Директор по маркетингу ГК «Пионер» Санкт-Петербург Ян Фельдман в интервью Новострой-СПб рассказал о том, каково это — выводить новые проекты в эпоху перемен, какие предпочтения есть у современных покупателей недвижимости, а также почему апартаменты в Санкт-Петербурге пользуются спросом не только у инвесторов.
Рынок переживает непростые времена, а вы не просто запускаете новые проекты, но и пробуете новые форматы. Недавно вы открыли оздоровительный курорт «Первая Линия. Health Care Resort» в Курортном районе. Не страшно ли выводить новые проекты в условиях падения покупательской способности? Есть ли спрос на апартаменты в проекте «Первая Линия. Apartments» сегодня?
Говорить о снижении покупательской активности не совсем корректно. Наши городские проекты — кварталы под брендом LIFE и апарт-отель YE’S на Социалистической показывают хорошую динамику продаж, некоторые объекты даже превышают плановые показатели реализации. Загородный рынок традиционно менее активный, темпы продаж загородных объектов всегда ниже, здесь ярче выражена сезонность. Но и за пределами города качественные проекты находят своего покупателя. На сегодняшний день в комплексе «Первая Линия» продано около 70% апартаментов. Для данной локации и данного ценового сегмента темпы реализации проекта можно назвать адекватными конъюнктуре рынка.
Акцент в вашем новом проекте сделан на инфраструктуру, связанную с лечением. С чем связан такой выбор?
Концепцию проекта во многом определило его расположение. Курортный район — это территория с вековой традицией оздоровления. Именно здесь на рубеже XIX и XX веков закладывались традиции курортного отдыха в северных широтах. С тех пор здесь появились десятки санаториев, пансионатов и домов отдыха, многие из которых работают и сейчас. Но мы предлагаем принципиально новый подход к оздоровлению. Проект «Первая Линия» — первый загородный проект группы компаний. И в нем мы сформировали особое представление о жизни за городом, которое позволяет наслаждаться всеми преимуществами курортной зоны вблизи мегаполиса. Наш комплекс – это новый формат недвижимости, который учитывает стремление современного успешного человека вести здоровый образ жизни, поддерживать хорошую физическую форму и заботиться о своем здоровье. Это ответ на запросы покупателей, без реакции на которые девелоперу сложно быть успешным.
Какой средний бюджет покупки и аренды апартаментов в проекте?
Показатель среднего бюджета к данному проекту не совсем применим. Апартаменты отличаются по метражу, видовым характеристикам, есть юниты одно- и двухуровневые, с одной, двумя и тремя спальнями. Минимальная площадь представленных в «Первой Линии» апартаментов с одной спальней составляет 50 кв. м, сейчас их можно приобрести за 11,5 млн рублей. Стоит отметить, что нередко наши клиенты приобретают сразу несколько апартаментов для последующего объединения. Внутренние стены не являются несущими, поэтому можно совершенно безболезненно объединить соседние помещения, даже целый этаж и получить просторную загородную резиденцию для всей семьи с единым пространством, окна которого выходят на все четыре стороны света.
Почему вообще были выбраны апартаменты? Вы рассматривали другие варианты — жилье с расширенным набором инфраструктуры, апарт-отель или, может быть, классический спа-курорт?
Для группы компаний «Пионер» это первый загородный проект. Выбирая формат, мы стремились воплотить свой девелоперский опыт в сегменте городского жилья, учесть особенности локации и рыночные тенденции. В последние несколько лет на пригородных территориях, преимущественно в Курортном районе, получил развитие формат рекреационных апартаментов. Он совмещает в себе возможности отдыха или жизни на природе с городским комфортом, предлагая, с одной стороны, аналог квартиры со всеми удобствами, с другой — вариант дачи или загородного дома. Востребованность формата объясняется его промежуточным положением между городским и загородным жильем. Кроме того, динамика спроса подтверждает изменение загородного стиля жизни. Петербуржцы все чаще предпочитают приобретать загородные апартаменты в жилом проекте с собственной инфраструктурой, а не отдельно стоящий дом с участком. Именно эти тенденции легли в основу выбора формата проекта.
Как вы себе представляете ваших будущих покупателей и арендаторов? Можете описать примерный портрет — для кого этот проект?
За период продаж портрет покупателя уже сформировался. Если говорить о социодемографических характеристиках, то ядро покупателей проекта — люди старше 45 лет, как правило, семейные пары с детьми и даже с внуками. Большая часть — жители Петербурга и Северо-Западного региона, но есть покупатели и из других городов и даже из других стран. Среди иногородних покупателей преобладают жители Москвы. Что касается цели приобретения апартаментов, то примерно 30% покупателей выбирают их для постоянного проживания, как альтернативу городскому жилью, к этой группе чаще относятся покупатели старше 60 лет. Столько же покупают апартаменты как аналог дачи — места, где можно провести каникулы, отпуск, выходные, это более молодые семьи преимущественно с детьми школьного или дошкольного возраста. Оставшаяся часть покупателей пока не определились с будущим использованием апартаментов.
