В последнее время по отношению к кварталам новой застройки все чаще звучит пренебрежительное «человейники» и «будущие гетто». Новострой-СПб решил выяснить, где в Петербурге купить квартиру, чтобы быть спокойным за свое будущее. И как понять, не превратится ли через несколько лет жилой район в криминальные трущобы, напоминающие нью-йоркский Гарлем.
ЖК UltraCity
Кто в зоне риска
Проблема обеспеченности россиян жильем стоит очень остро. Большинство ограничено в средствах, поэтому может позволить себе квартиру лишь в многоэтажке эконом- или комфорт-класса.
Жилой комплекс при этом нередко находится на окраине или за чертой города, где нет нормальных подъездных путей и отсутствует необходимая социальная инфраструктура. Такие новостройки имеют все шансы со временем стать гетто и прийти в упадок, особенно если речь идет о проектах комплексного освоения территории (КОТ).
Картина выглядит примерно так: сначала в проектах КОТ покупают квартиры вполне благополучные и в целом платежеспособные семьи. Застройщики анонсируют «в обозримом будущем» появление школ, детских садов, дополнительных дорог. Но потом что-то идет не так. И люди начинают уезжать.
Одна из причин подобного развития событий кроется в том, что проект застройки должен быть продуман девелопером на высочайшем уровне. А если строительство ведется бессистемно и хаотично, то о комфортной жизни через некоторое время можно будет забыть.
«Важно понимать, что отдельная новостройка никогда не превратится в «человейник». Гетто-районы формируются потому, что застройщики работают в рамках одного ЖК или максимум квартала. И нет никого, кто бы комплексно смотрел на развитие территории, продумывал планировку и развитие локации в целом. У нас есть градостроительный план, который описывает зоны застройки и функциональное назначение земельных участков. Но он не дает ориентиров по развитию. Раньше этим занимались целыми институтами, сейчас такой практики нет и в помине»
Дмитрий Ермышев, руководитель Buro estate consult
Но КОТ КОТу рознь. Этот термин не должен сразу отпугивать клиентов. Есть весьма достойные проекты, и их немало. Дело в том, что в Петербурге почти нет больших свободных участков земли, а за городом их как раз предостаточно.
Но экономически невыгодно и неразумно строить один-единственный дом в поле, тянуть к нему коммуникации, инженерные системы, прокладывать дороги. Поэтому девелоперы занимаются там именно комплексным освоением, создавая фактически новые кварталы жилой застройки.
Если параллельно со строительством жилых домов идет интенсивное развитие сопутствующей инфраструктуры, застройщик не скупится на благоустройство территории, а сами корпуса ограничиваются по высоте 9-14 этажами, то в таком проекте смело можно брать квартиру. А вот каменные джунгли из пятнадцати-двадцати зданий высотой не менее 25 этажей, на которые приходится один детский сад и школа, должны как минимум насторожить потенциального покупателя.
И еще один важный момент: планировочное решение проекта. Истинное гетто определяет, прежде всего, социальный состав: маргиналы, криминальные элементы, безработные. Поэтому базовая вещь – это квартирография, утверждает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg.
С гораздо меньшей вероятностью будут подвергаться геттоизации те районы и жилые комплексы, которые рассчитаны на семейное проживание, где велика доля многокомнатных квартир.
«Если в комплексе 80% составляют студии и однокомнатные квартиры, то это повод крепко задуматься над покупкой в нем жилья»
Ирина Соловьева, коммерческий директор «Эталон ЛенСпецСМУ» (входит в Группу «Эталон»)
Путь от благополучного квартала до гетто
Урбанисты говорят о том, что процесс превращения района в гетто проходит в несколько этапов.
Разочарование покупателей
Вместо перспективной локации «в отдаленном будущем» они получают проблемы в настоящем: нет нормальных дорог, постоянные пробки, не хватает садов, школ, поликлиник.
