Активный спрос на новостройки в прошлом году спровоцировал серьезное подорожание, однако высокие цены не помешали покупателям охотно вкладывать свои накопления в недвижимость. Кстати, сейчас эксперты по-прежнему придерживаются мнения, что медлить с приобретением жилья не стоит. О ситуации на рынке Петербурга и Ленобласти, ипотеке и прогнозах на этот год специально для Новострой-СПб рассказал Эдуард Тиктинский, президент Группы RBI.
2020 год был очень непростым для всех. Какие тренды прошлого года для рынка недвижимости вы бы отметили? Какие из них перешли в нынешний год и почему?
Рынок недвижимости довольно особенный с точки зрения того, как на него влияют экономические потрясения. В марте прошлого года не было недостатка в мрачных прогнозах по поводу падения спроса (в два раза и больше) в результате снижения платежеспособности населения.
Но оказалось, что в кризисный период люди спешат вкладывать в недвижимость: видят в ней надёжный способ сохранения средств, опасаются дальнейшей инфляции, да и ставки ипотеки стали очень привлекательные. И в итоге, при очень ощутимом росте цен за год, до 30%, спрос по рынку оказался не ниже, чем в 2019 году.
У RBI, например, общая площадь проданной недвижимости за год составила 128 тыс. кв. метров, из них около 90 тыс. кв. метров – жилая недвижимость. Это процентов на 30% выше показателей 2019 года.
Спрос есть, но новых проектов на рынке мы видели очень немного. Если говорить об элитных проектах и бизнес-классе – новых всего порядка 10-12 за год, фактически это каких-нибудь 120 тыс. кв. метров. За последние лет 10 таких низких показателей точно не было. Так что новые проекты сейчас в дефиците, и не удивительно, что они так востребованы.
В нашем проекте «Созидатели», который стартовал летом, за первые два часа после вывода в продажу потенциальные покупатели оформили 30 платных броней. Почти 15% от всего товарного запаса. На массовом рынке порядок цифр, конечно, другой, но общий тренд соответствует – 1,6 млн кв. метров вышло в продажу. Очень немного.
И ещё один заметный тренд-2020 – это, конечно, освоение всеми участниками отрасли дистанционных продаж и сервисов. Компании стремились минимизировать количество посещений покупателем офиса продаж, банка, МФЦ...
Правда, пандемия только придала ускорение этому процессу, а по-хорошему, онлайн-обслуживание, дистанционное взаимодействие с клиентом – оно и так является требованием современности. У нас, особенно прошлой весной, были такие сделки, когда клиент ни разу не посещал наш центральный офис или офис продаж на объекте.
Именно в 2020 году мы запустили полностью цифровые ипотечные сделки. Вот этот тренд точно перейдёт в 2021 год.
Как бы вы сейчас описали рынок новостроек Петербурга? Что происходит со спросом, который в прошлом году был просто ажиотажным?
Он не то чтобы был ажиотажным – в течение года были разные периоды, свои пики и спады. Весной, в самый пик ограничений, наступил период низкой активности. Летом, действительно, были эпизоды, напоминавшие ажиотажный спрос, когда приходилось темпы продаж регулировать, поднимая цены. В отпуска же мало кто улетел – соответственно, и традиционный летний «мёртвый» сезон в этом году отменился.
А к концу года ситуация выровнялась, сложилось впечатление, что рост цен наконец-таки «уравновесил» эффект льготной ипотеки, что те, кто мог купить, – уже купили.
Так что ажиотажных периодов в 2021-м мы уже не ждём. Ну разве что объявят, что с 1 июля льготная ипотека не будет продлена, и за этим, как иногда бывает, последует кратковременный всплеск покупательской активности со стороны тех, кто хочет успеть «в последний вагон». Но вряд ли это будет масштабное событие. Да и продлят – не продлят, это ещё вопрос.
Многие эксперты говорят о снижении, даже о вымывании и формировании дефицита предложения на рынке новостроек. Разделяете ли вы это мнение?
