Можно сказать, что все потрясения, коснувшиеся рынка новостроек в уходящем году, сыграли в конечном итоге позитивную роль. Например, девелоперы освоили инструменты онлайн-продаж, а благодаря программе льготной ипотеки под 6,5% многие граждане смогли улучшить жилищные условия. О том, что ждет отрасль и покупателей в 2021 году, специально для Новострой-СПБ рассказал Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург».
Как бы вы охарактеризовали уходящий 2020 год? Чем он вам запомнился на рынке недвижимости?
Уходящий високосный год преподнёс немало глобальных сюрпризов. По восточному календарю это год белой металлической крысы, довольно непредсказуемого зверька, что и нашло отражение в происходивших событиях — в пандемии и связанных с ней обстоятельствах.
Когда в начале весны была объявлена пандемия, а валюта продолжила дорожать, рынок пошел в рост. Многие люди рассудили, что в таких неопределенных условиях хранить деньги лучше в квадратных метрах — и как показало время, это было разумное решение.
Затем самоизоляция, а вместе с ней и ограничения в работе офисов продаж и МФЦ, штиль на рынке. И запуск в апреле льготной ипотеки, которая значительно поддержала рынок и определила результаты года.
Один из важных итогов для строительной отрасли — обновление федерального списка системообразующих организаций, в который вошли ведущие застройщики, в том числе группа компаний «Главстрой».
Мы сохранили темпы строительства, в июне и июле ввели 93 тыс. кв. м жилья в «Северной долине» и «Юнтолово». Что касается итогов продаж, то по результатам 11 месяцев у нас они выросли на 18% по площади и на 27% в денежном эквиваленте.
Получат ли продолжение какие-то тренды 2020 года? Онлайн-продажи, например? Развитие онлайн-сервисов?
Весной все возможности для работы рынка сосредоточились в онлайне. Мы, например, и раньше проводили сделки с электронной регистрацией в Росреестре и усиленной электронной подписью, но преимущественно с иногородними покупателями. Еще в прошлом году таких сделок у нас было сравнительно немного, около 7%, весной же они стали фактически единственной возможностью купить квартиру.
Мы внедрили и новые для себя инструменты. Например, разместили на сайте виртуальную экскурсию по строящимся домам и дворам нового 21 квартала «Северной долины». Предложили удаленный осмотр уже готовых квартир с помощью видео. В августе провели первую сделку с онлайн-ипотекой, когда кредитный договор и договор долевого участия были подписаны удаленно с помощью электронной подписи, аккредитив для зачисления средств также был открыт дистанционно.
Все эти инструменты в целом на рынке получат дальнейшее активное развитие. В этом вопросе пандемия действительно помогла, придала новый импульс.
Конечно, некоторым клиентам, особенно людям старшего поколения, по-прежнему привычнее все делать в офлайне, от личного общения с менеджером до подписания бумажного договора. Но со временем не только выбор, но и процесс покупки квартиры будет все больше перемещаться в интернет, в первую очередь, за счет молодежи.
Ипотека и так давно уже достаточно популярный инструмент на рынке новостроек, но в этом году она бьет все рекорды. Это заслуга программы «Господдержка 2020»? (Льготная ипотека)
Сегодня доля сделок с ипотекой в нашей компании достигает 75%, в прошлом году она была около 63%. Конечно, это влияние господдержки, и оно будет ощущаться на всем протяжении действия программы.
По сравнению с прошлым годом, в наших проектах почти на 6 кв. м выросла средняя площадь проданных квартир. Считаем, что это следствие как изменения квартирографии «Северной долины» и «Юнтолово», в которых становится больше семейных квартир, так и действия льготной ипотеки.
Что насчет семейной ипотеки, ставки по которой начинаются от 4,5%?
Мы видим постепенный рост количества сделок с «Семейной ипотекой». Аудитория у программы относительно узкая, но важная для нас. Наибольшим спросом у этой категории покупателей пользуются двух- и трехкомнатные квартиры, что вполне ожидаемо.
Заметное изменение, которое произошло в этом году — снижение первоначального взноса по семейной ипотеке с 20 до 15%. Благодаря этому еще больше покупателей с детьми могут приобрести первую квартиру или улучшить жилищные условия с помощью комфортных ставок.
Цены, которые взлетели вверх в этом году на рынке первичного жилья. В чем причины? Какие локации подорожали сильнее всего?
Основные причины — рост спроса и одновременно с этим временное снижение объемов предложения. Получилось, что квартиры, особенно в хороших локациях и от надежных застройщиков, стали активно раскупать, их стало меньше на рынке. При этом степень готовности оставшихся квартир постепенно росла, а чем ближе ввод дома, тем дороже квадратный метр. Кроме того, себестоимость строительства продолжила расти. Все эти факторы в совокупности и оказали влияние.
Наибольшая динамика цен в самых востребованных локациях, где расположены крупные проекты, аккумулирующие основной объем спроса. В лидерах Приморский район, который в последние годы традиционно находится на первой позиции в городе по объемам строительства — например, в 2019 году, по данным Комстроя, здесь было введено 618 тыс. кв. м жилья, это самый высокий показатель в Петербурге.
