Вице-президент Российского союза строителей по Северо-Западу, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Санкт-Петербурга Олег Бритов в интервью Новострой-СПб рассказал о том, как рынок принял новые поправки в 214-ФЗ, какие компании больше всего пострадают от отмены долевого строительства и как покупатели смогут понять, ожидать ли проблем от конкретного застройщика или нет.
Как застройщики встретили поправки в 214-ФЗ и как они воспринимают изменения, которые еще только произойдут в строительной отрасли — дальнейшее ужесточение требований к деятельности компаний и переход на проектное финансирование?
Я уверен, что отрасль привыкнет ко всем изменениям. Строительный рынок с 2004 года пережил уже 25 пакетов разных поправок, но бизнес всегда адаптируется. Однако, конечно, нужны четкие правила игры, а не изменения раз в полгода. Как вы знаете, 1 июля 2018 года был принят очередной пакет поправок в 214-ФЗ, сейчас работают юристы в компаниях, аналитики, органы государственной власти: всем необходимо ознакомиться с новыми условиями и перестроить работу. Очевидно, что усиливается контроль за застройщиками, причем из-за 3-5% проблемных компаний страдают остальные 95-97%.
При этом я хочу отметить, что никто не бросает дольщиков. В прошлом году практически 500 тысяч квадратных метров жилья, которое можно отнести к долгостроям, было введено в Санкт-Петербурге усилиями добросовестных компаний. К сожалению, есть компании, которые обманывают покупателей жилья, но большинство проблемных объектов возникают все же из-за неправильного менеджмента и каких-то просчетов в бизнесе.
Я думаю, что на самом деле компании рассчитывают на то, что ситуация все-таки может смягчиться, так как власти примут во внимание негативную реакцию представителей профессионального сообщества. Строительство является локомотивом всей экономики, но сейчас многие бизнесмены могут захотеть уйти в более комфортные сегменты рынка, и, если это произойдет, вся отрасль в целом лучше не станет.
Как покупатель жилья может понять, ожидать ли проблем от конкретного застройщика?
Сейчас все компании достаточно открыты, можно найти всю интересующую информацию. Если компания не готова предоставлять все документы и разрешения, с таким застройщиком лучше не связываться. Многое говорят цены: если жилье продается слишком дешево, то есть ниже себестоимости и сильно ниже среднерыночной цены, это плохой знак. Такие сигналы легко уловить при грамотном мониторинге информации, просто необходимо уделять внимание просвещению самих потребителей. Но люди, к сожалению, до сих пор покупаются на бесплатный сыр — на какие-то невыполнимые условия. Лучше обращать внимание на компании, которые, может быть, предлагают более дорогое жилье, но раскрывают всю информацию о своей деятельности. Если обращаться в компании, которые входят в десятку по России по объемам строительства, наверное, можно быть уверенным в том, что вложения будут направлены верно и жилье будет получено в срок.
Это касается не только жилья. Банк из четвертой сотни может предлагать более высокие проценты, более привлекательные условия, чем первая тройка. Но сколько он просуществует? Пожелание гражданам только одно: не ведитесь на дешевую рекламу, которая предлагает вам хоромы за миллион. Соотношение цена/качество работает во всех отраслях.
В любом случае, сейчас на рынке время покупателей: есть большой выбор проектов, просто необходимо делать выбор с умом. Меня радует то, что сейчас покупателей действительно волнует качество приобретаемого жилья, многие готовы искать более комфортные варианты, пусть и за большую сумму. Многие уже успели обжечься на дешевизне. Благо, снижение ипотечных ставок позволяет сейчас увеличивать бюджет покупки. Сейчас главное — сохранить платежеспособность населения. Девелоперы без проблем могут строить по 120 млн квадратных метров в год, как поручили власти. Вопрос в том, кто это все будет покупать.
То есть вы считаете, что выйти на такие темпы строительства реально даже с учетом всех законодательных новшеств?
Абсолютно, это достижимые для отрасли показатели. На этот рынок могут прийти и другие застройщики, если условия будут комфортными, если рентабельность и маржинальность будут сохраняться на приемлемом уровне. Уходить с рынка будут только те компании, которые не соответствуют требованиям: недобросовестные застройщики не должны работать, за этим как раз и должны следить власти. При этом сложности в связи с банковским сопровождением вряд ли затронут девелоперов, работающих в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
В большей степени проблемы возникнут у застройщиков, которые работают в маленьких городах. И этот вопрос необходимо грамотно проработать, чтобы вместе с водой не выплеснуть ребенка, потому что вместо уже сложившихся компаний в регионы вряд ли придут новые. У девелоперов, работающих в регионах, затраты выше, рентабельность проектов небольшая, доходы населения там ниже, а цена квадратного метра не сравнима со стоимостью жилья в Санкт-Петербурге. Региональным застройщикам необходимо оказывать содействие, чтобы они не оказались в изоляции, когда невозможно будет выполнить все прописанные в законах условия и получить банковское кредитование.
