ЖК Виктория и ЖК Солнечный: сравниваем новостройки у метро «Девяткино»

Застройка территории вблизи станции метро «Девяткино» движется все дальше на север, где девелоперы запускают новые проекты. Но и рядом с метро пока еще продается достаточный объем жилья. В этой статье я по заданию редакции Novostroy-SPb.ru сравню два жилых комплекса, которые возводятся в непосредственной близости от подземки: ЖК «Виктория» от компании «Мавис» и ЖК «Солнечный» от компании «Арсенал-Недвижимость».

Что будет?

Жилой комплекс «Виктория» будет состоять из 10 кирпично-монолитных домов высотой от 14 до 24 этажей, рассчитанных на 3900 квартир. Также в рамках проекта построят детский сад, спорткомплекс, два пристроенных торговых комплекса и два паркинга на 344 машиномест. Полностью строительство ЖК «Виктория» планируют завершить к 2020 году. 

Первая очередь (9 корпус) уже распродан, по плану его должны сдать в IV квартале 2015 года, но госприемка идет уже, менеджеры обещают летом начать заселение. В продаже сейчас 1 и 5 корпуса, которые будут сданы во II кварталах 2016 и 2017 года соответственно. 

Жилой комплекс «Солнечный» изначально планировался в виде 17-ти корпусов высотой 16 этажей, но концепцию изменили. Теперь ЖК «Солнечный» будет состоять из 12 корпусов, еще 5 корпусов выделили в отдельный проект ЖК «YouПитер». Он будет отличаться еще большим комфортом: 3-метровыми потолками и закрытым приподнятым над уровнем земли двором. 

При этом нарушилась нумерация домов. ЖК «YouПитер» - это корпуса с 16 по 20, а в ЖК «Солнечный» недостает домов под номерами 10, 12 и 14. Уже сданы 1, 2 и 4 корпуса ЖК «Солнечный», 6 и 9 корпуса еще не начали строить, остальные возводят в данный момент. Сейчас продаются корпуса 3, 7, 8, 13 и 15, вскоре в продажу выйдет 11 корпус. Помимо жилья возведут 4 детских сада и физико-техническую школу.

Кто строит?

Компания «Арсенал-Недвижимость», основанная в 1997 году, с 2000 года работает в сфере строительства жилья. За это время построено несколько домов в Приморском районе, недавно достроен ЖК «Флагман» в Кудрово (проверен Тайным покупателем), на завершающей стадии находится крупный проект ЖК «Девяткино» в Новое Мурино, введены в эксплуатацию три дома ЖК «Солнечный». 

В основном компании удавалось сдавать дома в срок. Исключение составляют некоторые корпуса ЖК «Девяткино», которые ввели в эксплуатацию с задержкой и только в судебном порядке.

Компания «Мавис», хотя и основана на 9 лет позже и лишь с 2008 года занимается жилищным строительством, тем не менее, уже успела заслужить отличную репутацию на рынке недвижимости.

Построен дом на ул. Передовиков, завершено строительство крупного проекта из 7 очередей - ЖК «Мечта» в Мурино (проверен Тайным покупателем), сданы 2 очереди ЖК «Прогресс» в Кудрово (расследование Тайного покупателя). Все свои объекты компания строила и передавала дольщикам в срок, а иногда и раньше.

Разведка в Интернете: ЖК «Солнечный»

На именном сайте ЖК «Солнечный» нет цен, я нашла только минимальную стоимость жилья для каждого корпуса на сайте «Петербургской Недвижимости». Эта компания является официальным брокером новостройки.

Зато сайт «Солнечного» прекрасно работает на привлечение покупателей. Фотографии так аппетитно преподносят преимущества проекта, а описания исполнены такой заботы о будущих жителях, что при первом знакомстве с сайтом у меня сложилось впечатление, что я попала в сказку. Общее ощущение недосказанности усиливает интригу.

Основная изюминка ЖК «Солнечный» – деревянные стеклопакеты. Очень красиво смотрятся на фотографиях входные группы под мрамор, полная качественная евроотделка, в том числе плитка на полу на кухне, панорамное остекление лоджий без рам.

