Покупатели стали более избирательно подходить к выбору квартир в новостройках. По мнению экспертов, развитая инфраструктура в локации и высокая транспортная доступность играют сегодня ключевую роль. Как в связи с этим чувствует себя рынок Петербурга и Ленинградской области, что происходит с ценами на квартиры и когда лучше всего покупать жилье, специально для Новострой-СПб рассказал Дмитрий Шафоростов, руководитель агентства недвижимости «Ваша квартира».
2020 год был очень непростым для всех. Какие тренды прошлого года для рынка недвижимости вы бы отметили?
Я бы выделил несколько трендов.
Электронная регистрация сделок с недвижимостью. Здесь все просто. Срок регистрации сделок сокращается с 3 недель до 2-5 дней. Неоспоримое преимущество – это время. Второй фактор – человеческий. Часто пока из МФЦ пришлют документы, пока их получат. Это очень долго, да и потерять легко.
Дистанционные сделки с недвижимостью. Тут тоже очевидные преимущества. Экономятся время и деньги на переезд из родного города для покупки недвижимости.
Кроме того, в прошлом году застройщики начали очень часто повышать цены. Представляете себе ситуацию: вы взяли билет на поезд, пока приедете, пока посмотрите жилой комплекс (а вдруг их много), затем запись к застройщику, в общем можно было получить +3% удорожания к текущей цене квартиры. А сейчас всё намного проще.
Вы считаете, что «новостроечные локации Ленобласти почти исчерпали свой ресурс». Это касается абсолютно всех локаций или каких-то в особенности?
Дело в том, что когда-то людям рисовали красивые картинки на бумаге о том, как хорошо жить в новых районах ЛО. Чистый воздух, широкие дороги, нет пробок, низкая цена, доступность метро, а также качество придомовой территории.
А что в итоге? Только в прошлом году сделали съезд с КАД в Мурино. А сколько времени прошло? Первые жилые комплексы сдавали почти 10 лет назад. Люди часами ехали домой из города, хотя между Суздальским шоссе и Мурино – 5 минут пешком. А видели картинку в инстаграме, где летом коллапс – людей столько, что метро «Девяткино» парализовано, электричка от ж/д станции набита битком? Люди на такси в пробке стоят – выезд к КАД тоже. Печально.
Я скажу, что есть крупные застройщики, которые поняли на текущий момент бесперспективность земельных участков Ленинградской области. Хотя есть и те, кто «растягивает» районы до сих пор. Знаете, есть такая странная тенденция – чем меньше застройщик, тем больше от него проблем.
Надеюсь, что новые реалии расставят все на свои места и естественным образом рынок отсеет недобросовестных «градостроителей».
Какие локации в Ленобласти будут застраиваться дальше? Или нет хорошей транспортной доступности – нет интереса к площадке со стороны застройщика?
Недавно масштабную застройку решил начать застройщик ЦДС. Жилой комплекс «ЦДС Новосаратовка». Многие мои коллеги смеются, мол, зачем? Это же утопия. А я верю в этот проект. Мне хочется надеяться, что ЦДС покажут на своем примере, что Ленинградская область может быть достойно выстроена.
Вы говорите, что покупательский спрос сместился в город. Почему? Это касается инвестиционного спроса или даже для себя люди теперь предпочитают жилье подороже, но в черте Петербурга?
Да, люди не хотят больше «каменных джунглей» с отсутствием инфраструктуры. Одно дело Петербург. Здесь всё рядом и «под рукой». К сожалению, в области можно строить только точечные малоэтажные проекты. Вот, например, застройщик RBI. Их проект EcoCity.
Ведь очень хорошо продумана концепция – люди знают друг друга, свежий воздух, на одном этаже 2-3 квартиры. Цветы везде, есть парковки. Все вежливы. Я когда-то там товарищу помогал приобретать квартиру. Приехал спустя год после того, как он обжился – обомлел. «Хочу здесь жить» – подумал я. Однако подобные проекты это скорее исключения.
Городская прописка, отсутствие пробок, наличие развлечений и работа возле дома – это сейчас тренд. Хотя в период пандемии многое стало меняться. Надеюсь, в лучшую сторону.
Какие локации (районы) в Петербурге наиболее перспективны с точки зрения нового строительства, спроса? И почему именно они?
Сейчас выигрывает Приморский район и Московский (ближе к Пулково). Всё. Мне кажется, что там пока менее плотная застройка. Приморский район возле Юнтоловского заказника и вовсе стал агломерацией. Здесь новые жилые комплексы растут, «как на дрожжах». Квадратный метр в цене скоро будет схож с Петроградским районом – это, конечно, шутка, но предпосылки есть.
