Курс валют в последнее время бьет все рекорды – факт для граждан совсем нерадостный. Недавно был обновлен очередной максимум по отношению к рублю с января 2016 года: евро стоит уже 93 рубля, доллар – почти 80 рублей. Каким образом эта ситуация отразится на рынке недвижимости, узнал Новострой-СПб.
Жилье покупают, но не как раньше
Если август – традиционно самый трудный месяц для российской валюты, то сентябрь обычно дает ей возможность немного «отыграться». Однако не в этот раз. В 2020 году навалилось все и сразу: коронакризис, снижение цен на нефть, возможные санкции от США и Европы из-за инцидента с Навальным, вторая волна вируса. К тому же, иностранцы выходят из рублевых активов, что тоже отражается на ситуации далеко не лучшим образом.
Но вот что любопытно: если раньше при первых тревожных звоночках россияне спешили конвертировать свои деньги в недвижимость, чтобы сохранить их в целости и сохранности, то теперь в офисах застройщиков очередей не наблюдается.
Впрочем, определенный всплеск продаж на рынке, конечно, был. Так, в марте-апреле наиболее активно проявляли себя покупатели с накоплениями, рассказывает Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп».
Опасаясь за свои сбережения, они выбирали жилье для инвестиций, чтобы вложить свободные средства как можно быстрее. Также на фоне кризиса и ожидания повышения цен, ускорили темп те, кто задумывался о решении жилищного вопроса, но не занимался им активно. С введением мер государственной поддержки ситуация стабилизировалась. Сейчас спрос находится на устойчивом уровне. Покупатели действуют в спокойном режиме, обдуманно принимая решения о приобретении жилья.
Действительно, сегодня изменение курса доллара и какие-то внешние факторы уже не так влияют на количество продаваемых квартир, отмечает Дмитрий Ермышев, руководитель Buro estate consult. Причины этого кроются в том, что большая часть платежеспособного спроса уже закончилась.
В кризисные моменты рост продаж показывает дорогое жилье, которое люди приобретают за «живые» деньги. В массовом же сегменте доля покупателей со 100%-ной оплатой уменьшается с каждым годом. Поэтому и ажиотажа как такового нет.
Кроме того, сами застройщики уже научились адаптироваться к курсовым изменениям, что скажется на стоимости жилья через несколько месяцев. Хотя в ценовые изменения закладывается курс, рост будет постепенным. Все больше девелоперов переходит на динамическую систему ценообразования, на которую влияют целый ряд факторов, кроме валюты.
«Многие застройщики помнят, как несколько лет назад, накануне Нового года, выстраивалась очередь из желающих приобрести квартиру. Люди стояли вплоть до позднего вечера 31 декабря: пережившие не один кризис, они опасались, что после полуночи их деньги превратятся в фантики и спешили сохранить то, что имели. Сегодня девальвация пугает значительно меньше»
Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development
Наибольшая зависимость от схемы «доллар-недвижимость» проявляется сегодня в комфорт- и бизнес-классе. Люди заработали деньги и хотят их сохранить – это разумно, считает Георгий Патанин, эксперт по недвижимости, руководитель АН «Георгия Патанина».
В сегменте «эконом» у людей свободных средств значительно меньше, и покупку им делать попросту не на что. Для сегмента «премиум» и выше, ослабление рубля влияет на ускорение принятия решения о покупке «для себя»: у большинства сбережения в валюте, и цены на недвижимость при скачке курса для них снижаются – можно закрыть сделку выгоднее.
Эксперты считают, что психологической ставкой для всплеска продаж может стать цена доллара свыше 90 рублей. Тогда желающих перевести накопления в квадратные метры станет значительно больше, даже если отменят субсидирование ипотеки.
