Сегодня главным поддерживающим фактором на рынке новостроек остается программа льготной ипотеки, именно она помогает многим застройщикам держаться на плаву, а покупателям дает шанс приобрести новое жилье даже в условиях кризиса и пандемии. О том, что будет происходить дальше на первичном рынке Петербурга и области, ценах, спросе и предложении специально для Новострой-СПб рассказал Александр Андрианов, заместитель генерального директора Glorax Development.
Каким рынок новостроек Петербурга и области вступил в лето? Как отразился карантин, что изменилось за последнее время? В отличие от Московского региона в Петербурге и области стройки не были заморожены – темпы строительства удалось сохранить?
На данный момент участники рынка немного выдохнули и с оптимизмом смотрят в будущее, благодаря как окончанию карантина, так и ипотеке с государственной поддержкой. Самые худшие опасения, к счастью, не оправдались, никто из застройщиков не обанкротился, а клиенты совершают покупки.
Самым тяжелым временем стал апрель, когда визит клиентов в офис был невозможен, и необходимо было быстро перестроиться – запустить видео-презентации с объектов, все общение и заключение сделок перевести в онлайн.
В этот период клиентам было сложно решиться на покупку не только из-за нового формата проведения сделки, но и из-за снижения платежеспособности и общего состояния неопределенности. Начиная с 20 апреля, когда банки уже стали принимать заявки на ипотеку с господдержкой, спрос начал уверенно восстанавливаться, хотя пока и не достиг прежних объемов.
Самое важное изменение текущих реалий – дополнительная скидка за онлайн-покупку, электронное заключение и регистрацию сделки. Ранее такого не предлагал никто, а теперь это стало непременным условием успешных продаж.
За время карантина люди перестроились и хотят максимальное количество услуг получать онлайн. В нашей отрасли без офлайн-поддержки не обойтись, но покупатели склонны к сокращению посещений офисов. Сейчас все отделы продаж вновь открылись и работают в прежнем режиме. Темпы строительства практически не изменились.
В Санкт-Петербурге действительно не было приостановки процесса строительства объектов, однако возникали трудности со специалистами и поставкой материалов, но на текущий момент все процессы вернулись в привычное русло.
Сильно ли просел спрос на новостройки из-за карантина? Как вы оцениваете предложение на рынке города и области сегодня? Меньше ли стали застройщики выводить в продажу жилья?
За период с января по середину июня 2020 года в Петербурге стартовали 11 новых проектов – почти в 2 раза меньше, чем за аналогичный период 2019 года (20 шт.). Это около 5% от всех проектов, которые сейчас находятся на активной стадии реализации.
В Ленобласти новых проектов практически не выходит. Тем не менее на текущий момент объем предложения достаточный во всех локациях и сегментах. Я считаю, пандемия не приведет к проседанию предложения в ближайшем будущем, так как девелоперы не будут останавливать запущенный механизм по выводу проектов на рынок, это грозит серьезными финансовыми потерями.
В апреле все опасались, что рынок буквально встанет из-за невозможности посещать офисы продаж и отсутствия механизмов онлайн-подписания договора. Игроки рынка были настроены на потерю 2/3 привычного объема продаж. Однако ипотека с господдержкой смогла существенно оживить рынок, в итоге в апреле потери составили 40% от привычного объема продаж, в мае уже менее 30%, сейчас рынок продолжает возвращать утраченные объемы.
При этом падение в апреле выглядит более острым еще и из-за ажиотажного спроса в марте, который возник из-за девальвации рубля, новостей о налогообложении депозитов с 2021 года, введения льготной ипотеки.
Госипотека-2020 поддержала рынок новостроек? Популярна ли она у покупателей?
Любой девелопер скажет, что ипотека с государственной поддержкой стала в это непростое время основным драйвером рынка. Без этого продукта всей отрасли пришлось бы крайне непросто.
Сейчас на сделки с привлечением субсидированной ипотеки приходится 60-80% продаж в зависимости от сегмента жилья.
Как вы охарактеризуете остальные виды ипотеки: детская (со ставками от 4,5%), сельская (от 2,7%), военная – работают ли эти программы?
Данные ипотечные продукты нацелены на довольно узкий сегмент потребителей, поэтому доля продаж по ним в нашей компании невелика, а продуктов по сельской ипотеке у нас нет вовсе, так как проекты Glorax Development строятся в черте города.
Что покупают в ипотеку в ваших проектах? Какие квартиры, в каком среднем бюджете? Важен ли для клиентов ежемесячный платеж, первый взнос?
На рынке работает простое правило: чем ниже стоимость квартир, тем больше доля продаж в ипотеку. Например, в сегментах «эконом» и «комфорт» на ипотеку приходится 70-80% продаж, в сегменте «бизнес» – 60%. Даже в премиальном (элитном) – доля ипотечных сделок сегодня доходит до 40%.
В ипотеку приобретаются квартиры любой комнатности, здесь нет никакой закономерности. Средний размер ипотечного кредита по проектам нашей компании составляет 4,6 млн рублей, средний срок кредита – 20 лет, а наиболее популярный размер первоначального взноса – 20%.