Отток жильцов
Следом за разочарованием приходит желание изменить свою жизнь уже сегодня. Поэтому те, у кого есть возможность, уезжают в более благоустроенные районы, а квартиры выставляют на продажу. Когда становится ясно, что очередь из покупателей, мягко говоря, не стоит, жилплощадь начинают сдавать за небольшие деньги. Нередко в качестве арендаторов выступают приезжие или даже группа гастарбайтеров. Таким образом, социальная среда локации начинает меняться.
Упадок и разруха
После того, как уезжают самые благополучные и платежеспособные жильцы, бизнес приходит в упадок. По-настоящему востребованными остаются круглосуточные магазины, в которых можно купить лишь еду и алкоголь. Все, кто могут себе это позволить, бегут из района. Общий уровень жизни в локации значительно снижается, цены на недвижимость – тоже.
«Когда мы говорим о совсем недорогих проектах, очевидно, что в них будут приобретать и арендовать квартиры люди с невысоким доходом. Это данность, которую невозможно оспорить. При проектировании и строительстве такого рода жилья должно быть максимальное взаимодействие девелопера и государства, чтобы обеспечить достойное качество жизни в микрорайонах города, создаваемых на долгие десятилетия»
Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»
Качественные проекты – какие они?
Удачные современные проекты всегда можно распознать даже на начальном этапе строительства: они должны быть комфортными. На что стоит обратить внимание в первую очередь:
1. Качественная социальная среда, продуманная концепция жилого комплекса.
Один из главных факторов благополучия – наличие всей необходимой инфраструктуры. Желательно, чтобы детские сады, школы, магазины, аптеки, банки, кафе находились в пешей доступности.
В рамках конкретного жилого комплекса социально значимые объекты должны возводиться в первой-второй очереди строительства, не позже.
Не менее важно качество самих квартир и проекта в целом. То, как спроектированы здания, какая доля территории отдана под благоустройство, есть ли специализированные паркинги, чтобы двор и проезды не были усеяны машинами – все это играет колоссальную роль, говорит Марианна Ивлева, руководитель отдела маркетинга ГК «КВС».
2. Хорошая транспортная доступность.
Уровень комфорта жителей во многом зависит от транспортной доступности новостройки. Оптимально, если до ближайшего метро не более 15-20 минут ходьбы.
В локации должно быть достаточно маршрутов общественного транспорта, а пропускная способность магистралей соответствовать плотности застройки. Подъездные пути к жилому комплексу обязаны обеспечивать быстрый выезд из дома.
«Благополучным можно считать проект, если он соответствует двум основным критериям: минимальное количество студий и местоположение в пределах «кольца». Дома, расположенные внутри КАД, стоят в среднем на 15% дороже тех, что находятся за ее пределами»
Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu
Если транспортная доступность развита плохо, то район начинает «вариться сам в себе» и пользоваться гораздо меньшим спросом у обеспеченных людей. Именно такая картина наблюдается сейчас в Девяткино и Кудрово, где существуют серьезные проблемы с дорогами, развязками и трафиком, говорит Дмитрий Рубин, вице-президент Ассоциации риэлторов.
3. Экология района.
На территории качественного жилого комплекса под озеленение обычно отведено много места. Желательно, чтобы были предусмотрены зоны отдыха для различных возрастных групп. Если рядом есть парк, сквер, лесной массив или набережная, то это дополнительный «плюс», ведь для того чтобы прогуляться, жильцам не нужно будет далеко ехать.
«Жилой комплекс – это не просто стоящие рядом дома с парой детских площадок во дворе. Внутри каждого объекта необходимо создавать полноценный маленький мир, благополучие и спокойствие которого люди будут ценить и активно поддерживать. Иными словами, формировать комфортную среду со своими правилами и философией»
Денис Заседателев, генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест»
Может ли качество быть доступным?
Стоимость квартиры зависит от многих факторов: местоположения жилого комплекса, градостроительных особенностей, уровня проработки концепции проекта и выбранных строительных материалов и технологий.