Что держит рынок на плаву
Сейчас на активизацию спроса больше влияют различного рода программы стимулирования спроса, говорит Дмитрий Ермышев. Например, материнский капитал за первого ребенка и снижение ставки по ипотеке до 6,5%. В чистом виде накоплений у людей осталось мало. Но встречаются примеры, когда люди берут ипотеку, чтобы приобрести актив, который не только позволит сохранить сбережения, но и будет приносить доход.
Получается некий аналог пополняемого вклада. Да, в этом случае приходится выплачивать процент банку, но в конечном итоге, с учетом капитализации самого объекта, владелец получает прибыль.
Влияние доллара на рынок сегодня не так заметно, потому что все меньше людей в России получают зарплату в валюте, поясняет Дмитрий Рубин, вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
В 2014 году таких людей было значительно больше, и они чувствовали себя максимально комфортно. Сегодня всплеск спроса на рынке связан не с валютой, а с субсидированной ставкой 6,5% по ипотеке. Эта программа господдержки стартовала в апреле, кредитные лимиты по ней увеличили до 12 млн рублей уже в середине июня. Летом некоторые банки были даже вынуждены прекратить прием заявок, так как исчерпали выданные им лимиты.
Еще одним фактором, помогающим держать рынок на плаву, стало снижение процентов по депозитам, а также новый закон о налоге на вклады. Хранить деньги на депозитах стало невыгодно, а вот «перекинуть» их в недвижимость – удачная идея. Многие вкладчики так и сделали, воспользовавшись как раз льготной ипотекой под 6,5%. Благодаря этому был отмечен рост именно инвестиционной недвижимости.
Дальнейшее поведение рынка также зависит от программы господдержки. Если субсидированную ипотеку под 6,5% продлят до конца года, то спрос на квартиры будет достаточно высоким. Если же с 1 ноября ставки вернутся к прежним значениям (порядка 8,5-9%), то это вызовет существенный отток инвестиций из строящейся недвижимости, и спрос упадет. Но пока ключевая ставка ЦБ находится на уровне 4,25%, бояться нечего, уверен Дмитрий Рубин.
Про востребованные квартиры и поведение покупателей и продавцов в кризис
В кризисе невозможно выявить то, что пользуется наибольшим спросом – покупатели берут все, на что у них хватает возможностей с учетом ипотеки, говорит Дмитрий Рубин. Понимание того, что ставки по жилищным кредитам могут вырасти, вынуждает людей приобретать чуть ли не все подряд: от однушек в эконом-классе до элитного жилья. «Товарного остатка в новостройках становится мало, покупают все, что ликвидно, и при этом покупают быстро», – комментирует эксперт.
Если вести речь про выгодные покупки и смотреть на перспективу, то Георгий Патанин рекомендует покупателям выбирать квартиры евроформата, лучше всего – «евротрешки». Такие лоты потом можно продать сильно «в плюс», так как в этом сегменте недвижимости цена за квадратный метр ниже, а конкуренция с другими «инвесторами» меньше.
Сейчас на рынке наблюдается один интересный феномен из разряда психологии. О нем рассказывает Анна Симашова, генеральный директор агентства недвижимости «ВамКнам»: «В последние месяцы каждый второй продавец (не покупатель!) активно рассуждает о стоимости своего объекта с позиции валютной привязки.
Мол, доллар и евро ползут вверх, значит, и моя квартира стоит дороже. Но при этом абсолютно забывают, что цена объекта зависит от ряда факторов: местоположения, технических характеристик, состояния объекта, документов, наличия конкурентов и общего состояния рынка.
В целом, вести разговоры о продаже объекта с точки зрения роста курса доллара, крайне неправильно. Ведь объект продается в рублях, расчеты делаются тоже в рублях, договоры прописываются на русском языке, регистрация происходит в России. Кроме того, не стоит забывать, что у сделки две стороны: покупатель и продавец. И сделка проводится, когда оба приходят к консенсусу».