Приморский район становится модным и привлекает, с одной стороны, уже развитой коммерческой, социальной, дорожной инфраструктурой, близостью к курортному направлению, большим количеством зеленых зон.
С другой стороны, развитие Приморского района активно продолжается, в том числе благодаря появлению Лахта Центра, здесь должны быть построены современные магистрали М-32 и М-49, новые станции метро, и есть пространство для дальнейшей реализации масштабных жилых проектов. Там, где реализуются штучные проекты со сравнительно небольшим объемом продаж, — Колпинский, Петродворцовый районы — темпы изменения цен ниже.
Понятно, что спрос диктует предложение и цены. Что будет в следующем году? Покупательский ажиотаж продолжится? Скорректируются ли цены или так же будут расти?
Можно ожидать, что спрос в 2021 году будет стабильным по крайней мере в течение действия льготной ипотеки (она продлена до 1 июля), а цены изменятся в пределах 10%. Если не произойдет ничего экстраординарного.
Объем предложения на рынке массового жилья Петербурга и области снизился почти на 50%, если сравнивать первые 11 месяцев 2019 и 2020 годов, но осенью он начал более активно восполняться. В глобальном отношении для строительной отрасли есть ориентир в виде нацпроекта «Жилье и городская среда», который предполагает постепенное увеличение ежегодного объема строительства по стране до 120 млн кв. м.
Планируете ли вы выводить новые проекты на рынок?
В следующем году мы планируем продолжать развитие наших масштабных проектов «Северная долина» и «Юнтолово», выводить новые корпуса.
Осенью представили новую шестую очередь жилого экорайона «Юнтолово», который возводится рядом с Юнтоловским природным заказником. Из «фишек» новой очереди — хорошие виды из окон, четырехкомнатные квартиры, которые ранее не были представлены в проекте, при этом студий в корпусах нет.
В «Северной долине» готовимся ко вводу в эксплуатацию первых в проекте домов комфорт-класса в 21 квартале жилого комплекса. Среди опций — закрытые дворы, система «умный дом», безрамное остекление лоджий. Дома отличаются эргономичными планировками, новыми подходами к архитектуре, отделке, в том числе мест общего пользования.
Новые корпуса в 21 квартале в декабре уже успели стать площадкой для проведения digital-выставки «Новый уровень – КомфАРТ». Картины цифрового художника Алексея Андреева, отражающие главные ценности комфортной жизни в городской среде, были спроецированы на фасады домов на Заречной улице в формате 3D-mapping шоу.
Отдельное внимание в новых очередях всех наших проектов уделяем благоустройству, созданию общественных пространств для прогулок, отдыха и занятий спортом, устанавливаем качественное современное оборудование, тренажеры, тарзанки для детей.
Что в этом году покупали особенно активно? Скромные студии или на фоне доступной ипотеки – люди брали просторные квартиры? Изменились ли в целом как-то еще покупательские предпочтения?
Весной вырос инвестиционный спрос, на фоне валютных колебаний люди активно вкладывали деньги в недвижимость, выбирая для этого, прежде всего, наиболее ликвидные варианты, а это традиционно студии и однушки.
После запуска ипотеки с господдержкой тренд выправился, покупатели стали больше обращать внимание на семейные квартиры. В наших проектах за 11 месяцев, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в 1,6 раза выросли продажи двухкомнатных и в 2,4 раза — продажи трехкомнатных квартир.
В сентябре аналитики маркетплейса «М2Маркет» подсчитали, что ЖК «Северная долина» является лидером среди новостроек города по продажам многокомнатных квартир (с тремя комнатами и более).
Основные тренды, сформировавшиеся по понятным причинам, — запрос на функциональные планировки с выделенными зонами для работы, а лучше всего с отдельными кабинетами. Люди хотят видеть рядом с домом развитую инфраструктуру, чтобы не надо было далеко ходить за покупками, а также парки, благоустроенные зеленые территории для прогулок на свежем воздухе.
Какие у вас ожидания на следующий 2021 год? Не перегрет ли рынок новостроек?
На мой взгляд, строительная отрасль, во многом благодаря оказанной поддержке, достойно прошла испытания 2020 года. Все основные игроки в строю, дома продолжают строиться, счета эскроу надежно защищают деньги покупателей.
Остается надеяться, что новых глобальных внешних факторов не появится, и рынок пройдет следующий год плавно и без колебаний, к чему есть все предпосылки. По-прежнему много людей нуждается в улучшении жилищных условий, переезде в новое комфортное жилье, поэтому стройки будут продолжаться.
Читайте также
Цены на новостройки Петербурга побили рекорд: абсолютно все классы жилья стали дороже
Рост в цене +33% за год: названы районы Петербурга, в которых жилье дорожает быстрее всего
Автор: Кристина Авдеева
Дата публикации 21 декабря 2020