Рынок не очень-то сильно пополнился новыми проектами в 2020 году, а спрос был на хорошем уровне. Так что предложения в целом стало меньше, это просто математика. Вот, к примеру, только элитный рынок за этот год: 120 тыс. кв. метров, как мы уже сказали, на рынок вышло, 213 тыс. кв. метров – «ушло». Почти минус 100 тыс.! И так уже второй год подряд, потому что в 2019-м была похожая картина. Так что определённый дефицит налицо.
Хотя пока ещё выбор у покупателя есть – за счет нераспроданных проектов, которые стартовали ранее. И мы видим, кстати, что эти проекты, на сегодня уже готовые или в высокой стадии готовности, – это предмет повышенного спроса. Может, потому, что во времена мировой «турбулентности» людям и так хватает рисков.
Также прошлый год запомнился резким скачком цен. Сильно ли подорожало жилье в ваших проектах за прошлый год? Какой прогноз насчет роста цен на первичном рынке вы бы дали на первую половину этого года?
Средний рост цены по рынку в том году был порядка 30%, что в бизнес-, что в кофморт-классе. И в большинстве наших проектов динамика цен соответствует рыночной, в некоторых даже чуть выше.
Но мы не ждём, что в 2021 году цены будут расти теми же темпами. После периода активного роста должно произойти замедление, цены и уровень спроса выравниваются, ажиотажа уже нет.
Ваша компания строит и апартаменты, которые власти хотят приравнять к жилью. Надо ли это делать, как вы считаете? Сильно ли это изменит рынок?
Надо чётко разделять разные форматы. Существует «псевдожильё» и существует гостиничная недвижимость, апарт-отели. Когда под видом апартаментов строят недвижимость, предназначенную фактически для постоянного проживания, – это попытка обойти существующие правила. Она тянет за собой, например, повышение нагрузки на существующую социальную инфраструктуру. В общем, понятно, почему с этим явлением у нас хотят бороться.
Сервисные апартаменты – совсем отдельная история, они проектируются и строятся как гостиницы, там и обслуживание для постояльцев, и отельная классификация столько-то звёзд. Например, у нас ARTSTUDIO Nevsky – четыре звезды.
Можно, конечно, и в гостинице жить постоянно и очень комфортно, и мы видим такие примеры во многих зарубежных фильмах. Но вообще это формат, заточенный под другие цели. Инвестор инвестирует, арендатор живёт несколько дней или недель, управляющая компания выплачивает инвестору доход и сама зарабатывает.
Так что нельзя с водой выплёскивать ребенка, запрещать строительство гостиниц в рамках кампании по борьбе с псевдожильём. Тем более, Петербург – туристическая столица. А значит, надо чётко отделить эти вещи законодательно, прежде всего. И уже потом запрещать или приравнивать к жилью. Для нас это важно, так как мы строим именно апарт-отели.
Льготная ипотека действует до 1 июля этого года. Нужно ли ее продлевать, как вы считаете? Или рынок уже адаптировался и программа не нужна?
С одной стороны, есть сомнения, насколько ещё хватит ресурса льготной ипотеки для поддержания спроса. Наши аналитики посчитали ещё в ноябре: выгода от льготной ипотеки уже тогда нивелировалась ростом цен. То есть сегодня, если брать ипотеку, получается, что ежемесячный платеж по текущей ставке и текущим ценам уже превышает ежемесячный платеж по ставке и ценам годичной давности. Несмотря на более низкий процент.
С другой стороны, отмена льготной ставки ещё больше отразится на доступности жилья. Можно давать разные прогнозы относительно того, какая ситуация будет в отрасли к лету, но думаю, что необходимость стимулирования спроса к тому времени не отпадёт.
Большая ли в целом доля ипотечных сделок в ваших проектах? Сколько приходится на льготную, семейную, сельскую, военную ипотеки? Покупают ли жилье сегодня в рассрочку и 100%-ную оплату? Или это редкость?
