 |
| Елизавета Конвей, руководитель направления элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg## |
В прошлом году первичный рынок элитного жилья переживал непростую ситуацию. На фоне разговоров о второй волне кризиса петербургские девелоперы решили перестраховаться и вывели на рынок всего два новых объекта. Конечно, такая ситуация не могла не отразиться на рынке новостроек в целом. О том, какие проекты появятся в 2012 году в Северной столице, как будут расти цены на элитное жилье в новостройках, и кто он - покупатель элитной квартиры в Санкт-Петербурге Novostroy-SPb беседовал с Елизаветой Конвей, руководителем направления элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg.
Как бы Вы охарактеризовали на сегодняшний день сегмент «элитное жилье» на рынке новостроек Питера? Особенно в сравнении с рынком элитных новостроек Москвы?
В 2011 году цены на первичном рынке элитной недвижимости Санкт-Петербурга демонстрировали уверенный рост. Спрос не достиг уровня прошлого года, составив немногим более 50 тыс. кв.м. Предложение сократилось до рекордно низкой величины. В течение года девелоперы проявляли осторожность и не торопились выводить на рынок новые жилые дома.
В 2011 году на московском рынке не было анонсировано ни одной новой площадки под элитное жилое строительство, как следствие предложение в ближайшем будущем будет пополняться только за счет возобновления продаж в ранее заявленных либо почти построенных проектах.
В Северной столице в 3-м квартале открылись продажи в двух проектах. Однако по причине своих небольших размеров они незначительно изменили объем предложения на рынке. Более того, на момент начала продаж в одном из них часть квартир уже была реализована.
Что касается цен - этот год был очень динамичен, квартальные показатели очень разнообразны. К примеру, в Петербурге по итогам 3-го квартала прошлого года средние цены снизились как на первичном, так и на вторичном рынках. Снижение цен составило 12,2 % и 11,6% соответственно.
Как изменились элитные новостройки Петербурга за последние несколько лет?
В конце декабря 2011года – начале января 2012 года предложение первичного рынка составило около 650 квартир (100 тыс. кв.м). На вторичном рынке покупателям было предоставлено около 2 000 вариантов (187 тыс. кв.м).
В 2011 году девелоперы дополнили предложение рынка строящегося жилья тремя новыми проектами, совокупный вклад которых составил 9 000 кв.м. Кроме двух домов, появившихся в продаже в III квартале, в конце года началась реализация квартир в 3-ей очереди «Парадного квартала».
Проект компании «Возрождение Санкт-Петербурга» пользуется большим интересом со стороны покупателей благодаря сочетанию престижного местоположения в Центральном районе и грамотной ценовой политике девелопера. В настоящий момент готовится к выпуску несколько новых проектов, самым ярким из которых является «Леонтьевский Мыс».
Какие объекты на Ваш взгляд сегодня наиболее интересные на рынке элитных новостроек? Чем они интересны?
Наша компания Knight Frank St Petersburg особенно выделяет новый проект «Леонтьевский мыс». Это долгожданный проект в уникальном для Санкт-Петербурга месте, и также несравненная возможность почувствовать себя на палубе корабля: панорамные виды, открывающиеся из видовых квартир комплекса, неповторимы. Идеология и философия проекта создадут новые стандарты на рынке, так изменившимся за последние годы.
«Дом на Стремянной» будет очень популярен среди покупателей. Это, практически последний проект реконструкции в историческом центре города, после корректировки закона об охранных зонах и исключения из него злополучной формулировки «необратимая аварийность». В проекте уже продано 20% квартир. Это прекрасный показатель, в частности, благодаря пониманию высоких требований клиентов премиум-сегмента, в этом небольшом доме представлено огромное количество дополнительных сервисов, включающих поддерживающую и комплексную уборку квартир, глажку и приготовление еды, присмотр за цветами и животными в отсутствии хозяев, а также, услуги хранения, управления и, самое главное, профессиональную консьерж-службу 24 часа.
Как обстоят дела с ценами на элитные новостройки? Как цены изменялись и как изменятся?