На первых этажах предусмотрены кладовые, видеонаблюдение по периметру, охрана на всех входах и въездах на территорию и ограждение квартала также запланирована. Некоторые квартиры в сданных домах предлагают покупателям прямо с мебелью.

Я вернулась с небес на землю, стоило только заглянуть в группы в социальных сетях, где общаются дольщики компании «Арсенал-Недвижимость». К застройщику предъявляют шквал претензий, связанных с тем, как нарушаются обещания.

Например, в ЖК «Девяткино» застройщик планировал сделать закрытую придомовую территорию со спортивными площадками, тремя детскими садами и школой. Однако  теперь там ездят маршрутки, объезжая заторы на Токсовском шоссе, вместо двух детских садов посреди двора строят торговый центр, а детские площадки заменили платным паркингом.

Когда я «покупала» квартиру в ЖК «Флагман» в Кудрово, менеджер «Арсенал-Недвижимости» обещала, что рядом с домом разобьют большой сквер с фонтаном, но в итоге все вылилось в обыкновенную детскую площадку скромных размеров.

Дольщики ЖК «Девяткино», уже получившие свои квартиры, объединяются в группы в социальных сетях, чтобы совместными усилиями добиться от застройщика устранения недочетов строительства, поскольку сотрудники «Арсенал-Недвижимости», организующие приемку квартир, отказываются подписывать акты несоответствий.

Дольщики ЖК «Солнечный» в группе «Вконтакте» делятся впечатлениями о приемке, выкладывают фотографии, а те, кто еще не получил свои квартиры, пишут коллективные письма в компанию с просьбами усилить контроль над качеством строительства и отделки, которое явно носит нестабильный характер.

Много претензий относится к несоблюдению норм по вертикальности стен, повышенной воздухопроницаемости стен и окон, отсутствию гидравлической балансировки систем отопления, повальным нарушениям технологии установки оконных блоков и низкому качеству выполнения фасадного остекления. Дольщиков также смущает выбранная застройщиком технология выравнивания стен. 

Разведка в Интернете: ЖК «Виктория»

В Интернете мне не удалось найти таких же бурных обсуждений между дольщиками «Мависа», какие ведут покупатели квартир «Арсенал-Недвижимости». В закрытой группе ЖК «Виктория» «Вконтакте» основная активность происходит на стене, где дольщики обсуждают новости развития района и перспективы будущего проживания.

Сданных домов в ЖК «Виктория» пока нет, поэтому о качестве строительства приходится судить по отзывам о других новостройках «Мависа». В целом, отзывы неплохие. Возможно, все дело в том, что квартиры сдаются преимущественно без отделки, и новостройки позиционируются в эконом-классе, так что покупатели не ожидают слишком многого. Но, например, жалоб на отклонения стен от вертикали мне не встречалось ни разу. 

Конечно, как всегда, не обходится без недочетов. Например, мне попались нарекания на недостаточное прилегание канализационных труб к потолку, в котором остаются незаделанные отверстия.

Именных сайтов под свои проекты компания «Мавис» не создает, но на страничке ЖК «Виктория» на сайте застройщика можно получить всю основную информацию, в том числе, о наличии квартир, ценах и планировках по этажам, хотя, конечно, с точки зрения удобства все сделано не идеально.

Подбор квартир, к сожалению, реализован без фильтра по сроку сдачи или корпусу, поэтому приходится выбирать квартиры по этажам, а с учетом того, что многие уже раскуплены, искать подходящий вариант приходится очень долго и утомительно, просматривая отдельно каждый этаж каждой секции каждого дома.

Офисы продаж

У обоих застройщиков работают офисы продаж прямо на объектах, так что потенциальным покупателям не придется тратить время на дополнительные разъезды. Качество сервиса мне больше понравилось у компании «Мавис», поскольку менеджер там оказалась дружелюбна, с готовностью ответила на все мои вопросы и хорошо владела информацией. 

