Генеральный директор агентства недвижимости «ХочуКвартиру» Татьяна Колоярова в интервью порталу Новострой-СПб рассказала о причинах популярности сервисных апартаментов в Санкт-Петербурге и дала советы инвесторам, как грамотно подойти к выбору проекта.
Какой портрет покупателя апартаментов сегодня? С какой целью люди покупают так называемое «псевдожилье»?
В основном апартаменты приобретают инвесторы. По моим оценкам, это около 80% от целевой аудитории. Это уже профессиональные прогрессивные игроки рынка, которые умеют считать, взвешивать затраты и доходность. Существуют инструменты с более высокой доходностью, но и с большими рисками, и апартаменты — это вариант как раз для тех, кто привык инвестировать именно в недвижимость. При этом стоит отметить, что в данном случае люди, как правило, планируют получать постоянный доход, сдавать апартаменты в аренду, а не перепродавать после завершения строительства. Таким образом, 80% покупателей апартаментов — это уже опытные инвесторы, которые понимают, что на апартаментах они смогут заработать. Также есть маленький процент людей, которые инвестируют первый раз, для них это первый опыт, они ищут дополнительный стабильный доход или подушку безопасности на пенсию.
Еще меньше тех, кто сам реально хочет жить в апартаментах и покупает их для себя. Это молодежь, новое поколение, которое хочет жить рядом с работой и понимает преимущества такого формата. Это, естественно, не семейные люди, а свободная молодежь, которая меняет место жительства под свои текущие потребности. Также им нужны сервисы: это люди, которым важно не тратить время на уборку, готовку, стирку, разные бытовые вопросы. Но таких людей, которые именно по каким-то причинам приобретают апартаменты для собственного проживания, а не арендуют их, не очень много.
Вот эти 80% инвесторов, которые составляют основную аудиторию — это жители Санкт-Петербурга или разных регионов?
Основная доля — это клиенты из Санкт-Петербурга и области. Региональные покупатели еще не настолько прогрессивны, для них пока такой формат не полностью понятен, есть много страхов, моментов, которые их смущают. Я считаю, что эти сомнения необоснованны, но они присутствуют. Местные жители лучше осведомлены в каких-то тонкостях, а приезжие опасаются многих вещей. Есть также инвесторы из Москвы, которым интересны классы «комфорт» и выше.
На что обращать внимание, выбирая комплекс апартаментов с целью инвестирования?
Сейчас очень важный момент — это сертификация апарт-отелей. Это самый главный аспект, но о нем многие еще не знают. Есть много требований к апартаментам, в основном они касаются сервиса: необходимы зоны для персонала, постирочные, многие другие компоненты.
Нужно оценить, достаточно ли места для зоны ресепшн, сопоставить площадь входной группы с количеством апартаментов и так далее, таких моментов очень много. Необходимо понимать, что апартаменты — это не жилье, а гостиничный бизнес, и здесь действуют совсем другие правила. Под все гостиничные сервисы нужны квадратные метры, это значит, что девелопер их не продаст, а будет использовать для формирования сервисной составляющей, это подразумевает дополнительные расходы. Например, в апартаментах Valo выделено 5000 квадратных метров только под зоны для персонала.
В Санкт-Петербурге сейчас есть всего несколько компаний, которые все необходимые вещи учитывают и закладывают на стадии проектирования, и у них проблем с получением сертификата не будет. Есть компании, которые этого не делают, это значит, что собственники не смогут официально сдавать свои апартаменты, размещать их на самых известных порталах и так далее. Конечно, можно сказать, что этим будет заниматься управляющая компания, а владелец будет получать гарантированную доходность. Но договоры с гарантированной доходностью выбирают не все: собственники думают, что сами они заработают больше и хотят размещать объявления сами. Однако в итоге апартамент без сертификата они просто не смогут сдать. Это очень важный момент, поэтому необходимо смотреть, что запланировано в комплексе на этапе проектирования, в случае каких-то сомнений лучше обратиться к профессионалам.
Также необходимо интересоваться, кто будет управлять апартаментами. Успех проекта и возврат инвестиций зависят от того, как будет работать управляющая компания. Будет ли достаточная заполняемость, получит ли собственник доход, имела ли смысл эта покупка — все это определяется управлением.