На вашем сайте предлагается, в том числе, опция управления от профессиональной УК, при этом собственник может часть времени сам провести на курорте, а в остальное время через УК эти апартаменты сдавать. Готов ли российский инвестор к проектам такого рода? Будет ли обладатель дорогих апартаментов их с кем-то делить?
Мы действительно предлагаем опцию сдачи апартаментов в аренду. Группа компаний «Пионер» располагает собственной профессиональной управляющей компанией, которая обладает экспертизой в арендных отношениях, сформировавшейся за годы работы на рынке городских сервисных апартаментов — сети апарт-отелей YE’S. При выводе услуги на рынок загородных рекреационных апартаментов было сложно спрогнозировать спрос, так как этот сегмент только зарождался. Пока к нам не поступало запросов от клиентов на сдачу в аренду их апартаментов в «Первой Линии». Их используют для собственного проживания, постоянного или временного.
Рассчитываете ли вы на инвестиционный спрос? Какую долю инвесторов ждете?
Мы не позиционируем этот проект как инвестиционную недвижимость. Для инвестиционных покупок мы предлагаем более понятный и знакомый частному инвестору продукт — сервисные апартаменты YE’S. Сеть YE’S изначально создавалась как инвестиционный продукт. Это означает, что характеристики апарт-отелей сбалансированы таким образом, чтобы приносить инвесторам максимальную доходность при минимальных рисках. Сегодня объекты сети YE’S уже известны на рынке и пользуются стабильным спросом у покупателей. При этом большинство сделок, порядка 80%, именно инвестиционные. Апартаменты приобретаются для последующей сдачи в аренду и получения стабильного пассивного дохода.
Какую доходность могут приносить проекты такого рода своим инвесторам? И на какую доходность в недвижимости сейчас в принципе можно рассчитывать — в Петербурге, в России?
Подтвержденная доходность апартаментов в сети YE’S составляет 8–10% годовых. Это показатель от эксплуатационной деятельности, то есть от сдачи в аренду без учета капитализации или удорожания самого объекта, которая составляет до 25% к моменту ввода в эксплуатацию. При этом апартаменты в YE’S продолжают расти в цене и после ввода в эксплуатацию. Например, апартаменты в первом апарт-отеле YE’S на ул. Хошимина на старте проекта продавались за 2,5 млн рублей, а сейчас стоят уже 3,8 млн.
Какие вообще сегменты, какого рода проекты вы можете посоветовать сейчас рассмотреть инвестору и почему?
Практика показывает, что именно апартаменты на сегодняшний день — самый простой, удобный и одновременно надежный и эффективный инструмент для инвестиций. Традиционно в качестве самого распространенного варианта рассматривается однокомнатная квартира. Это высокодоходный продукт с достаточно низким порогом входа. Но сегодня ликвидность такого актива становится все ниже. На этом фоне апартаменты выглядят наиболее сбалансированным вариантом: низкий порог входа при достаточно высокой доходности и ликвидности.
Зарабатывать на апартаментах позволяет высокий спрос на аренду жилья в крупных городах. В отличие от обычных квартир, в апарт-отелях есть профессиональная управляющая компания, которая возьмет все заботы по работе с арендаторами на себя. Приобрести апартаменты можно уже в полной комплектации: со всей необходимой мебелью и техникой. Это тоже большой плюс, ведь их можно сразу сдавать в аренду. Необходимости тратить дополнительные средства и время на ремонт и меблировку нет. При этом оснащение по своим техническим характеристикам соответствует уровню гостиничных сетей, то есть обладает высокой износостойкостью.
Чего вы ожидаете в долгосрочной перспективе, в связи с потенциальной отменой продаж по ДДУ и переходом на проектное финансирование?
Пока еще не совсем понятно, каким образом будет происходить переход на проектное финансирование. Уход от долевого строительства потребует масштабных изменений и серьезной работы внутри банковских структур. Полный уход от долевого строительства усложнит ситуацию и для самих банков. Строительный цикл любого проекта занимает от двух до пяти лет. Принимая решение о выделении кредита, банку потребуется оценить проект в перспективе как минимум двух лет: как он будет продаваться, по каким ценам и какими темпами, когда будет достроен. Сделать это сложнее, чем в случае, когда продажи стартуют в процессе строительства. В любом случае можно прогнозировать, что новые условия скажутся в первую очередь на мелких и средних застройщиках и будут способствовать консолидации девелоперского рынка.
Читайте также
Эксперты назвали наиболее перспективную локацию для строительства апартаментов в Санкт-Петербурге
«Город, который хочет привлекать туристов, обязан инвестировать в апарт-отели»
На инвесторов приходится 65% спроса на апартаменты
Дата публикации 09 июля 2018