Московский район – это мекка «удаленного центра». Здесь выбирают жизнь те, кто хочет быть на первом плане. А что? Выделенная линия до центра на автобусе. Синяя ветка метро. Когда спросят: «место прописки» – Московский район. Сразу гордость берет.
Ещё начинает развиваться Суздальское шоссе, Каменка. Но это в перспективе.
Льготная ипотека, которая буквально спасла рынок новостроек в прошлом году. Нужно ли ее продлевать или рынок стабилизировался? Для всей страны или для нескольких регионов, нужна ли программа в Петербурге и ЛО?
Да, однако, президент недавно возмутился – ипотечная ставка упала, а цены на жилье пошли в рост. Почему? Думаю, ставка льготная нужна вне зависимости от региона, но в несколько видоизмененном варианте.
Пример. Ипотечная ставка 2%. Но только при условии, что это единственная квартира. Покупаешь вторую квартиру, не важно, где территориально – на неё ставка 8% (пока не выплатил первую). Третью в ипотеку берёшь под 12% годовых (пока есть первые 2 ипотечных кредита). Тогда действительно деньги будут идти туда, куда необходимо. На мой взгляд, мы лишимся спекуляций и сомнительной долговой нагрузки.
Ведь банк будет видеть, что это второй или третий объект в ипотеку. И страх перед регулятором не позволит раздавать кредиты налево и направо. А со стороны заёмщика не будет желания поиграть в риск-менеджера. Эта идея в грубом приближении, есть ещё более детальные мысли на этот счёт. А инвесторы смогут зарабатывать на других продуктах застройщиков. На мой взгляд, более интересных, чем ипотека. Все в плюсе.
Работают ли остальные виды ипотек сегодня на рынке новостроек: семейная, военная, сельская?
Семейная – да. Но она не покрывает потребности всех заёмщиков. Это минус этой программы.
Военная – да. Однако её дают неохотно. Это специфичный продукт. Со множеством ограничений.
Сельская – моя любимая. Она действительно интересная. До недавнего времени её очень охотно брали. Было много разных интересных возможностей. Но пока она непрозрачна. Сложно оформить, сложно найти объект. В общем, на мой взгляд, ее надо доработать.
Есть ли угроза ипотечного пузыря на рынке новостроек Петербурга и ЛО, как вы считаете? Некоторые эксперты говорят, что люди набрали кредитов, доходы падают, экономика не в лучшем состоянии, грядет год переуступок и залоговых квартир.
Я буду осторожен в своих высказываниях. Не люблю прогнозы. Однако, на мой взгляд, такая перспектива есть.
Что будет с ценами на квартиры в этом году? Ждать ли нам таких же темпов или теперь цены пойдут на спад?
Цены будут расти. Это понятно. По крайней мере до середины года, пока существует льготная ипотека в текущем варианте. Дальше тренд сохранится, но в III квартале 2021 года рост цен замедлится, возможна даже коррекция. А осенью – снова вверх.
Сейчас ещё практически не вводят новые проекты в сегменте «комфорт» – это показатель роста цен. В общем, покупать стоит сейчас. Помните про инфляцию. 1 рубль сегодня уже много меньше 1 рубля завтра. А недвижимость это защитный актив. Говорю, как «квалифицированный инвестор» на рынке ценных бумаг. В моём портфеле недвижимость это «хэдж на черный день».
Каким вам видится развитие рынка новостроек Петербурга и области в 2021 году? Какой совет вы бы дали потенциальному покупателю квартиры в новостройке города или области?
Советы это дело неблагодарное, но своим инвесторам, чьи активы в недвижимости я курирую, говорю всегда так: не нужно бояться рисковать, ведь риск это стимул к развитию. Однако делать это нужно так, чтобы 99% последствий были просчитаны.
Если перенести на текущую ситуацию – нужно покупать. Но прежде чем выбрать квартиру, посоветуйтесь с агентом по недвижимости, сможете ли вы её быстро продать. То есть ликвидная ли она.
Задумали сохранить накопления – выберите такой объект, который можно будет сдать при необходимости. В общем, учитесь мысли шире.
Читайте также
Цены на новостройки Петербурга побили рекорд: абсолютно все классы жилья стали дороже
Необдуманное решение об ипотеке может обернуться катастрофой: что нужно учесть, чтобы купить квартиру в кредит без проблем
Автор: Вера Федорова
Дата публикации 05 февраля 2021