Привлекательную цену могут предложить покупателям как раз-таки проекты КОТ, особенно на старте продаж, комментирует Денис Заседателев. Это становится возможным за счет больших объемов строительства, отработанных строительных технологий и управленческих решений.
Идеальным сочетанием комфортной среды и демократичной стоимости Марианна Ивлева считает мало- и среднеэтажные проекты комплексного освоения территории, построенные по принципу европейского пригорода: «Здесь нет шума мегаполиса и больших потоков людей. Дома соразмерны человеку, большие площади отданы под благоустройство, развита инфраструктура внутри квартала».
Достойное качество жизни можно обеспечить в любых сегментах рынка, уверена Мария Черная. Но, разумеется, чем больше в проекте дополнительных функций, пространств и инженерных решений, тем выше будет его стоимость.
«Мы создаем продуманные жилые комплексы класса «комфорт плюс» и «бизнес». Нам хочется, чтобы формировалось сообщество соседей, близких по духу и интересам, а также сложилась обстановка доверия и особенного уюта».
Разделяет подобную точку зрения и Надежда Зотова, директор по маркетингу и рекламе строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест». Она говорит о том, что любая новостройка, независимо от ее принадлежности к тому или иному сегменту, должна быть обеспечена качественной окружающей средой.
«То, какие характеристики комфорта будут внедрены в проект, каждый девелопер определяет самостоятельно. В «Аквилон Инвест» разработан внутренний стандарт качества «4Е» – комплекс технологий, подходов и решений, позволяющий создавать качественную жилую среду во всех наших объектах», – рассказывает эксперт.
«Проекты с продуманной жилой средой и хорошей транспортной доступностью, безусловно, стоят дороже. Но сейчас спрос на них только растет. Покупатели готовы заплатить чуть больше за недвижимость, которая в будущем не потеряет ликвидность»
Ирина Соловьева, коммерческий директор «Эталон ЛенСпецСМУ» (входит в Группу «Эталон»)
Однако, несмотря на свою значимость, ценовой фактор не должен быть решающим для покупателя. Если он является основным, то заставляет поступаться значимыми вещами. «Приходится выбирать менее удачную локацию, планировку или сокращать общую площадь приобретаемого объекта.
Покупая лот с прицелом на будущее, необходимо выбирать объект, где будет лучшее сочетание качеств в рамках определенной ценовой категории», – комментирует Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор».
Удачные локации Петербурга
Благополучие жилого комплекса определяется не только теми, кто в нем живет, но и его окружением. В Петербурге нет локаций, которые формировались бы людьми одного социального слоя, за исключением Каменного и части Крестовского острова.
Поэтому хорошие проекты могут находиться в любых районах и соседствовать при этом с совсем неблагополучными, полагает Дмитрий Ермышев.
Примером успешного комплексного развития территории можно считать многие проекты серого пояса Петербурга (на местах бывших промзон) и новые кварталы на намывных территориях Васильевского острова.
Несколькими застройщиками там реализуются большие проекты разных классов, поэтому можно не опасаться того, что район когда-нибудь станет неблагополучным, уверен Андрей Лопатин, директор департамента управления проектами Glorax Development.
Кстати, первыми, кто взялся за освоение намывных территорий, стала компания Seven Suns Development со своим ЖК «Светлый мир «Я-Романтик».
ЖК «Светлый мир «Я-Романтик»
Проект предусматривает жилые дома, МФК с апартаментами и встроенным паркингом, полузамкнутые внутренние дворы без машин. Первая очередь уже построена и сдана в эксплуатацию.
Зоны редевелопмента заслуживают особого внимания. Они располагаются в развитых локациях, поэтому вся необходимая инфраструктура находится там в шаговой доступности от будущего дома. «К наиболее привлекательным можно отнести Октябрьскую набережную, Московский район, район Черной речки и Каменку – новый, интенсивно осваиваемый микрорайон у Юнтоловского заказника», – говорит Надежда Зотова.