«Сложившаяся ситуация подтолкнула покупателей к решительным действиям – тех, кто уже планировал приобрести недвижимость в ближайшее время, но тянул, ожидая более выгодных условий или скидок. Сейчас, пока еще действуют льготные ипотечные программы и ставки, самое время для того, чтобы совершить долгожданную покупку»
Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development
Перспективы рынка
Конечно, в первую очередь всех волнует вопрос: стоит ли ждать дальнейшего ослабления рубля в этом непредсказуемом году? Большинство экспертов крайне осторожно высказывают предположения: уж слишком много сюрпризов приготовил 2020-й.
«Прогнозировать что-то в текущих условиях – дело крайне неблагодарное», – говорит Ольга Ульянова. «Влияние на развитие ситуации оказывают множество факторов. Поведение валюты будет зависеть от положения в экономике, в том числе из-за коронавируса, который влияет на многие отрасли, а также макроэкономические процессы. Все это и определит дальнейшие перспективы».
С одной стороны, предпосылок для укрепления рубля откровенно немного, но и обвала в ближайшие месяцы большинство экспертов не ждет. С другой стороны, из-за нестабильной ситуации в мире все может измениться в любой момент и в любую сторону.
Поэтому, если вопрос стоит в том, покупать сейчас квартиру или нет, однозначный ответ: да, покупать, если нашли подходящий для себя объект. Дело в том, что в будущем, даже если на него не вырастет цена (что крайне маловероятно), именно этой квартиры уже не будет, говорит Георгий Патанин.
«Если есть деньги, то нельзя, чтобы они просто лежали. Их нужно инвестировать. Что это будет – каждый решает сам. Это может быть квартира, акции, бизнес. Есть еще один беспроигрышный вариант: инвестиции в себя. Это получение новых навыков и знаний. Они должны окупиться или как минимум не обесцениться с течением времени»
Дмитрий Ермышев, руководитель Buro estate consult
В текущем году цены на квартиры уверенно росли. С мая по июль стоимость квадратного метра увеличивалась в ответ на нестабильное положение в экономике, колебания валютного курса и выгодные условия покупки недвижимости. В августе наступила коррекция – и это нормальное состояние после длительного роста, поясняет Ольга Ульянова. В сентябре-октябре можно ожидать следующего скачка цен – покупатели будут пытаться успеть купить квартиру до окончания программы льготной ипотеки.
В целом за год цена на рынке новостроек может вырасти до 16-18% – это серьезный показатель. Сегодня много проектов на завершающих стадиях, при этом объектов, которые продаются на котловане, стало значительно меньше.
Уменьшилось общее количество строек, также увеличилась доля компаний, которые не реализуют проекты на начальных стадиях, так как не считают выгодным работать по схеме проектного финансирования. Таким образом, можно говорить о том, что сейчас рынок переживает структурные изменения.
Чего уж точно не стоит ожидать, так это снижения цен на недвижимость в рублях, считает Алексей Бушуев. Дело в том, что часть строительных материалов по-прежнему приходится закупать в других странах, а их стоимость напрямую зависит от курса валют. При каждом новом скачке валют себестоимость растет.
«Спрос на недвижимость еще не достиг уровня прошлого года, но продолжает медленно, но уверенно расти. Этим летом не было обычного сезонного затишья. Причина кроется и в снижении ставок по банковским депозитам – сегодня выгоднее вложиться в квартиру на старте продаж, чем получать мизерные проценты. Наметившийся рост инвестиционного спроса на жилье может стать популярным даже на фоне сокращения доходов населения. Стагнацию рынку обещали в 2018 году, потом в 2019-м, и вот уже середина 2020-го, а рынок жив и чувствует себя неплохо»
Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development
Читайте также
Новостройки Петербурга подорожают на 15%: высокий спрос и ограниченное предложение подтолкнут цены вверх
Свое жилье за 4 млн рублей: какую квартиру купить в новостройке Петербурга при ограниченном бюджете
Автор: Евгения Рекшан
Дата публикации 30 сентября 2020
