Со всех сторон звучат призывы приобретать квартиры в новостройках сейчас, пока они не подорожали и пока не выросли ставки по ипотеке. В то же время, есть прогнозы, которые показывают, что ряд игроков могут покинуть рынок в связи с изменением законодательства. Новострой-СПб провел опрос экспертов, чтобы выяснить, что же делать — как купить квартиру сейчас и не получить долгострой и проблемы на несколько лет.
Надежда Калашникова, директор по развитию Л1
Во-первых, лучше выбирать квартиру в готовых домах — это самый очевидный совет, который можно дать. Таких проектов сейчас очень много и выгоднее всего покупать перед тем, как дом введен в эксплуатацию, то есть там еще нет такого повышения цены и вместе с тем минимизированы риски получить какую-то долгую историю. Кроме того, практически сразу после сделки можно уже въезжать в эту квартиру.
Сейчас дельта между ценой на любом цикле и ценой после ввода в эксплуатацию уже сократилась до минимума, поэтому людей, которые действительно хотели бы заработать и зарабатывали на этой разнице, стало гораздо меньше. Все стремятся к покупке квартиры с какими-то очень понятными, близкими сроками ввода — желательно, чтобы это была либо завершающая стадия, либо уже готовые дома.
Действительно ситуация на рынке достаточно сложная — и для застройщиков, и для покупателей, потому что все, что делалось за последние пять лет под лозунгом «Сделаем жилье доступным», на самом деле, повышало цену этого жилья и повысит его в будущем, к сожалению. Цену квадратного метра, как прямой и важный интерес покупателя, никто не учитывает, хотя это вещь действительно очень важная, учитывая средний доход населения.
При покупке строящегося дома необходимо смотреть на то, сколько компания на рынке, сколько она уже построила домов. Потому что если компания долго работает и у нее много проектов, это значит, что она действительно научилась мимикрировать под разные обстоятельства, переживать разные кризисы, и такая компания переживет любую сложную ситуацию и дом все-таки достроит и сдаст в эксплуатацию, а человек получит свою квартиру.
Алексей Муравьев, директор по маркетингу ЖК «Новоселье»
Однозначно часть игроков в ближайшее время может покинуть строительный рынок, и людям надо искать объекты, которые уже находятся в высокой стадии готовности. Тем не менее, можно покупать жилье и «на котловане»: просто надо подходить к выбору застройщика очень аккуратно.
Надо понимать рынок, анализировать ход строительства, смотреть, сколько у компании объектов и по каким ценам она продает квартиры. При этом, если застройщик крупный, то его размеры совершенно не показатель надежности. Примеров в последнее время, к сожалению, масса — СУ-155 или Urban Group.
Крупный застройщик может быть закредитован, если у него много объектов на низкой стадии готовности, и когда происходит падение спроса, у такого застройщика могут начаться проблемы со сроками сдачи. Он будет вынужден обслуживать свои кредиты и снижать цены на свое предложение. У каждого проекта есть своя экономика. Продавать очень дешево — рисковать экономикой проекта. В итоге может начать формироваться кассовый разрыв. И тогда уже начинает страдать экономика нескольких проектов, так как один проект начнет «поедать» другие.
Покупателям жилья надо смотреть на сроки и темпы строительства каждого объекта. Если объект маленький, то строительный цикл не может быть большим, он может быть стандартно полтора-два года. Если люди хотят купить «на котловане», надо понимать, сколько очередей в данном объекте, сколько конкурентов в локации, трезво оценивать историю застройщика — были ли у него когда-то задержки, посмотреть отзывы. Это банальщина, но, на самом деле, это основные критерии, которые помогут. При этом к агентам обращаться смысла нет: им платят застройщики.
УК «Новоселье» строит на собственные средства, трезво оценивая свои силы и локацию, которую мы развиваем совместно со «Строительным Трестом». Мы предлагаем жилье на разных стадиях строительства: есть сданные, готовые к сдаче и строящиеся дома, соответственно и цены предложения сопоставимы стадии готовности каждого объекта. Наши проекты работают в плюс, мы не демпингуем и не «едим сами себя».
Есть такой автор Джим Коллинз, у него есть книга «От хорошего к великому». В ней автор описывает концепцию ежа — делать простые и понятные действия, сосредоточившись только на одной идее. Мы стараемся придерживаться именно такой стратегии — не распыляться сразу на несколько проектов, не придумывать бесконечный рост на рынке и не ставить невыполнимые цели по кратному росту продаж. Мы взяли проект, построили дом, сдали дом. Взяли следующий. Немного увеличили объем предложения, построили два дома, потом четыре, и так как локация развивается, есть уже два детских сада, в 2019 году будет сдана школа, мы постепенно наращиваем объем предложения.
Совет покупателю: в условиях высокой турбулентности на рынке надо как раз искать компании, у которых хорошая репутация и понятный вектор развития, которые никогда не задерживали сроки сдачи, а, может быть, даже и сдавали раньше времени, заявленного в проектной декларации, не закредитованы, не имеют очень много объектов в одинаковой стадии готовности. Если у компании десять объектов и все «на котловане», и продажи идет по ценам ниже рынка — это риск.
Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI
Если нужно менять жилье, то покупайте сейчас. Рынок развивается, много интересных и разнообразных проектов, есть из чего выбрать, ипотека доступна. Но не нужно создавать ажиотаж: нет ничего хорошего в том, когда люди второпях покупают не совсем то, что им действительно нужно.
Выбирая застройщика, изучайте его историю, смотрите финансовую отчетность, смотрите на опыт компании. Бесплатный сыр бывает только в мышеловке, поэтому низкая цена не должна быть решающим фактором выбора. Когда мы продвигали малоэтажное строительство в Ленинградской области (наши проекты Mistola Hills и EcoCity) мы видели наших конкурентов на старте с более привлекательными ценами, но большая часть из них в итоге столкнулась с проблемами при реализации проектов: не рассчитали экономику.
Масштабные законодательные нововведения, действительно, могут привести к уходу с рынка части компаний. Какой именно части — пока сложно сказать количественно. Но очищение рынка происходит в разных секторах, и в этом нет трагедии. На самом деле, какие-то компании уходят каждый год. Покупатель должен внимательно изучать застройщика, думать о том, не слишком ли низкая цена, изучать материалы о том, какова себестоимость строительства, смотреть финансовую отчетность на сайте компании, выяснять, насколько «закредитована» компания и какие собственные средства у нее есть.
Владимир Федоров, заместитель генерального директора ООО «Союз Инвест Девелопмент»
Есть два традиционных подхода, которых могут придерживаться те, кто задумывается о покупке жилья. Первый подход — «от желаний», когда имеется возможность позволить себе что-то красивое, например, от ЛСР или RBI, от застройщика, который проверен временем, с которым, очевидно, в перспективе цикла рассматриваемого проекта ничего критического не случится. При таком подходе вы выбираете более близкие вам место и характеристики проекта, более запоминающийся креатив в рекламе и более лояльное отношение к себе, как к клиенту — в общем, наиболее интересное для вас соотношение «качество-цена». В описываемой свободе варианта «от желаний» важно, чтобы ваш выбор удовлетворял требованиям ликвидности, в противном случае при дальнейшей перепродаже за отличные от общепринятых собственные вкусовые предпочтения придется расплачиваться.
Второй подход — «от возможностей», когда последние существенно ограничены, в первую очередь, финансово или, например, в интересующей вас локации представлен ограниченный объем предложения. При таком подходе возникает необходимость искать какие-то компромиссные варианты, либо связанные с риском в отношении неочевидной репутации застройщика, либо ужиматься и, например, приобретать более доступные по характеристикам варианты.
Конечно, в моем понимании, ни один из проектов в итоге брошен не будет, учитывая действующее законодательство и соответствующую защиту со стороны государства. Тем не менее, считаю, что недвижимость — это очень серьезная ценность, и любые правовые риски должны быть исключены, поскольку всегда оцениваются, прежде всего, права. Поэтому покупать следует гарантии, и, соответственно, лучше покупать квартиры в компаниях, которые наиболее надежны.
Можно учитывать такие признаки, как:
— соответствие правовой, исходно-разрешительной документации требованиям законодательства,
— опыт работы на рынке,
— количество введенных в эксплуатацию объектов,
— состояние офиса продаж и уровень квалификации персонала,
— членство в профессиональных союзах и объединениях,
— профессиональные достижения и награды со стороны органов власти и некоммерческих организаций,
— наличие собственных службы эксплуатации и управляющей компании,
— наличие программы страхования,
— наличие проектного финансирования и ипотечных программ со стороны лицензированных финансово-кредитных организаций,
— корректность и вменяемость рекламно-информационных сообщений.
Учитывая сложность экономической ситуации, а также то, что часто желания не соответствуют возможностям, существует альтернативный вариант, который, как я считаю, в принципе ничуть не хуже вышеуказанных. Это аренда, интерес к которой обусловлен тем, что те цены, за которые сейчас застройщик продает жилье, и те арендные платежи, которые предлагаются за уже проданные квартиры, вполне сопоставимы. Однокомнатную квартиру можно сейчас снять за 20-25 тысяч рублей в месяц, а купить ее можно, условно говоря, за 3,5-4 миллиона рублей, и здесь существенным фактором является стоимость денег во времени, определяющая привлекательность выбираемого сценария. Опять же существуют ипотечные программы, которые сейчас находятся на пике привлекательности своих значений. Но ипотека — «заземляющий» фактор, привязывающий чаще всего на 10 лет к выбранному варианту и ограничивающий вашу свободу, как в части финансов, так и в части образа жизни (например, страхование жизни и соответствующие ограничения на занятие активными видами спорта).
Читайте также
«Риски покупателей вырастут»: блиц-опрос об обязательном переходе на эскроу-счета для всех ЖК
«Когда не знаешь точно — предполагай худшее»: почему квартиру в ипотеку надо покупать сейчас
Дата публикации 24 декабря 2018