В «Арсенал-Недвижимости» мне с менеджером не повезло: информацию приходилось вытягивать чуть ли не клещами, к тому же, держался специалист несколько высокомерно. Кстати, отзывы в Интернете вполне согласуются с моими впечатлениями.

Как строят?

Технология строительства ЖК «Виктория» - кирпично-монолитная с навесными вентилируемыми фасадами. ЖК «Солнечный» строится с использованием двух разных технологий. Дома, которые выходят на бульвар Менделеева - полностью кирпичные, толщина кладки внешних стен составляет 60 сантиметров плюс слой облицовочного кирпича. 

Дома, которые появятся за стоящими вдоль бульвара, будут кирпично-монолитными. Внешние стены выложат 30-сантиметровым слоем кирпича, сверху еще 30 сантиметров утеплителя и штукатурка с покраской. 

По словам менеджера, по своим потребительским свойствам, включая шумоизоляцию и теплоизоляцию, обе технологии имеют равные характеристики. Разница, как я поняла, в экологичности и престиже.

Лифты в ЖК «Солнечный» установят немецкой марки Wittur, в ЖК «Виктория» будет установлен Otis.

Отделка

В первых корпусах ЖК «Солнечный» еще можно было купить квартиру без отделки, сейчас отказаться от отделки уже нельзя. У покупателей есть выбор цветовой гаммы плитки из двух вариантов: желтовато-бежевая или контрастная с леопардовыми декоративными вставками.

На стены наклеивают обои под покраску, на полу на кухне и в коридоре – плитка, в комнатах ламинат. В санузлах пол и стены полностью облицовывают плиткой. Кстати, по многочисленным просьбам покупателей было решено отказаться от комбинации плитки и ламината в квартирах-студиях и оставить только ламинат. Сантехника производства Чехии и Германии.

Очень красиво смотрятся деревянные стеклопакеты темных тонов. Безрамное остекление лоджий для многих новоселов оказалось непривычным в эксплуатации, но смотрится оно, надо признаться, шикарно.

Качество отделочных материалов в ЖК «Солнечный» отличное, а вот качество монтажа очень нестабильно. Часть квартир дольщики получают в прекрасном состоянии, а кому-то не везет, и устранение дефектов грозит вылиться в кругленькую сумму, либо большое количество времени и нервов (если пытаться добиться от застройщика устранения недочетов).

В договоре долевого участия четко прописано: «в случае обнаружения при осмотре Квартиры ее несоответствия условиям настоящего договора, Стороны составляют Акт о несоответствии, включающий перечень дефектов и/или недоделок и срок их устранения, указываемый Застройщиком».

На деле этот пункт не выполняется, поскольку сотрудники «Арсенал-Недвижимости» не уполномочены подписывать какие-либо бумаги. Надо отметить, что по факту некоторые недостатки строители все же устраняют, например, если протекает ванна.

В ЖК «Виктория» все квартиры сдаются без отделки, кроме 4 секции 1 корпуса, там предусмотрена отделка «под ключ»: плитка в санузлах и на полу на кухне, в остальных помещениях ламинат на полу и однотонные бумажные обои на стенах, сантехника, светильники. Материалы все импортного производства.

Поскольку сданных домов в ЖК «Виктория» нет, сказать что-либо определенное об отделке сверх описания, предоставленного застройщиком, невозможно. Дольщики берут за ориентир отделку в ЖК «Мечта».

Судя по фото, она выглядит вполне прилично. Стоимость квадратного метра в квартире с ремонтом в ЖК «Виктория» дороже на 9 тысяч рублей (в студиях на 10 тысяч рублей), чем в квартире без отделки. 

Квартиры и цены

Конечно, цены в ЖК «Солнечный» гораздо выше, чем в ЖК «Виктория». Судите сами.