В первую очередь ценовые корректировки в сторону снижения, конечно же, обусловлены ростом курса доллара. Еще один фактор, который оказал существенное влияние – уход с рынка ряда дорогих предложений, которые играли значительную роль при расчете такого показателя как средняя цена. Общая нестабильная экономическая ситуация приводит к поиску альтернативных инвестиций - в частности вложений в недвижимость, как наименее волатильный актив.
Но по итогам года цены все же подросли. Рост в Петербурге на первичном рынке элитной недвижимости в среднем составил 14% в рублях (в долларах 13%), в Москве 18,6%. Общее повышение цен во многом обусловлено сокращением объема предложения. Антикризисные меры застройщиков, такие как всевозможные специальные условия и скидки подогрели интерес к сегменту элитного жилья.
Кто сегодня покупает элитное жилье в Петербурге? Как бы Вы описали покупателя квартиры в элитной новостройке и его цель?
Покупатели сегодня стали намного практичнее и прагматичнее при выборе квартиры. Даже в сегменте класса люкс, где, как правило, покупателями движут не мотивы необходимости, а скорее удовольствия, каждая составляющая квартиры должна быть обоснована и экономически целесообразна.
Просто вид в квартире без паркинга уже не нужен, бассейн, как маркетинговый прием для придания пущей привлекательности объекта, не поможет продать квартиру, особенно если его обслуживание значительно увеличивает размер коммунальных платежей. Качество и только качество интересно сегодняшнему покупателю: качество локации, качество строительства, качество планировочных решений.
Каким Вам видится развитие сегмента «элитное жилье» на рынке новостроек Петербурга в ближайшее время?
Мы проводили глобальный прогноз динамики цен на рынках элитной жилой недвижимости в 2012 году. Всего было проанализировано 29 городов в 5 регионах мира. Так вот по результатам этого исследования Москва и Петербург вошли в первую четверку городов, в которых ожидается удорожание квадратного метра «элитки». В столицах мы прогнозируем рост 20% и 10% соответственно.
Основным фактором, который позволяет делать такие выводы, является уровень качественного предложения, который в двух крупнейших российских мегаполисах сегодня приближается к критическому. При этом рост цен вероятнее всего будет удерживаться за счет желания инвесторов вложить средства в реальные активы, к которым в числе прочего относятся и объекты недвижимости.
Как мораторий на строительство в центре Петербурга может отразиться на первичном рынке элитного жилья?
Сокращается объем качественных объектов. В Петербурге сегодня морально устарело 70% «вторички». Ситуация на первичном рынке не многим лучше. Да, есть новые проекты в Центральном или Петроградском районах. Однако лучшие пятна под застройку и реконструкцию уже давно разобраны.
В Москве положение дел и того хуже. Новые объекты можно по пальцам пересчитать, количество площадок под застройку в центре столицы ограничено, ведется пересмотр инвестиционных контрактов, заключенных старой администрацией города. Ситуация усугубляется рисками, связанными с вводом запрета на новое строительство в пределах ТТК. При этом спрос на элитную жилую недвижимость столицы остается стабильным, что позволяет говорить о грядущем дефиците предложения, который спровоцирует рост цен в 2012 году.
Безусловно, в первую очередь дорожать будут квартиры именно в таких проектах. Рост цен на квадратные метры в домах с лучшими локациями и наиболее соответствующие запросам потребителей будет наиболее значительным.
Как на городском, так и на загородном рынке к нашей всеобщей радости заявлено гораздо больше проектов, чем мы могли предположить. Нам как консультантам и брокерам есть с чем работать лет на пять вперед. Безусловно, существует дефицит площадок под застройку в центральных районах, но для редевелпмента и реконструкции на рынке зеленый свет. Он горит чуть дороже, чем хотелось бы, но емкость рынка пока позволяет реализовывать проекты, которые в связи с дефицитом качества станут актуальны и в городе, и загородом.
В текущем году ожидается появление ряда проектов, среди которых апартамент-отели в «золотом треугольнике». Предложения в традиционно востребованных, признанных покупателями локациях будут пользоваться стабильным спросом при условии адекватной цены. Темпы роста цен сохранятся на прежнем уровне.
Дата публикации 19 марта 2012
