Президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Игорь Горский в интервью порталу Новострой-СПб рассказал о текущей ситуации на локальном рынке апартаментов, назвал факторы, определяющие успех проектов, и сравнил инструменты, которые могут быть интересны разным категориям инвесторов.
Какова сейчас обстановка на первичном рынке апартаментов в Санкт-Петербурге? Есть ли спрос на несервисные апартаменты, которые называют «псевдожильем», и какова динамика спроса на сервисные апартаменты?
Динамика по апартаментам очень хорошая. В первом полугодии все ведущие застройщики, работающие в этом сегменте, объявили о выходе новых проектов, также добавились новые игроки, ранее не строившие апартаменты — к примеру, Группа ЛСР. Все ключевые девелоперы либо уже строят апартаменты, либо активно говорят о выходе такого продукта у себя.
Разумеется, сервисные апартаменты пользуются большим спросом, нежели проекты без сервиса, поскольку позволяют получить более высокую доходность. Для рантье безумно важны окупаемость, гарантированное получение дохода, безопасность и сервисы, которые предоставляет управляющая компания. Очень важно построить качественный объект недвижимости в хорошей локации, но это еще не все необходимые условия. Задача апартамента — приносить доход. Если квартира-студия окупается в среднем от 12 до 17 лет, то апартамент должен окупаться за срок от четырех до семи лет. Если этого не происходит, такой продукт рантье не интересен. Возможно, он очень красивый и очень удобный, но рантье его не приобретет: он будет искать тот проект, который гарантированно окупится в короткое время.
Что самое важное для проекта апартаментов, если не локация и качество строительства?
Управляющая компания. Не надо при этом путать компанию, управляющую апартаментами, с той организацией, которая обеспечивает эксплуатацию объекта — предоставляет услуги сантехника, электрика и так далее. Управляющая компания предоставляет сервисы и гарантирует удобство для рантье. Если рантье хочет сдавать апартаменты сам, ему должно быть удобно это делать, должна быть такая возможность. При этом управляющая компания, безусловно, сама может сдавать апартаменты и освободить собственника от всех забот, выплачивая ему только доход, но должна быть свобода выбора.
Надо сказать честно, что сейчас рынок управления апартаментами не структурирован и не объективен. Есть компании, которые говорят: «ты купил автомобиль, но отдай его нам, мы сами будем ездить на нем и им управлять». Условия для рантье очень жесткие: да, апартамент твой, ты заплатил за него деньги, но ты практически ничего не можешь с ним делать, все решает управляющая компания. Есть и вторая крайность: ты купил апартаменты и, наоборот, делай с ним что хочешь. Такие проекты превращаются в гетто, где могут быть и девушки с низкой социальной ориентацией, и все что угодно.
Не хотелось бы рекламировать конкретные проекты, но не могу не сказать, что определенным маяком, по которому можно ранжировать апартаменты, является комплекс YE’S Группы компаний «Пионер». Они — та самая золотая середина, которая позволяет клиенту как самому сдавать апартаменты, так и через управляющую компанию, там есть свобода выбора для рантье. Большинство привлекает сама управляющая компания, но все равно должен быть вариант «Б» — возможность попробовать самому. Также «Пионер» предоставляет программы гарантированного дохода, и они выдерживают все условия по этому договору: сдан или не сдан ваш апартамент, управляющая компания выплачивает вам за него ренту.
Но такие программы ведь есть и у других девелоперов.
Много кто обещает, много кто декларирует, но важно кто это реально делает, а лучше — уже сделал. Мы в последнее время все научились хорошо говорить, но очень важно научиться еще хорошо делать и нести за это ответственность.
У нас есть клиенты, которые, например, просят продлить сроки гарантированного дохода, скажем, еще на три года — настолько качественно были выполнены все условия, что рантье хотят продлить договор. Это очень выгодно иногородним клиентам, которые не могут сдавать апартаменты сами, людям, которые только начали инвестировать в апартаменты и еще опасаются этого продукта.
Пока мы говорим о предложении, о том, какие варианты есть, а что все-таки со спросом?
Сервисных апартаментов пока немного. Мы строим порядка 3 млн кв. м жилья в год, из них на апартаменты приходится не более 5%. Но спрос очень высокий, в основном, со стороны, скажем так, высокого класса покупателей, которые понимают, для чего они вкладываются в недвижимость. Я считаю, что апартаменты — это удар под дых стрит-ритейлу. Вы купили помещение стрит-ритейла за 15-20 млн рублей — это уже достаточно высокий порог входа. Если вы не профессиональный рантье, входить в такие дорогие проекты может быть опасно: надо уметь сдавать подобные помещения в отсутствие управляющей компании. Как правило, начинающие рантье в такие сегменты не заходят.
