Президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Игорь Горский в интервью порталу Новострой-СПб рассказал, как покупатель может изучить репутацию девелопера и оценить ситуацию в компании, и высказал мнение о том, как рынок переживет реформу строительной отрасли и что поддержит его в трудное время.
Как вы оцениваете ситуацию в строительной отрасли Санкт-Петербурга и Ленобласти? Недавно появились сообщения о проблемах у ряда девелоперов.
На самом деле, ничего удивительного нет: компании не смогли перестроиться под новые реалии рынка. Государство заранее предупреждало, что будут изменения в 214-ФЗ, было известно, что последуют определенные корректировки. Но нужно учитывать, что сложности не возникают в один день, они всегда растянуты во времени, и проблемы, о которых сейчас постепенно становится известно, накапливались давно.
На мой взгляд, покупателям жилья необходимо более тесно общаться с профессиональным риелторским сообществом, с членами Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга, с сертифицированными брокерами. Необходимо задавать вопросы специалистам, поскольку строительные компании могут говорить только о себе и не давать четкую информацию о том, что происходит в целом на рынке.
Что еще может сделать покупатель, помимо общения с риелторами, чтобы отслеживать ситуацию?
Я рекомендую изучать информацию, которая размещена на сайтах компаний, внимательно читать форумы, обязательно смотреть финансовую отчетность застройщика. Еще раз подчеркну, что проблемы не возникают «вдруг». Бывает что-то не так в финансовой отчетности, где-то сдвигаются сроки ввода, есть данные, что, к примеру, компания перестала платить комиссию агентам за сделки — эту и другую информацию о рынке необходимо «снимать». Если человек не хочет заниматься этим сам или чувствует, что ему не хватит профессионализма, лучше обращаться в компании, которые на этом специализируются. При этом, конечно, надо работать с сертифицированными, аттестованными брокерами или компаниями, а не с мошенниками, которые бегают по рынку.
Что именно должно настораживать в первую очередь покупателя жилья?
Вложения в недвижимость в России — это основной актив. Мы не так сильны в акциях и облигациях, у нас нет истории этих продуктов. Мы вкладываемся преимущественно в недвижимость, и к этому активу нужно очень серьезно относиться. Необходимо провести большое исследование, прежде чем отдавать свои деньги кому-либо. Но при этом надо смотреть в перспективу, а не только на то, что происходит именно сегодня. Например, девушка сегодня может неважно выглядеть: она не выспалась, не привела себя в порядок, не успела… Так же и с недвижимостью: если компания немного задержала сроки строительства на одном объекте, но никаких других признаков проблем нет, возможно, это локальная ситуация, которая разрешится. Может, были какие-то сложности с разрешениями или с подрядчиками.
При этом в каждом договоре прописано, что именно происходит в случае задержки ввода. Покупатель может получить компенсацию от застройщика, может забрать свой взнос за недвижимость и так далее. Но у нас граждане, на мой взгляд, очень доверчивы, и от этого очень много проблем. Люди не проверяют документы, не приводят своего брокера, который может помочь. Если у застройщика в августе 2018 года возникли проблемы, надо вернуться на год назад и посмотреть, как застройщик работал тогда. Вы легко увидите определенные ростки этих проблем и трудностей.
То есть если у компании в ноябре задержки ввода, в феврале задержки, в мае — опять, то не стоит ждать, что это не обернется большой проблемой?
Совершенно верно. Но очень часто бывает так, что приходит потенциальный покупатель, он видит элегантный фасад, продавцов, которые умеют хорошо говорить и предлагают, казалось бы, замечательный объект недвижимости, нивелируя те недостатки, которые у него есть. И их сложно в этом винить — это их работа.
Что, помимо срывов сроков, должно насторожить?
Финансовая отчетность. Можно зайти на сайт компании и изучить финансовые документы за последний год. Там могут быть какие-то временные убытки, но тогда должна быть раскрыта информация о том, как они будут покрываться.
Также обязательно необходимо изучать социальные сети и смотреть обратную связь: что говорят те люди, которые уже купили квартиру у этого застройщика. При этом там могут быть и «засланные казачки» от конкурентов, но тем не менее соцсети остаются одним из инструментов оценки компании.
Не стесняйтесь консультироваться с юристами по поводу договоров, если вы чего-то сами не понимаете. Узнавайте, какие последствия будут, если девелопер сорвет сроки строительства или обанкротится — что вы получите в таком случае. Задавайте вопросы. Интересуйтесь землей: она в собственности или в аренде, находится ли она в залоге у банка. Какие активы есть у этого девелопера, что еще он построил. Репутация стоит денег, и, как оценщик, я могу вам с уверенностью сказать, что бренд оценивается и стоит очень дорого.