После запуска ипотеки с господдержкой мы фиксируем, что все чаще клиенты останавливаются на 15% размере первоначального взноса. Также популярны ипотечные продукты при покупке машино-мест.
При выборе банка и ипотечной программы основным критерием является размер процентной ставки, так как от этого зависит размер переплаты по кредиту. Далее заемщики обращают внимание на размер ежемесячного платежа, исходя из этого показателя, подбирают максимально комфортный срок кредитования для себя.
И наименьшее значение при выборе ипотечного продукта будет иметь размер страхового взноса, бренд банка и удобство обслуживания кредита.
Некоторые застройщики как альтернативу ипотеке разработали программы длительной рассрочки. Это реально работающий инструмент, он востребован клиентами? Работает ли трейд-ин?
Рассрочки на длительный срок (5-7 лет) ушли в прошлое при внедрении эскроу-счетов. Теперь застройщики предлагают рассрочки на срок не более 2 лет. Важно понимать, что обычно квартира в рассрочку обходится клиенту дороже, чем при 100% оплате или даже ипотечном займе.
Такой инструмент пользуется спросом в высокобюджетном сегменте, где покупатель рассчитывает на получение большого денежного потока, которым сможет закрыть рассрочку. До пандемии в сегменте бизнес-класса на рассрочку приходилось до 40% объема сделок, сейчас показатель заметно снизился.
У крупных застройщиков трейд-ин – это реально работающий инструмент, они предлагают выкупить квартиры клиента с дисконтом от 12 до 20% на собственные средства. Небольшие застройщики не имеют возможности выкупать на собственные средства, поэтому под названием «трейд-ин» они предлагают быструю продажу квартиры на открытом рынке с помощью аффилированных риелторских компаний.
Вырастут ли цены на строящееся жилье в течение лета? Если да, то на сколько? Или из-за сложной экономической ситуации повышать сейчас цены опасно?
Не стоит ожидать стагнации цен на недвижимость на первичном рынке, постепенно они будут расти. Увеличивается строительная готовность объектов, растет стоимость материалов и рабочей силы, к тому же не стоит сбрасывать со счетов и инфляцию.
Скорее всего, рост за лето составит порядка 2-3%. Но все зависит от финансовой модели и методов ее поддержания у того или иного застройщика.
Сейчас много говорят о том, что пандемия неизбежно изменит рынок недвижимости: застройщики будут строить дома с возможностью обустроить рабочую зону в квартире, дворы станут больше, на крышах появятся террасы, в подъездах появится возможность установки постаматов и т.д. Вы разделяете это мнение?
Рынок недвижимости стремительно развивается и трансформируется, вследствие пандемии лишь ускорилась автоматизация и цифровизация процесса продажи. Но и до карантина у многих застройщиков были инструменты для максимальной презентации продукта на сайте – 3D-модели, виртуальные туры и прочее.
В условиях высокой конкуренции перед нами стоит задача постоянно улучшать продукт и методы продажи. Именно это двигает отрасль вперед.
Некоторые застройщики сейчас предусматривают в своих проектах на первых этажах коворкинги, так как удаленная работа, скорее всего, станет частью новой реальности. Но ведь и до этого сегмент коворкингов развивался стремительно, миллениалы хотят быть максимально свободными.
Еще один тренд, который приписывают пандемии, заключается в том, что ритейлеры пытаются внедрить установку постаматов в парадные. С одной стороны, это удобно, но необходимо будет посмотреть через некоторое время приживется ли данный формат с учетом особенностей организации закрытых дворов и ограничения доступа на территорию домов, начиная с комфорт-класса и выше.
Каким вам видится развитие рынка новостроек Петербурга и области в ближайшее время? Где ситуация будет лучше – в городе или области? Почему?
Происходящее, безусловно, беспокоит, ведь не видно окончания пандемии, нет понятного лекарства, не разработана вакцина, по оценкам разных специалистов на это может уйти до двух лет… Многие потенциальные покупатели рискуют остаться без постоянного дохода.
Пока мне трудно представить, что нас ждет осенью, когда по планам закончатся программы ипотеки с господдержкой. Вероятно, поддержка будет продлена до окончания года, как это бывало ранее в предыдущие кризисы, но это лишь отсрочит необходимость решения проблемы. Нашей отрасли еще придется принять на себя основной удар, который пока сглаживается некой эйфорией и субсидированной ипотекой.
Рынок новостроек Ленинградской области продолжит сокращаться, потому что там доходность проектов снижается существеннее, чем в городской черте. Люди устали тратить на дорогу до 3-4 часов в день и стараются перебраться в проекты в черте города. В области очень плотная застройка, без необходимой социальной и транспортной инфраструктуры.
В городе предложение значительно лучше. Можно выбрать из проектов разного сегмента, с разной плотностью, видовыми/продуктовыми характеристиками и разной степенью транспортной доступности. В Ленобласти же все проекты примерно одного класса, с одинаковыми проблемами и минимальным набором преимуществ, отличающих их между собой.
Читайте также
Дешевле не будет, будет дороже: после выхода из карантина цены на новостройки могут повыситься
Девелоперов не остановить: они купили почти на 90% больше участков под застройку, чем в прошлом году
Автор: Елена Аверина
Дата публикации 25 июня 2020
