиваться. В спокойном режиме раз развиваться не получается, то будем это делать в условиях экстремальных.
Читайте также:
Новостройки бизнес-класса в кризис: стабильность спроса и предложения
Дата публикации 14 марта 2016