А если компания только недавно работает на рынке, ей никто не будет доверять?
Нет, неправда, компании «заходят», начинают новые интересные проекты, демонстрируют необычный подход. Но нужно смотреть на гарантии, которые дает девелопер, на сервис. Можно прийти в офис и посмотреть, где находится компания, как одеты люди, как они работают и говорят, какой у застройщика сайт. Это все микрокритерии, но они также важны. Сейчас есть большая линейка компаний, и все критерии — как большие, так и маленькие — имеют значение, потому что в конечном итоге мы инвестируем свои средства в покупку недвижимости. Это наш основной актив, который мы оставляем своим детям, передаем по наследству. В России это самый значимый финансово-инвестиционный инструмент. Кто-то «чихнул» в Америке, и рубль скакнул, но недвижимость не скакнула.
Что будет с рынком жилого строительства, если какие-то ключевые игроки все-таки будут вынуждены его покинуть?
Я думаю, что в обозримом будущем мы увидим изменение рынка, с банкротствами компаний. Будет укрупнение отрасли. И очень важно, чтобы компании, которые уходят, выполнили свои обязательства. К примеру, компания «Строймонтаж», у которой остались долги перед банками, выполнила все свои обязательства перед дольщиками. И никто из дольщиков не может кинуть в нее камень. Я думаю, что если бы эта компания решила вдруг вернуться на рынок, то потребители восприняли бы это нормально, так как уходя, застройщик выполнил все свои обязательства.
Как будут уходить компании, которые начнут покидать рынок сейчас, пока неизвестно. Возможно, появятся проблемные объекты, хотя мне кажется, что государство достаточно серьезно взялось за этот вопрос. Скорее всего, власти будут передавать проблемные площадки на достройку другим компаниям, которые останутся на рынке. Возможно, под какие-то преференции. Я не знаю, какие именно инструменты будет использовать государство, но то, что брошенных, кинутых дольщиков больше не будет — это точно. Власть не потерпит, чтобы люди ходили с плакатами вокруг строек, рост социальной напряженности допущен не будет. Поправки в 214-ФЗ и приняты для того, чтобы не допустить таких событий.
Но рынок выживет?
Однозначно. Строительный кластер — один из основополагающих китов, на которых стоит экономика российского государства, наряду с нефтегазовой отраслью, IT, военно-оборонным комплексом. Огромное количество людей задействовано в этой отрасли, здесь сосредоточены большие объемы инвестиций, все заинтересованы в том, чтобы эта отрасль активно и очень позитивно работала. Все мы живем, у нас есть дети, мы создаем новые семьи, и нам нужна недвижимость. Россияне — собственники, мы не живем по доверенности. Нас слишком часто обманывали, и мы мыслим так: все должно быть «мое». Недвижимость должна быть моей. И такая ментальность россиян — это очень важный, цементирующий фактор для стабильности всей строительной отрасли.
Вот интересно — людей много обманывали, как вы говорите, но они все равно остались доверчивыми.
Наверное, дело в том, что каких-то конкретных людей не обманывали, обманывали других. А те, что не обжигались, решают поэкспериментировать. Но, к сожалению, за все надо платить. Когда вы инвестируете все, что есть в вашей семье, когда речь идет о будущем ваших детей, есть смысл подумать. Сядьте и подумайте, задайте вопросы, получите ответы, еще раз подумайте и только потом вкладывайте во что-то деньги. Не спешите. Вопрос не в скорости внесения денег, а в скорости возврата, в сохранности средств.
У австрийцев я видел неоднократно договора, которые устроены так: на двух страницах написано, что люди делают вместе, а на двадцати — что происходит, если люди расходятся, если договоренности отменяются. Вопрос, связанный с юридической чистотой сделки — краеугольный. Очень многие этого не понимают, но недвижимость — это, в первую очередь, документы, а только во вторую — сам объект.
А спрос на новостройки сейчас есть? Или произошел спад после роста активности перед 1 июля?
Спрос есть, и он довольно большой. Санкт-Петербург остается привлекательным городом для жителей многих регионов. Это город музеев, театров, университетов. Многие связывают с Санкт-Петербургом свой бальзаковский возраст. Есть большой спрос со стороны клиентов из Салехарда, Якутии, Коми — северных регионов. Север интересуют три места: Санкт-Петербург, Сочи и Крым. Москва более динамична, она привлекает людей в возрасте 25-30 лет, а люди постарше приезжают в Санкт-Петербург. Сюда же они привозят своих детей — пусть учатся в хороших вузах, в более спокойной атмосфере.