Кроме того, нужно помнить, что в жизни бывают разные ситуации, когда вам могут понадобиться деньги. Если у вас на эту же сумму куплено четыре апартамента, вы можете один продать и так или иначе на 3-5 млн рублей, которые вы освободите, решить свои проблемы со здоровьем, семьей. Но все остальное будет вам приносить доход. Если же у вас один дорогой проект, его придется продать целиком. Профессиональный брокер уточнит сроки, в которые этот объект надо реализовать. Вы скажете: «Надо очень срочно, у меня проблема». Тогда ликвидационная стоимость — это все, что вы получите. Вы купите проект за 15 млн рублей, а продадите — за 10 млн рублей. Обычный срок экспозиции подобного объекта — от трех месяцев до года. Апартамент в качественном проекте с сервисом вам брокер продаст за неделю: они пользуются высоким спросом.
А на несервисные апартаменты спрос тоже растет?
Растет, но он все равно не такой большой, поскольку подобные апартаменты не генерируют высокую доходность. Качественные сервисные апартаменты с грамотной управляющей компанией дают от 15% до 22% годовых. В несервисные апартаменты профессиональные рантье идут плохо. Возможно, они это делают, когда просто хотят разнообразить свой портфель. Потому что таким апартаментом надо управлять самому или нанимать команду. Но для «портфельного» инвестора это «мелочевка», лучше уж тогда взять помещение стрит-ритейла и пытаться выжать из него максимум.
Несервисные апартаменты интересны тем людям, для которых такая недвижимость — это одна из вех в жизни, один из шажочков. Допустим, человек приехал из какого-то города и решил приобрести не квартиру-студию, а что-то классом выше, но сервисы ему не нужны. Такой покупатель понимает, что этот апартамент нужен ему на срок от года до пяти, пока он обустроится в городе. Или он петербуржец, ему нужно просто свое собственное первое «жилье» на какое-то время. Потом он заведет семью и купит двух- или трехкомнатную квартиру. Несервисные апартаменты — это проходной вариант. Возможно, у этого объекта уникальная локация, и для человека не важна прописка, а важно место.
Разумеется, несервисные апартаменты покупают и те люди, которых волнуют только цены. Он дешевле, чем сервисный апартамент. Это, кстати, могут быть и рантье с большим опытом, у которых есть своя собственная команда. Также есть люди, которые покупают пару таких апартаментов и сдают их сами посуточно, но при этом, как правило, они больше нигде не работают: это становится их работой. Понятно, что с 15 апартаментами так не справиться: их, как правило, от одного до трех.
А сервисные апартаменты стараются сдавать на длительный срок, у многих из них есть корпоративные контракты с крупнейшими автомобилестроительными компаниями и ритейлерскими сетями. В Санкт-Петербурге высокая насыщенность иногороднего персонала, которому нужно снять стандартизированное жилье, к которому можно, например, подать автобус, чтобы забрать людей на работу и вечером привезти их обратно. Ни по каким отдельным квартирам никто не будет собирать 30 человек. Для предприятий сервисные апартаменты — выход и конкурентное преимущество для привлечения высокопрофессиональных кадров.
Интересно, что рынок апартаментов Санкт-Петербурга развивается не так, как в Москве. В Москве апартаменты в основном представлены проектами «псевдожилья», где собственники проживают сами. Как вы думаете, почему так произошло?
Рынок Санкт-Петербурга уникален: дело в том, что у нас просто физически меньше денег, чем в Москве. У нас более требовательный клиент, при том, что емкость рынка не очень большая. Но есть внешний приток в лице сотрудников компаний Toyota, Nissan, IKEA, студенты, которые приезжают учиться, а также люди среднего возраста из северных регионов — Салехард, Коми, Мурманск, много военных. Очень вырос турпоток «Санкт-Петербург – жемчужина России». Москва больше нацелена на миграцию со всей России. Рынок Петербурга не прощает ошибок. Это значит, если проект плохо проработан, если управляющая компания работает нечетко, если логистика проекта не продумана, локация выбрана неправильно, сервисы продуманы неграмотно, у проекта будет низкая маржинальность и низкие темпы продаж.
Сейчас недвижимость, которую ты выбираешь, это отражение твоих взглядов на жизнь, твоих ценностей, твоей карьеры. В апарт-отелях в Санкт-Петербурге порядка 30% проживающих — это холостяки, которым нужны сервисы. Они честно говорят: «Мое время слишком дорого для того, чтобы тратить его на уборку, я не хочу этого делать, я лучше позвоню вниз на ресепшн и закажу эту услугу». Клиент хочет спуститься в бассейн в тапочках, с полотенцем на плече, он не хочет готовить, а хочет поесть здесь же в ресторане, который работает 24 часа в сутки. Потому что он много работает. Есть заблуждение, что в России работают мало. Так вот люди, которые живут в апартаментах, работают много, и им нужны сервисы.
Что еще, кроме сервисов, важно этим людям?
Безопасность. В апарт-отелях она обеспечивается лучше, чем в обычных жилых комплексах: там есть видеокамеры, охрана, консьерж-службы, служба безопасности.