В регионах есть добросовестные застройщики, которые просто не смогут осилить то бремя нагрузки, которое будет на них возложено, и этого нельзя допустить. Мы много думаем о том, чтобы не появились новые обманутые дольщики, но не менее важно, чтобы не появились «обманутые строители».
Обманутые кем?
Законом. Многие строили по одним правилам, а теперь будут по другим. И важно, чтобы изменения не накладывались на старые проекты, иначе дебет с кредитом может не сойтись. И тогда долгострои возникнут не потому, что застройщик плохой, а потому что ему приходится перестраивать бизнес. Турбулентность в законодательстве постоянно создает риски для всех проектов.
Ожидается, что многие компании могут покинуть строительный рынок в связи со всеми изменениями. Сможет ли Фонд защиты прав дольщиков при таком сценарии достроить все проекты?
Мы, можно сказать, ушли от страхования, признав его неэффективным. Застройщики изначально не стремились к страхованию и отчислениям в Фонд защиты дольщиков, это было пожелание органов государственной власти. Для решения проблем, которые уже возникли, к примеру, у московских застройщиков, потребуются десятки миллиардов рублей, которых в Фонде нет. При этом за последнее время с рынка ушло множество страховых компаний, собиравших взносы. Можно сказать, что в нашей отрасли страхование не стало эффективным механизмом.
Все-таки удалось добиться некоторых послаблений, в частности было смягчено требование «одно разрешение на строительство — один застройщик». Это облегчило жизнь девелоперам?
Пока мы не можем оценить, как все принятые поправки реально отразятся на работе девелоперов и на всем рынке в целом. Должны появиться еще десятки подзаконных актов, которые будут регламентировать все технические моменты и правила игры. Часть уже есть, но многие до сих пор отсутствуют. Могут возникнуть еще новые вещи, которые лягут административным барьером. Сейчас ведется экспертиза во многих организациях, мы пытаемся предусмотреть все последствия, но на 100% мы пока не понимаем, как все изменения повлияют на рынок. Даже у органов власти Санкт-Петербурга возникают вопросы, как выдавать разрешения, они обращаются в Минстрой и к юристам за разъяснениями.
При этом уже к сентябрю застройщики должны обзавестись специализированными счетами. Это реально сделать в такие сроки? И поможет ли эта мера избежать нецелевых трат?
Пока трудно сказать. Я думаю, что стоило выбрать пилотный регион и для начала отработать эту схему в течение года или двух и только потом переложить ее уже на все регионы, причем обязательно с учетом местной специфики. А мы сейчас пытаемся сразу внедрить единую схему на всю страну. У многих застройщиков, подрядчиков, проектировщиков есть давние связи с кредитными организациями, и сейчас эти связи могут быть искусственно прерваны, многим придется идти в другие банки, привыкать работать уже на других, незнакомых условиях.
У каждого банка своя идеология, свой маркетинг, свои стратегии, каждая система работает по-своему, банки не будут обмениваться этими принципами и опытом. Это может создать трудности, а ведь самый главный вопрос в новой системе — это финансирование. Если раньше дольщики несли «бесплатные» деньги застройщику, то сейчас банки будут финансировать стройки, при этом они должны будут страховать средства покупателей жилья. Из чего будут выдавать банки кредиты на стройку, какие объемы они могут реально предоставить — пока неизвестно. Список банков, допущенных к сопровождению застройщиков, есть, но открытие счетов — это не вопрос месяца. При этом не у всех банков есть такие ресурсы, чтобы быстро открыть счета для девелоперов и полностью взять их на обслуживание.
Многие эксперты говорили о том, что все эти изменения в 214-ФЗ лоббировались банковской системой, и теперь банки, по сути, будут отвечать за сохранность средств покупателей. А что, если банки начнут «лопаться»?
На этот вопрос ответа пока тоже нет. К сожалению, мы знаем примеры, когда банки из топ-50 терпели крах. Возможно, дополнительная нагрузка ляжет на Агентство по страхованию вкладов и федеральный бюджет. Может возникнуть принцип домино, когда падение одного банка повлечет за собой крах десятка застройщиков, взятых этим банком на обслуживание. У нас у самих нет ответов на вопросы «а что будет, если…?» Мы сами хотели бы их услышать. Сейчас работают комиссии, которые просчитывают все возможные риски и проблемные места. Чем быстрее появятся ответы на все эти вопросы, тем лучше для отрасли. Строители вынуждены проходить через сложные процессы адаптации к новым правилам, которые еще только формулируются окончательно, остается много непонятных моментов, но все идет к тому, что постепенно квадратный метр будет расти в цене.
Читайте также
Глава «ЛенСпецСтрой» арестован: пострадали более тысячи дольщиков
«Вкладывайте в недвижимость, но будьте избирательны»
Блиц-опрос о повышении взносов в фонд дольщиков до 6%: «рынок отреагирует шоком и подорожанием»
Дата публикации 20 августа 2018