ЖК «Солнечный» 3 корпус, IV квартал 2015 года

ЖК «Солнечный» 8 корпус, II квартал 2016 года

ЖК «Солнечный» 7, 15 корпус, IV квартал 2016 года

ЖК «Солнечный» 13 корпус, II квартал 2017 года

ЖК «Виктория» 1 корпус, II квартал 2016 года, без отделки

ЖК «Виктория» 1 корпус, II квартал 2016 года, 4 секция с отделкой

ЖК «Виктория» 5 корпус, II квартал 2017 года, без отделки

За 2,5 миллиона рублей в ЖК «Солнечный» можно купить студию площадью 28,3 кв. метра со сроком сдачи IV квартал 2016 года. Примерно за те же деньги в «Виктории» можно взять «однушку» метражом 37,5 кв. метра и на 2 квартала раньше по сроку сдачи, но без отделки.

Зато, если рассматривать большую 3-комнатную квартиру с отделкой, то ценовой разрыв сокращается до трех тысяч с «квадрата», но опять же при учете, что в «Виктории» на полгода раньше срок.

Как купить?

Оба жилых комплекса продаются через заключение договора долевого участия, схема продаж полностью в рамках 214-ФЗ, оба ДДУ не ущемляют интересов покупателей. На передачу ключей в обоих комплексах отводится 6 месяцев, дата четко прописана в договоре.

Ипотека в ЖК «Виктория» пока, к сожалению, доступна лишь для первого корпуса, но зато по субсидированной процентной ставке 12% (льготная ипотека) и сразу от шести банков: «Сбербанк», банк «Санкт-Петербург», ВТБ24, «Открытие», «Банк Москвы» и «Газпромбанк».

Минимальный первоначальный взнос составляет 20%, максимальная сумма кредита – 3 млн рублей, максимальный срок кредита – 30 лет. Корпус 5, по словам менеджера, аккредитуют уже, возможно, через месяц, это будет «Сбербанк».

Купить квартиру можно в рассрочку до 01.06.2016 года в обоих корпусах ЖК «Виктория». Рассрочка беспроцентная, но аннулируется скидка 25%, которая полагается при 100% оплате или ипотеке. Вместо нее будет действовать скидка 17,5% и только на первый взнос, который должен составить не менее 50%.

Ипотечные кредиты на покупку квартир в ЖК «Солнечный» предоставляют 17 разных банков. Для каждого корпуса список банков свой. Основные: «Сбербанк», «Уралсиб», банк «Санкт-Петербург», ВТБ24, «Транскапиталбанк» и «Дельтакредит».

При единовременной оплате или ипотеке можно получить скидку 10%, в случае рассрочки дисконт составит 5% и только на первый взнос. Очень интересно, что рассрочку можно выплачивать до 2 лет после заселения.

Менеджеры обещают, что можно будет жить в квартире по договору пользования и спокойно выплачивать рассрочку, но в Интернете мне встречались жалобы дольщиков, которые при покупке тоже получили такие обещания от менеджеров, а по факту не могли въехать в свои квартиры, т.к. застройщик отказывался выдавать ключи до погашения рассрочки. Этот вопрос надо уточнять.

Тем не менее, на мой взгляд, более гибкие условия покупки предоставляет компания «Арсенал-Недвижимость»: рассрочка более длительная и обходится дешевле, ипотека доступна для всех корпусов, поступивших в продажу.

Геометрия жилья

В отношении планировок ЖК «Солнечный» имеет по сравнению с ЖК «Виктория» огромные преимущества, поскольку покупателям предоставляется богатый выбор квартир разных по своим характеристикам, но в равной степени тщательно продуманных. 

Например, можно приобрести 1-комнатную квартиру метражом 38 кв. м с большой 17-метровой кухней и комнатой площадью 11 кв. метров или такую же по метражу квартиру с комнатой площадью 20 кв. метров и 10-метровой кухней.

«Однушка» поменьше площадью (36 кв. м) тоже дает выбор: кухня 10 кв. метров, комната 14 кв. метров и квадратный холл 6 кв. метров или кухня 17 кв. метров и комната 12 «квадратов», но без балкона.

Двухкомнатные квартиры в большинстве случаев угловые с окнами на две стороны света, иногда в комнате по два окна. Есть выбор: кухня метражом 14 кв. метров, а комнаты 14,5 и 16 кв. метров или кухня площадью 11 кв. метров, а комнаты 20 и 12 кв. м. 