При этом большой спрос именно на первичном рынке. Кто-то не может найти на «вторичке» подходящие объекты, кто-то отмечает лучшее качество новостроек. Многие приобретают квартиры в качестве инвестиций, становятся рантье и зарабатывать на сдаче в аренду. У нас до 12% объектов сдается в аренду, это очень серьезный и активный рынок, при этом есть запрос на оплату налогов со стороны рантье, мы идем цивилизованным путем. У нас активно развиваются апарт-отели — это новый, очень мощный кластер, который решает огромное количество вопросов, связанных с арендным жильем и инвестициями. Рынок апарт-отелей сейчас находится на гребне: доходность составляет 15-18%, а это очень хорошие цифры.
Что поможет рынку и поддержит его в эпоху перемен?
Я считаю, что рынок не находится в опасности: есть переходный период еще год. Всех предупреждали год назад, то есть в сумме было и есть два года. Но рынок в определенных сомнениях, девелоперы в тревожном ожидании, нельзя говорить о состоянии покоя, нет 100% уверенности. Теперь очень многое зависит от банков и от отношения конкретного банка к конкретному застройщику. Многие собственники бизнеса в строительной отрасли привыкли к понятной ситуации, к понятному прогнозированию, а сейчас их выбили из этого состояния покоя. Им надо много сделать, чтобы это состояние изменилось, чтобы снова появилась 100% уверенность в завтрашнем дне.
Необходимо договариваться с банками, четко смотреть на свои затраты, анализировать проекты. Мне тяжело давать советы застройщикам, потому что в технике самого девелопмента они, безусловно, профессиональнее. Мы находимся на конце цепочки — мы продаем. Мы даем только свою обратную связь застройщикам.
Я бы хотел также отметить, что рынок Санкт-Петербурга кардинально отличается от рынка Москвы. У почти большинства застройщиков Санкт-Петербурга от 20% до 50% сделок проходит с участием риелторского сообщества: эти покупатели приходят в проекты с помощью брокеров. Москва эти цифры не понимает и не принимает: там в основном клиенты приходят к застройщикам напрямую в их отделы продаж, а решающую роль зачастую играет цена. У нас тоже цена важна, но в Петербурге еще есть такой момент, который можно описать так — «А поговорить?» Не в том плане, что у нас болтуны, которым надо на скамеечке пообщаться. Но нашим покупателям надо больше времени, больше информации, чтобы все взвесить и проанализировать. У нас и денег меньше, чем в Москве, и поэтому агент несет еще некоторую персональную ответственность. Людям проще, когда можно разделить с кем-то эту ответственность за свое решение.
В Санкт-Петербурге люди чаще обдумано и взвешенно подходят к покупке недвижимости, а в Москве больше динамики, все происходит активнее. И рынок более подогретый, там, может быть, девелоперам работать интереснее. Но это не значит, что рынок Санкт-Петербурга плохой, это просто наши особенности. У нас более тесная коммуникация, возникает доверие между покупателем и риелтором, и это, мне кажется, тоже в определенной мере поддержит рынок и будет являться стабилизирующим фактором. Человеческое общение нельзя заменить плакатом или баннером на шоссе.
То есть можно сказать, что риелторское сообщество Санкт-Петербурга тоже внесет свой вклад в стабилизацию рынка?
Однозначно. В то же время, риелторы будут и дальше отслеживать ситуацию внутри компаний. Если застройщик не рассказывает о своих проблемах, не раскрывает возможности выхода из этих проблем, то и риелтор на вопрос, стоит ли брать квартиру у этого застройщика, будет отвечать: «Что вы, ни в коем случае, я сам до конца не могу понять, что происходит в этой компании». У большинства брокеров личные контакты с клиентом. Если агент дорожит этими связями и настроен на совместную работу в горизонте десятилетий, то он не может рекомендовать компанию, в которой не уверен.
Риелторы, безусловно, помогут рынку и тем застройщикам, которые готовы работать и решать проблемы. Не надо прятать голову в песок. Если у девелоперов есть трудности, мы готовы обсуждать их совместно, готовы помогать. Если будет плохо девелоперам, то и нам будет плохо: мы же сами ничего не строим.
Читайте также
«Мы расхлебываем недостатки долевого строительства»: эксперты — о проблемах у застройщиков Санкт-Петербурга
«Если жилье продается слишком дешево, это плохой знак»
«Крупные проекты практически невозможно реализовать без банковского финансирования»
Дата публикации 18 сентября 2018