Достоинства Каменки в том, что она примыкает к уже сложившимся и обжитым кварталам. Рядом имеется широкая магистраль – Комендантский проспект. Недалеко выезд на ЗСД и КАД. Вдоль Комендантского, на участке от Каменки до одноименной станции метро, расположены торгово-развлекательные центры, есть несколько гипермаркетов. Социальная инфраструктура активно возводится застройщиками параллельно с жильем, рассказывает Михаил Гущин, директор по маркетингу Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»).
В этой локации ГК «Полис Групп» строит ЖК «Полис на Комендантском». И это не обычная новостройка, а настоящие экокварталы, которые предоставляют возможность жить в развитом районе Петербурга и быть при этом ближе к природе. Корпуса высотой 17-24 этажа будут объединены продуманной внутренней инфраструктурой со своим эко-парком, ландшафтным садом, веревочным парком, детскими эко-городками и зонами активного отдыха для взрослых.
Удачным опытом построения комфортного современного микрорайона можно также считать территории на Юго-Западе, рядом с Южно-Приморским парком, которые изначально застраивались комплексно. Объекты здесь отличаются качественной архитектурой и продуманным подходом к формированию среды, комментирует Марианна Ивлева.
«В советские времена не было сегрегации по образованию и доходам населения. Люди жили более-менее вместе. И даже если отдельно взятая семья была неблагополучной, то она растворялась в общей массе «нормальных» семей. Если же сегодня девелопер выделяет целый дом для социально-неблагополучных людей, то они создают там соответствующую среду»
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg
Бонусы от застройщиков: хобби-рум, эко-парк и семейные квесты
Ликвидность проекта обуславливается в том числе интересными решениями, поэтому девелоперы готовы разрабатывать и предлагать их своим клиентам.
Например, компания Bonava запустила специальную программу «Пароль Нейборхуд», в рамках которой жители нейборхудов (окрестностей) смогут сформировать свой досуг, «путешествуя» от одного партнера программы к другому: из коворкинга в ресторан, из ресторана в креативное пространство, а оттуда – на фитнес.
В процессе такого тура жители ЖК Skandi Klubb, Magnifika Lifestyle и Magnifika Residence лучше узнают своих соседей и заводят новые дружеские отношения, получая бонус от заведения по простому паролю.
Для создания добрососедских отношений в ЖК Skandi Klubb предусмотрена хобби-рум для общего пользования со встроенной кухней, где соседи могут организовывать семейные праздники.
В голландском квартале «Янила» от ГК «Ленстройтрест» также сделана ставка на формирование добрососедских отношений. Застройщик инициирует проведение различных активностей (спортивные мероприятия, семейные квесты, фестивали, концерты, праздники, мастер-классы), которые подхватывают и в дальнейшем развивают сами жители.
Еще на этапе проектирования квартала в микрорайоне Янино застройщик решил вывести эту территорию на современный уровень, чтобы обезопасить ее от превращения в типичное гетто. Специалисты разработали четкую градостроительную концепцию, в рамках которой ГК «Ленстройтрест», помимо детских садов, возводит сейчас школу на 825 учеников. Также в интересах жителей всего микрорайона Янино уже работает пожарная часть, построенная на средства трех компаний («Ленстройтрест», КВС и ЦДС).
Компания «Аквилон Инвест» выстроила необычную концепцию благоустройства ЖК «FoRest Аквилон»: на соседстве с лесом, так как проект возводится рядом с Юнтоловским заказником. Дома будут окружать пространства с ландшафтным дизайном, многолетние деревья, различные зоны для активного и спокойного отдыха. Центральной частью станет собственный эко-парк.
«Таким образом, мы хотим впустить лес на территорию жилого комплекса», – говорит Надежда Зотова. Застройщик позаботился и о самых маленьких своих жителях: для них будет построен детский сад на 215 мест.