А управляющую компанию как проанализировать?
Смотреть, какие проекты она уже реализовывала. В Санкт-Петербурге можно назвать всего три компании, которые ведут проекты сервисных апартаментов: Valo, Vertical и Yes. Эти три компании уже имеют опыт в этом сегменте, прошли все этапы и знают тонкости работы в этом секторе. При этом в Valo имели возможность изучить опыт проектов Vertical и Yes, и в компании решили разделить краткосрочную и долгосрочную аренду, что кажется мне очень правильным.
Если инвестор приходит в проект, пока он еще не построен, а только спроектирован, как все-таки ему быть уверенным в том, что апарт-комплекс получит сертификацию в будущем?
Инвестор должен задавать вопросы, попросить доказать, что комплекс соответствует заявленной «звездности». Если проект претендует на две-три «звезды», надо просить показать в проекте все пункты, которые отвечают соответствующим требованиям. И представители компании должны инвестору рассказать, сколько места отведено на лобби, сколько места для персонала, сколько постирочных и где они находятся, доказать, что все соответствует нормам. Понятно, что у всех есть риск не пройти сертификацию с первого раза, но уже сформированы определенные требования, и застройщики о них знают. Глупо не соблюдать эти стандарты и в итоге не получить сертификацию, так что девелоперы сами заинтересованы в том, чтобы соответствовать. У каждого застройщика есть программы гарантированного дохода, это значит, что девелопер рассчитывает на доход выше, чем он гарантирует собственнику, а без сертификации его невозможно будет получить.
Что вы думаете о будущем сегмента? Нет ли риска затоваривания и, как следствие, снижения привлекательности апарт-комплексов для инвесторов?
Сейчас сервисных апартаментов строится очень мало, больше реализуется комплексов апартаментов для постоянного проживания, это связано с градостроительными нормами. Именно сервисными апартаментами, которые строятся для сдачи в аренду, в Санкт-Петербурге занимаются всего три компании. Так что в ближайшее время затоваривания не будет, но я надеюсь, что люди поймут, что это привлекательный инструмент для инвестирования, избавятся от каких-то своих страхов, благодаря тому, что сегмент апарт-отелей станет более прозрачным.
В будущем может появиться больше проектов, но это не перспектива пары лет: необходимо купить участок, разработать проект, согласовать его со всеми инстанциями, начать продажи, построить и так далее. Более того, разрешение на строительство сейчас будет получить сложнее в связи с изменениями в 214-ФЗ, произойдет зачистка рынка, проектов будет меньше, мы будем дольше их ждать. Но даже если девелоперов, работающих в этом сегменте, со временем станет больше, я бы не опасалась затоваривания. Просто появится другая форма недвижимости, более цивилизованная. То, что происходит сейчас у нас, это не цивилизованная сдача жилья в аренду, потому что договор аренды между частным собственником и арендатором по сути ничего не значит, и есть определенные риски для обеих сторон. Я думаю, мы постепенно будем переходить на более цивилизованные и прозрачные формы получения дохода от аренды, в какой-то мере возвращаясь в прошлое, к практике доходных домов.
Почему вообще, на ваш взгляд, появился этот относительно новый продукт? Ответом на какие потребности людей он стал?
Если мы говорим об инвесторах, то это просто очень удобная форма вложения денег. Не нужно самому ничего делать, всем занимается управляющая компания. Кроме того, все цивилизованно, официально и прозрачно. Управляющая компания ищет арендаторов, занимается обслуживанием апартаментов, платит налоги, а инвестор получает чистый доход, не тратя на это время.
Конечные арендаторы получают гостиничный сервис, но при этом по цене размещения в апартаментах, где тарифы ниже. Гостиницы ориентированы на очень краткосрочное проживание, и при более длительном размещении апарт-комплексы дают существенную экономию.
Что бы вы посоветовали тем людям, которые интересуются покупкой апартаментов, но еще не обладают достаточными накоплениями? Стоит ли брать ипотеку или лучше подождать и обзавестись всей суммой без привлечения кредита?