Можно взять большую «двушку» с кухней-гостиной площадью 30 кв. метров и двумя отдельными входами в нее, что намекает на возможность ее разделения для получения 3-комнатной квартиры. Или похожую квартиру, но без дополнительной двери в кухню-гостиную, зато с двумя лоджиями.

Метраж 3-комнатных квартир начинаются от 66 «квадратов» с кухней площадью 17 кв. метров и 10-13-метровыми спальнями. Можно выбрать вариант побольше (76 кв. метров) с кухней площадью 22 кв. метра и комнатами 10, 12 и 16 кв. метров или такой же по общему метражу, но с кухней 12 «квадратов» и комнатами 10, 15 и 16 кв. метров, а также большим просторным холлом 13,5 кв. метра в форме широкого прямоугольника.

Есть угловые «двушки» с большой террасой 42 кв. метра, на которую выходят окна всех комнат и кухни. Недостатков мне удалось обнаружить немного: в некоторых квартирах (их мало) в ванной комнате не поместится стиральная машина, часть студий имеют прямоугольную форму.

В ЖК «Виктория» планировки гораздо скромнее, но для эконом-класса вполне приличные. Несомненное преимущество – наличие места для шкафа в коридорах абсолютно всех квартир и санузлы, в которых обязательно есть место под стиральную машину. 

Все комнаты прямоугольной формы с окном в торце, «двушки» представлены в виде «распашонок», а трешки в виде «расчесок». Вариантов квартир типа «евро» нет.

Площадь всех кухонь в пределах 10-11 кв. метров, а метраж комнат в основном от 18 до 22 кв. м. Из «изысков» только «однушка» с двумя балконами, выход на один из которых идет из прихожей. 

Высота потолков в 7, 3, 8 и 13 корпусах ЖК «Солнечный» - 2,75 метра, в 15 корпусе 2,7 метра. В ЖК «Виктория» высота потолков составляет 2,6 метра.

Визит на стройку

Оба жилых комплекса уже находятся в высокой степени готовности, тем интереснее мне было посмотреть на них своими глазами.

Первое, что открывается взору при выходе из ж/д тоннеля, ведущего к метро «Девяткино» – это 9 корпус ЖК «Виктория». До новостройки отсюда всего 200 метров, но еще меньше до ЛЭП, которая проходит, на расстоянии около 60 метров.

Есть вероятность, что когда-нибудь ЛЭП уберут, если будет дан ход проекту строительства транспортно-пересадочного узла вблизи метро «Девяткино». Бульвар Менделеева, который ведет к обеим новостройкам, уже заасфальтирован и приведен в порядок.

В рекламных буклетах ЖК «Виктория» застройщик делает акцент на том, что рядом с домами будет сохранена природная среда в виде ручья, холмов и зеленой рощи. Еще полтора года назад при первой проверке ЖК «Виктория» я сделала фото этого небольшого зеленого пятачка. Сейчас от него, увы, осталось всего несколько деревьев.

Подняв этот вопрос при общении с менеджерами, я услышала, что «деревьев тут и не было», а под сохранением природной среды подразумевается, что застройщик не собирается выравнивать ландшафт, что позволит облагородить ручей.

Сразу за ЖК «Виктория» строится ЖК «Солнечный». Его расположение мне кажется даже более удачным: дальше от ЛЭП, тоже близко к метро, но не в таком проходном месте. С учетом того, что в состав ЖК «Виктория» войдет два пристроенных торговых центра, излишней оживленности будет не избежать.

Хотя, конечно, жители ЖК «Солнечный» все равно будут ходить к своим домам мимо ЖК «Виктория». Дворы рядом с уже сданными корпусами ЖК «Солнечный» выглядят красиво, но довольно близко друг к другу.

Пути-дороги

В направлении улучшения транспортной доступности Мурино работы ведутся. К лету 2016 года на деньги застройщиков планируют разработать новый проект строительства продолжения Гражданского проспекта на север до КАД. Новая дорога будет называться проспектом Авиаторов Балтики. Строительные работы планируют начать до конца 2016 года. 