Особое внимание озеленению придает также Bonava: в ЖК Gröna Lund под него отведено порядка 50% от всей площади. Комплекс разделен на 4 квартала в зависимости от высаженных деревьев: березовый, рябиновый, ясеневый и дубовый. Кварталы-рощи соединены пешеходной аллеей, похожей на извилистую лесную тропинку. Вдоль расположены площадь со сквером, летний театр и зоны барбекю.
В жилых кварталах ГК «КВС» высаживаются цветы, кустарники, деревья, формируется новая инфраструктура. Сейчас компания работает над запуском каршеринга на территории микрорайона «Ясно.Янино». Любопытно, что застройщик отказался от практики продажи коммерческих помещений не только в «Ясно.Янино», но и в «Новом Сертолово». Он самостоятельно сдает их в аренду, чтобы сформировать пул бизнес-партнеров, которые будут обеспечивать жильцов всеми необходимыми сервисами.
В ЖК Ultra City от Группы RBI в Каменке предусмотрена собственная инфраструктура: школа и два детских сада. Есть фруктовый сад с вишнями и яблонями, двор с настилами для йоги и рампой для скейтеров, пекарня, детский центр и даже арт-объект от дизайнера Артемия Лебедева. Комплекс ориентирован на современных людей, которые стремятся идти в ногу со временем и восприимчивы ко всему новому. Например, при помощи смартфона жители могут управлять домофоном парадной и получать доступ к камерам видеонаблюдения.
К созданию площадок во дворе второй очереди была привлечена команда психологов и ландшафтных архитекторов из ландшафтного бюро AFA-Group, которые помогли спроектировать уникальное игровое пространство.
«Качественный проект предусматривает среднюю этажность домов, а также наличие на территории жилого комплекса парковки для жителей, закрытых дворов с площадками для отдыха и детских игр, воркауты, прогулочные и велодорожки. Именно наличие сбалансированной инфраструктуры определяет выбор недвижимости «для себя», а не в целях инвестирования. Но иногда даже большие проекты на несколько тысяч квартир могут обеспечить комфортные условия для жизни и отдыха жителей»
Андрей Лопатин, директор департамента управления проектами Glorax Development
Проекты, которые не станут гетто
Наибольшей привлекательностью для покупателей обладают небольшие точечные проекты в уже развитых районах города: они точно никогда не превратятся в гетто. В обжитой локации уже сложилась качественная инфраструктура: нет проблем с садиками, школами, магазинами и поликлиниками, но зато есть метро и другой общественный транспорт.
Такие новостройки удобны своей камерностью: соседей в них узнаёшь в лицо, а ТСЖ или УК обычно оперативно откликаются на запросы жильцов. Поэтому квартиры в них ликвидны, их всегда можно выгодно продать или сдать в аренду. Яркой иллюстрацией подобного проекта может служить клубный дом «Б57» (рядом с парком Победы) и G9 (у метро «Лесная») от ГК «КВС». Однако такие участки под строительство в городе появляются редко, поэтому стоимость квадратного метра там обычно выше.
Холдинг «Аквилон Инвест» концептуально подходит к благоустройству своих проектов. На территории двора в ЖК «СолнцеPARK» (входит в состав проекта КОТ «На Царскосельских холмах») в Пушкинском районе был реализован проект многофункционального общественного пространства. Там появилось несколько типов детских и спортивных площадок, прогулочные зоны, площадка для выгула собак, беседка с прудом и арт-объект в виде солнечных часов.
Вся территория обеспечена видеонаблюдением. В локации уже построен первый детский сад, проектируется школа. Всего инфраструктура проекта КОТ предполагает 5 школ, 12 садиков и физкультурно-оздоровительный комплекс.
Компания Bonava ставит комфорт своих жителей на первое место, поэтому в каждом комплексе создает объекты социальной структуры. Дошкольные учреждения в составе ЖК Gröna Lund, «Эланд» и «Шведская крона» посещают порядка 600 детей. В сентябре прошлого года был открыт еще один детский сад – в ЖК Skandi Klubb, а вскоре появится еще один – в составе четвертой очереди этого же проекта.