Также к нам, в Ассоциацию риелторов, часто обращаются собственники и арендаторы квартир, которые жалуются друг на друга. К сожалению, есть разные схемы мошенничества как со стороны арендаторов, так и со стороны арендодателей. Есть люди, которые умудряются сдавать чужие квартиры. Есть арендаторы, которые пытаются переоформить на себя чужую недвижимость или сдавать ее в субаренду без согласия собственника. Апарт-отель снимает все эти проблемы. При этом собственники готовы выходить из тени, платить налоги, есть запрос на грамотное заполнение всех документов.
Кто в основном покупает апартаменты в Санкт-Петербурге?
Это люди в возрасте 40-60 лет, зарабатывающие достаточно для покупки относительно дорогой недвижимости и понимающие, что пенсионных платежей после 60 им будет недостаточно. Это активные люди с насыщенной жизнью, которые любят путешествовать, у них высокие потребности, и недвижимость им нужна для обеспечения высокого качества жизни. Они серьезно и скрупулезно выбирают объекты, умеют считать деньги, они задают умные вопросы брокерам и девелоперам, внимательно изучают документы, зачастую приезжают с юристами, они покупают не импульсивно, для них это бизнес-подход. При этом люди покупают в среднем от двух до четырех апартаментов за раз, а не один — это микрокорпоративные клиенты.
В какой локации лучше выбирать сервисные апартаменты для инвестиций?
Как правило, сервисные апартаменты находятся в пешей доступности от метро, это одно из основных условий. Это повышает ликвидность проекта, его заполняемость и востребованность. Также будут успешными проекты у железнодорожных вокзалов и аэропортов. Но нужно помнить, что в 50 метрах от станции метро может стоять апарт-отель с плохой управляющей компанией, а в 200 — с качественной. Поэтому если резюмировать, то три основных фактора, которые определяют успех проекта — это локация, конструктивные особенности самого проекта и управляющая компания.
Как анализировать уровень управления?
Изучите соцсети, отзывы проживающих и собственников — они честно все напишут. Если объект еще строится, можно оттолкнуться от репутации девелопера и его бэкграунда — какие проекты у него были, кто ими управлял, насколько хорошо, какие там были показатели доходности. Спросите, какую доходность они прогнозируют и как она рассчитана, за счет чего будет достигаться. Спросите, почему компания уверена, что заполняемость будет постоянной, на определенном уровне — какие критерии, какие расчеты. При этом стоит помнить, что первые год-полтора управляющая компания работает практически себе в убыток, пока проект еще не раскручен среди потенциальных арендаторов. А программы гарантированного дохода рассчитаны как раз на первые два-три года, потому что это самое тяжелое время, если у управляющей компании есть ресурс для покрытия этих затрат.
Как вы думаете, нужно ли приравнивать апартаменты к жилью?
Во-первых, не думаю, что все-таки такой законопроект будет принят. Во-вторых, этого нельзя делать: квартиры и апартаменты — это абсолютно разные сегменты, каждый со своими функциями и особенностями. На апартаменты именно в нынешней их сути есть спрос со стороны определенной целевой аудитории, и им жилье для их целей не подходит.
Почему тогда власти периодически начинают говорить о том, что надо приравнять апартаменты к жилью. В чем мотивация?
Думаю, это больше актуально для Москвы, поскольку там много территорий, где нельзя по каким-то причинам строить жилье и там строили «псеводожилье», которое назвали апартаментами. Но это, на самом деле, и не апартаменты, и не жилье, это недвижимость, которая только маскируется под апартаменты. Это и создало, наверное, тот негативный шлейф в отношении апартаментов, который существует. Градостроительная и инфраструктурная нагрузка на жилье, безусловно, отличается, и строительство несервисных апартаментов — это уход от строительства инфраструктуры: тогда не надо строить школы, детские садики, другие нормы по парковкам. Это оптимизация в рамках того правового поля, которое есть. И это надо регламентировать: либо ты строишь настоящие апартаменты, и это один подход, либо настоящее жилье, и это другой подход. Но сейчас есть такая «серая» зона, в которой девелоперы пользуются правовыми коллизиями. Однако из-за этого не надо перекрывать кислород такому мощному классу, как сервисные апартаменты.
Не грозит ли рынку апартаментов затоваривание, с учетом того, что, как вы сказали в самом начале, в этот сегмент выходят многие уважаемые сейчас застройщики и будет много новых проектов?
О затоваривании речи нет, у этого рынка большая емкость, так как сервисные апартаменты дают возможности для внутренней миграции, что важно в условиях цифровой экономики. Сейчас граждане сами выбирают, в каком регионе им работать, и сервисные апартаменты эту миграцию облегчают. Пока я не вижу ни одного маркера, который предупреждал бы о возможном затоваривании этого рынка.
Читайте также
7 способов заработать на достойную пенсию
«Вкладывайте в недвижимость, но будьте избирательны»
«Главный критерий востребованности апарт-отелей — правильная локация»
«Брошенных и кинутых дольщиков больше не будет»
Дата публикации 18 октября 2018