В более отдаленной перспективе возможно строительство транспортно-пересадочного узла у станции метро «Девяткино», но этот проект очень дорогостоящий и потребует крупных инвестиций.

Инфраструктура

Что касается детской инфраструктуры, ситуация складывается неоднозначная. С одной стороны, план застройки предусматривает появление достаточно большого количества объектов, с другой стороны, совершенно невозможно избежать их дефицита, как минимум, в первые годы после заселения микрорайона. 

В ЖК «Солнечный» появится 4 садика, еще один в ЖК «YouПитер», первый из них будет достроен к концу 2015 года, в 3 корпусе ЖК «Виктория» тоже заработает встроенный садик, его планируют достроить к середине 2018 года.

В квартале, где находятся ЖК «Солнечный», ЖК «Мой город» и ЖК «YouПитер», строится школа, ее сдадут к концу 2015 года. Еще одна школа запланирована в ЖК «GreenЛандия». В ЖК «Мой город» и ЖК «GreenЛандия» (читайте подробное сравнение этих новостроек) также возводятся детские сады.

С торговлей и развлечениями в этой локации пока дела обстоят не слишком хорошо. Магазины формата «24 часа», кафе-бистро и шавермные – пока все, что составляет инфраструктуру у метро с этой стороны подземного тоннеля.

Жители ЖК «Виктория» в группе «Вконтакте» обсуждают вопрос, как можно добиться ликвидации забегаловок, поскольку считают, что те способствуют привлечению нежелательного контингента.

По другую сторону железной дороги, где расположен вход в метро, уже открыто много магазинчиков, но ближайший крупный гипермаркет (Prisma) располагается в Новом Девяткино. Ситуация, однако, недолго будет оставаться такой: новый торговый центр достроят рядом с первым корпусом ЖК «Виктория» уже в конце этого года.

Я пыталась прояснить вопрос обеспеченности домов парковочными местами, но мне не удалось добиться от менеджеров обеих компаний достаточно внятных ответов. Вероятно, потому, что им нечем было меня обрадовать. 

Менеджер по продажам квартир в ЖК «Виктория» сообщила, что будет построено два паркинга, один из которых отдельностоящий многоуровневый и появится рядом с 10 корпусом, другой полууглубленным и расположится при 4 корпусе. Цены пока неизвестны, поскольку в продажу паркинги попадут никак не раньше 2018 года.

Назвать общее количество платных и, тем более, бесплатных парковочных мест менеджер затруднилась, но в Интернете мне попалась информация, что в обоих паркингах будет всего 344 места (и это на 3900 квартир!). Если эта информация верна, проблемы с парковкой жителям новостройки обеспечены.

Менеджер по продажам квартир в ЖК «Солнечный» сообщил мне, что подземный паркинг предусмотрен под каждым домом, спуститься туда можно будет по лестнице прямо из подъезда.

Соотношение квартир и мест для парковки он не назвал, но долго и путано рассказывал мне, что в каждом доме предусмотрено от 100 до 500 квартир и от 100 до 200 парковочных мест. У меня сложилось впечатление, что он выдумывал прямо на ходу. Цифры выглядят совершенно неправдоподобными.

Зато цены на парковки в ЖК «Солнечный» уже известны: 425 тысяч рублей при 100% оплате или 500 тысяч рублей в рассрочку на 2 года (первый взнос должен составить 50%).

Резюме

Подведем итоги. Обе новостройки строятся силами известных застройщиков и продаются по надежной схеме в соответствии с 214-ФЗ.

Если хочется большей мобильности и сэкономить – подойдет ЖК «Виктория», она строится ближе всего к станции метро, в ее состав входит два торговых комплекса, а цены на квартиры гораздо ниже.

Если же хочется более спокойной обстановки во дворе, а также большего комфорта и экологичности, и вы не прочь заплатить за это кругленькую сумму – подойдет ЖК «Солнечный». Деревянные стеклопакеты, кирпичная технология, удаленность от ЛЭП, а также высококачественные материалы отделки – преимущества этого проекта.

Дария Лапатухина