Жилой комплекс «Английская миля» от Glorax Development на Петергофском шоссе удивит покупателей приятным соотношением цены и качества. Две очереди уже заселены, третья будет введена в эксплуатацию в следующем году. На территории будут работать два детских сада и школа. Коммерческие помещения на первых этажах обеспечат всю необходимую инфраструктуру. «Это очень семейный район, здесь много родителей с маленькими детьми и соседи знакомы друг с другом, что редкость для большого города», – говорит Андрей Лопатин.
Группа «Эталон» недавно вывела в продажу Квартал Che, который будет находиться в 7 минутах ходьбы от станции метро «Московские ворота», рядом с выездами на основные магистрали Северной столицы – Московский и Лиговский проспекты, набережную Обводного канала. Проектом предусмотрено шесть домов по 8-12 этажей, а небольшое количество квартир на этаже (от 4 до 6) обеспечит комфортное проживание. В комплексе появятся два встроенных детских сада, наземные и подземные паркинги на 1005 машиномест, а также благоустроенные зоны для отдыха, спорта и прогулок.
На Октябрьской набережной ГК «Полис Групп» реализует свой новый проект – ЖК «Полис на Неве». Он состоит всего из двух зданий переменной этажности (21-23 этажа), смотрящих прямо на Неву. Покупателей ждут эффектные архитектурные решения в неоклассическом стиле, собственная коммерческая и социальная инфраструктура, зоны для отдыха и прогулок, с пешеходными дорожками и ландшафтным дизайном. Также предусмотрены дворы без машины, подземный паркинг и гостевые парковки.
Самые востребованные
Есть такие жилые комплексы, за которые покупатели проголосовали рублем. Они вошли в ТОП-10 самых востребованных новостроек Петербурга в III квартале 2019 года.
Безусловный лидер здесь – компания Setl City. В рейтинг попали сразу 6 их проектов: ЖК «Чистое Небо» и «ArtLine в Приморском» (Приморский район), ЖК «Стрижи в Невском» и «Pulse на набережной» (Невский район), ЖК «Солнечный город» (Красносельский район) и «Статус у Парка Победы» (Московский район). Квартиры в них продаются с чистовой отделкой.
Все проекты разные, но качественно продуманные и со своими «фишками». Самый масштабный и раскупаемый – ЖК «Чистое Небо» на берегу реки Каменки. Здесь, на 98 гектарах, со временем появится целый город в городе со своей инфраструктурой. Строиться будут монолитные дома переменной этажности, высотой от 7 до 25 этажей.
ЖК «Стрижи в Невском» возводится рядом с большим парком. В 4 корпусах высотой от 10 до 24 этажей большинство квартир будут видовыми. ЖК «ArtLine в Приморском» – смешанного типа: построят 2 корпуса с апартаментами, 5 с квартирами и объекты инфраструктуры.
А в ЖК «Статус у Парка Победы» восемь 12-этажных корпусов образуют закрытые дворы. Особое внимание уделят паркингам (появится наземный, подземный и велопарковка), коммерческим помещениям, предусмотренным под объекты инфраструктуры, а также детскому саду и школе.
Компания Seven Suns Development и их ЖК «Светлый мир «Жизнь…» в Московском районе тоже попала в рейтинг самых покупаемых новостроек. Проект возводится на участке 5 гектаров.
Он будет состоять из 4 корпусов высотой от 15 до 25 этажей. Закрытая территория комплекса, дворы без машин, многоуровневый паркинг и собственный торговый центр – вот что ждет будущих жителей этого комплекса.
Читайте также
Девелоперам придется дорабатывать проекты КОТ
Из 11 договоров комплексного освоения территорий активны только пять
Дата публикации 13 ноября 2019