Копить нет никакого смысла из-за инфляции, при этом ипотека уже сейчас достаточно доступна. Чем быстрее произойдет покупка, тем быстрее человек начнет получать прибыль. Можно от накопленного первоначального взноса оставить какую-то сумму для подстраховки на первое время. А затем, сдавая апартаменты, можно будет параллельно гасить ипотеку из получаемого дохода. Сейчас на рынке есть такие предложения, которые будут готовы к сдаче через полтора-два года. Если есть цель купить в любом случае, я не вижу смысла ждать. Рынок растет, и по ходу строительной готовности есть прирост цен, и через два года можно уже не купить что-то за тот бюджет, на который вы рассчитываете сейчас.
Какова доля клиентов, которые приобретают апартаменты со 100% оплатой?
Это очень большая доля — фактически те самые 80% инвесторов, о которых я говорила. Почти все инвесторы вносят всю сумму сразу. Иногда они прибегают к рассрочке для своего удобства, но ипотеку берут все-таки редко.
Как изменился спрос на квартиры и апартаменты за последние два года? Можно ли говорить о том, что покупатели переориентировались на апартаменты?
За последние два года спрос на апартаменты увеличился на 30%. Я думаю, доля апартаментов будет расти и дальше, особенно будет заметен рост спроса у инвесторов. Это раньше было такое время, когда можно было купить квартиру «на котловане», а через два года продать ее и заработать миллион. Причем такой доход можно было получить, вложившись в эконом-вариант, купив студию или однокомнатную квартиру. Можно было приобрести квартиру у любого надежного застройщика и заработать 30-40%. Теперь такие доходные проекты редкость, их нужно тщательно и долго выискивать. Есть редкие новостройки, которые могут дать хорошую прибыль, но это скорее уникальные, эксклюзивные проекты на рынке, не самые дешевые, и сумма входа в них выше, чем в апарт-отель. (Подробно о том, можно ли заработать 40% на перепродаже квартиры Новострой-СПб рассказывал ранее).
При этом на покупку апартаментов все еще недостаточный спрос, но он сильно растет с каждым годом. Есть инвесторы, с которыми еще приходится отрабатывать возражения по ряду моментов. По моим ощущениям, у сегмента апарт-отелей еще все впереди, в будущем спрос сильно вырастет.
Какие тренды будут наблюдаться на рынке апартаментов в ближайшие годы?
Будет появляться больше сервисных апартаментов. В связи с введением сертификации все будут стремиться соответствовать заявленной «звездности» проекта. Мне кажется, это приведет к появлению интересных проектов с необычным наполнением. Вообще рынок апартаментов мне очень интересен, потому что ему предстоит пройти еще большой путь, здесь такое поле для появления уникальных, эксклюзивных концепций и идей. Застройщики жилья уже все придумали: сауны в квартирах есть, умные дома есть, паркинги самые разные есть, окна в пол и террасы есть. Это все уже отработано и пройдено. А вот сегмент апартаментов пока переживает только зарождение рынка, направление будет развиваться, и я надеюсь увидеть много интересных проектов.
Какие новинки, на ваш взгляд, могут помочь развитию сегмента апартаментов в Санкт-Петербурге?
Мне кажется, во все процессы будет проникать автоматизация. Сейчас есть тренд на сокращение взаимодействий между людьми, поэтому все сервисы постепенно будут обезличенными, многое будет сделано для того, чтобы было удобно управлять всеми процессами со смартфона. Такси мы уже заказываем со смартфона, также можно будет легко заказать уборку, химчистку. Можно будет оформить любую просьбу, не взаимодействуя ни с кем. На рынке недвижимости уже есть компании, которые используют подобные технологии в жилых комплексах, но для гостиничного сервиса в апартаментах это будет еще более актуально.
Читайте также
«Петербуржцы все чаще выбирают загородные апартаменты, а не отдельный дом с участком»
Эксперты назвали наиболее перспективную локацию для строительства апартаментов в Санкт-Петербурге
«Город, который хочет привлекать туристов, обязан инвестировать в апарт-отели»
Дата публикации 16 июля 2018