Военной программы у нас нет, а вот семейная и сельская ипотеки, конечно, были востребованы. Мы увидели очень хороший спрос на наш малоэтажный загородный проект EcoCity в прошедшем году, и сельская ипотека одна из причин тому.
Снижение ставок сказалось на количестве и доле ипотечных покупок. За 2020 г. в наших проектах элитного сегмента она составила 26%, в комфорт-классе – 57%. Для сравнения, цифры за предыдущий год – соответственно 13% и 43%.
Повторюсь, что в условиях пандемии и экономической нестабильности покупка недвижимости для многих стала способом сохранить сбережения: люди брали ипотеку под низкий процент и покупали квартиры. Полная оплата, рассрочка – конечно, не редкость, но доля ипотеки стала больше.
На что, кроме цены, сегодня смотрит покупатель в Петербурге, а на что в Ленобласти? Изменилось ли что-то в покупательских предпочтениях? Что сегодня популярно и наиболее востребовано у покупателей: квартиры с отделкой или без, классической планировки или евроформата?
Набор каких-то базовых вещей достаточно стабильный. Местоположение, планировка, обеспеченность транспортной и социальной инфраструктурой. Люди стараются оценить прежде всего ту среду обитания в целом, которую создает девелопер. Если это не совсем уж экономкласс, где вопрос цены всегда на первом месте. У этого сегмента, безусловно, есть свой покупатель, но мы сейчас говорим о качественном жилье с современными продуктовыми характеристиками.
Какие используются материалы и инженерные решения, какой уровень дизайна в местах общего пользования, достаточно ли зелени и площадок во дворе, есть ли подземный паркинг, есть ли в комплексе собственный детский сад – в пользу качественного проекта говорит не что-то одно, а много вещей в совокупности, важно, чтобы всё было на высоком уровне. И мы стараемся эту планку поднимать всё выше.
Почему мы сейчас говорим, что все проекты RBI, включая те, что находятся за пределами центра, – это по-своему уровню как бизнес-класс? И вообще перестаём говорить о разных классах, хотя раньше у нас был отдельный бренд для проектов в новых районах...
Потому что, если посмотрите, например, на Ultra City – практически по всем параметрам, кроме, наверное, количества этажей, он не уступает тому, что рынок называет бизнес-классом. Архитектура, дизайн, материалы отделки, «наполнение» двора, даже связь с темой искусства.
Каменка, кстати, пример такой локации, где разница в цене даже между соседними жилыми комплексами разных девелоперов может достигать процентов 40. И люди готовы платить эту премию за качественный продукт, который выделяется на рынке, от которого, как мы говорим, «захватывает дух».
Какой прогноз рынку новостроек вы бы дали на ближайшее будущее? Какой совет человеку, который сейчас решается на покупку?
Трудно давать прогнозы о рынке, когда сохраняется такой сильный «внешний фактор», как пандемия. Но ситуации, когда имеет смысл откладывать покупку недвижимости до наступления «более подходящих» времён, бывают редко.
Предпосылок для снижения цен нет, выбор предложения – не увеличивается. Льготная ипотека пока действует и как-то компенсирует рост цены. Если только вы ждёте появления интересного вам проекта в конкретном месте и знаете, что он появится, а вопрос покупки жилья не стоит как насущная необходимость, – только тогда, может быть, ожидание имеет смысл. В ином случае нет.
И ещё одна рекомендация, актуальность которой «вне времени», – выбирать проект и компанию, учитывая её опыт, реализованные проекты, отзывы и рекомендации знакомых, не по одним только рекламным картинкам.
Читайте также
«Цены будут расти, пока существует льготная ипотека в текущем варианте»
«Рост цен обусловлен не только льготной ипотекой, но и степенью строительной готовности объекта, удорожанием строительных материалов»
Автор: Оксана Давыдова
Дата публикации 20 февраля 2021
