Программа льготной ипотеки, высочайший спрос на жилье, девальвация рубля и переход строительной отрасли на проектное финансирование – не единственные причины резкого подорожания новостроек. Себестоимость строительства продолжает расти: по данным экспертов Knight Frank St Petersburg, до конца этого года она может увеличиться на 22% в элит-классе, на 35% в бизнес-классе и на 16% в жилье класса «эконом». Это, безусловно, сделает квадратный метр на первичном рынке еще дороже.
Эксперты отдела строительного аудита консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg спрогнозировали рост себестоимости строительства до конца года, оценили факторы влияния и последствия для участников рынка.
По оценке Knight Frank St Petersburg, основными факторами роста себестоимости в классах жилья являются следующие:
- ослабление курса национальной валюты, что привело к удорожанию импортируемых материалов, оборудования и запасных частей;
- рост стоимости основных локальных строительных материалов по причинам: изменения мировой конъюнктуры рынка (рост спроса на металл, древесину), общее ускорение инфляции в стране и увеличения спроса на жилье;
- дефицит рабочей силы ввиду ограничений для трудовых мигрантов.
Под влиянием данных факторов при строительстве жилья в высоком классе А (элита) средняя строительная себестоимость с конца 2020 года выросла до 168 тыс. за 1 кв. м. (+5%). В классе B рост более значительный (+7%) — 103 тыс. за 1 кв. м. Себестоимость строительства «квадрата» массового жилья выросла до 76 тыс. за 1 кв. м., показав прирост 12%.
Согласно прогнозу экспертов компании, эти факторы продолжат оказывать влияние на себестоимость до конца 2021 года, что может отразиться на её росте по итогам 2021 года относительно начала года до 88 тыс. рублей (+16%) в классе С (эконом), до 139 тыс. рублей (+35%) в классе B (бизнес), и до 205 тыс. рублей (+22%) в классе А (элита).
Также эксперты компании отмечают, что наибольшее влияние на себестоимость (> 60% в структуре себестоимости, см. таблицу) оказывают затраты на строительно-монтажные работы, которые чувствительны к волатильности рынка. Например, только за декабрь 2020 года стоимость арматурной стали выросла на 40%, а за 1 кв. 2021 рост стоимости пиломатериалов, товарного бетона составил более чем 10%.
|
Структура строительной себестоимости
|
Класс А (элита)
|
Класс B (бизнес)
|
Класс С (эконом)
|
|
Строительно-монтажные работы (вкл. материал)
|
65-68%
|
60-64%
|
58-60%
|
|
Инженерная инфраструктура и присоединения
|
10-12%
|
13-15%
|
18-20%
|
|
Подготовительные работы и изыскания
|
1%
|
1%
|
1-2%
|
|
Проектирование
|
3-4%
|
2-3%
|
2-3%
|
|
Благоустройство территории
|
2-3%
|
1-2%
|
1-2%
|
|
Организация и управление проектом
|
3-5%
|
3-5%
|
2-3%
|
|
Прочие расходы
|
9-11%
|
7-9%
|
8-10%
|
% – доля статьи затрат от общего объема
Причем стоит отметить, что в сегментах жилья бизнес и элит себестоимость растет быстрее, чем в сегментах эконом-класса, по причинам большего использования импортных материалов.
Меры участников рынка по управлению себестоимостью
С целью оптимизации многие девелоперы проводят внутренний стоимостной аудит проектных решений, реализуют вариативное проектирование узлов или деталей с помощью BIM, что позволяет сэкономить 5-15% при строительстве, максимизируют выход полезных площадей и сокращают потери на местах общего пользования и технических помещениях, делают сравнительные тесты различных производителей материалов на предмет их стоимости и достаточности качества для проекта, организуют тендеры поставок, организуют поиск и поставку дефицитных материалов из дальних регионов страны.
Однако часть застройщиков в бизнес-сегменте с целью сохранения доходности пошли другим путем – они размыли границы класса, позиционируют проекты на рынке как сегмент B для сохранения высоких цен продаж, но сами планировочные решения, технические характеристики и используемые материалы/технологии тяготеют к более низкому сегменту.
Рост себестоимости подстегнул застройщиков рассматривать замену материалов инженерного оборудования на более низкие по стоимости аналоги, сокращение объёмов используемых материалов в конструкциях до минимально необходимых.
Правительство в качестве регулятора отрасли также проводит ряд мер по сдерживанию роста строительных материалов на локальном рынке, например, произошло повышение вывозных пошлин на древесину с 1 июля, что может положительно сказаться на отрасли.
Но эффект от пошлин скорее всего будет минимальным, так как касается только пиломатериалов с влажностью более 22% (на экспорт идут материалы в основном с меньшей влажностью порядка 18%). А множество факторов продолжают давить на стоимость, включая ограниченное наличие самого заготовленного исходного материала, – необработанного леса.
Станислав Алексеенко, руководитель отдела строительного аудита и управления проектами Knight Frank St Petersburg:
«Девелоперы, которые неверно оценили инфляционные издержки в своих финансовых моделях, особенно утвержденных до начала массового удорожания материалов (до 4 кв. м 2020 года), могут иметь трудности с завершением таких проектов.
Приобретенные участки для застройки уже после влияния фактора роста цены продаж и себестоимости также могут иметь трудности в реализации, так как дальнейший потенциал рынка неочевиден, и рассчитанный при покупке земли будущий денежный поток может не реализоваться.
С одной стороны, столь значительные изменения рынка — это риски, но с другой стороны, это также значительные возможности для расчетливых и опытных игроков.
Механизмы государственного воздействия в какой-то степени даже сейчас включаются в работу, однако результат пока не отразился на ценовых показателях, а нарушение грузового сообщения с Китаем или рост мирового спроса на материалы после локдауна могут продолжать оказывать давление на себестоимость в этом году».
Читайте также
Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Петербурга и Ленинградской области в июне
Эксперты назвали районы Петербурга, где «квадрат» в новостройках подорожал более чем на 50 тыс. рублей с начала 2021 года
Автор: эксперты Knight Frank St Petersburg
Дата публикации 02 июля 2021
