При выборе квартиры в новостройке покупатели учитывают множество различных факторов, начиная от ее стоимости и заканчивая безопасностью. Новострой-СПб выяснил, где в Петербурге можно спать спокойно, существуют ли по-настоящему опасные районы, и учитывают ли застройщики уровень криминогенности, выбирая место под застройку.
«Средняя температура по больнице»
Согласно исследованиям, проведенным в мае этого года Аналитическим центром НАФИ, решающим фактором для большинства потенциальных владельцев нового жилья становится его стоимость (за него проголосовали 84% опрошенных) и удачное местоположение (63%). Далее следует развитая социальная инфраструктура (детские сады, школы, поликлиники), эргономичная планировка и качество строящегося дома. Безопасность же стоит на последнем месте (всего 4%).
Тем не менее, этот фактор влияет на комфортную жизнь граждан. Все хотят ходить по улицам, не оглядываясь тревожно по сторонам и не опасаясь ежеминутно за свою жизнь. Разумеется, если у кого-то был неприятный эпизод, связанный с нападением в той или иной части города, то, скорее всего, этот человек ни за что не станет покупать там жилье.
Но это субъективное восприятие. А данные портала правовой статистики РФ говорят о том, что в целом в Санкт-Петербурге криминогенная обстановка на протяжении последнего десятилетия стабильно улучшается. И важно то, что нельзя при этом выделить какой-то один район, в котором уровень преступности сильно «зашкаливает» по сравнению с остальными.
В 2010 году на всей территории Петербурга было совершено 64,4 тысячи правонарушений различного характера. В 2011 их количество снизилось до 59,3 тысячи, а в период с 2012 по 2015 показатели держались на уровне 56 тысяч.
В 2016 и 2017 годах активность хулиганов уменьшилась почти на 10% (52 тысячи преступлений), а в 2018 достигла 51,4 тысячи. В нынешнем году статистика пока такая: с января по июнь было зарегистрировано почти 26 тысяч правонарушений, что незначительно выше, чем за аналогичный период прошлого года.
Ленинградская область придерживается в целом той же динамики, что и Петербург: количество злодеяний планомерно уменьшается (с 28,4 тысячи в 2010 году до 21,6 в 2018), и на июнь 2019 года их число составляет чуть больше 11 тысяч.
Боятся ли покупатели квартир криминогенной обстановки?
Если говорить о безопасности, то в 90-х годах ХХ века в Санкт-Петербурге, как и во всей России, сложилась не самая благоприятная обстановка. Это нашло отражение в культуре и искусстве – достаточно вспомнить огромное количество сериалов и фильмов, снятых по мотивам жизни того периода (наиболее известны «Бандитский Петербург», «Брат» и «Брат-2»).
Негативный имидж прочно закрепился за конкретными районами: все знали, что, к примеру, в Веселом Поселке (в районе ул. Дыбенко) много наркоманов, в Купчино чаще, чем в других местах, можно нарваться на бандитов, а закоулки Лиговского и проспекта Ветеранов славились мелкими, но частыми нападениями юных хулиганов.
Сегодня ситуация в корне изменилась. По улицам города можно гулять спокойно и не переживать, что кто-то вырвет из рук сумку или мобильный. Даже окраины Петербурга, и те обрели новую жизнь с началом нового строительства. В них стали селиться молодые благополучные семьи, появилось много детей, стали переезжать обеспеченные жители из других регионов России.
Именно поэтому, по мнению Николая Гражданкина, начальника отдела продаж «Отделстрой», криминогенность сейчас определяется не локацией, а конкретным жилым комплексом и его квартирографией.
Хотя, конечно же, разумная бдительность никогда не повредит. По данным МВД, пик преступлений приходится на период с 10 часов вечера и до 3 ночи. В это время лучше не ходить одному по темным переулкам. Ну и находясь на Невском, в шумной толпе, стоит крепко держать при себе личные вещи и не зевать по сторонам, не то можно стать жертвой карманников.
Позицию коллеги разделяет и Надежда Зотова, директор по маркетингу и рекламе строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест», говоря о том, что покупателей в целом интересует расположение новостройки, транспортная доступность и развитость инфраструктуры, но никак не безопасность.
«Как такового показателя криминогенности района в списке нет, поскольку он очень условен. К примеру, лидирующие позиции по количеству преступлений за год на 1000 жителей занимают зачастую Адмиралтейский и Центральный районы Петербурга, но это не делает жилье здесь менее престижным и желанным», – считает эксперт.
К тому же, значительная часть клиентов, приобретающая квартиру в новостройке – это местные жители, поэтому они прекрасно осведомлены о репутации того или иного района. Задать вопрос о криминогенности могут лишь иногородние покупатели, и то это случается крайне редко, добавляет Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.
«Аспекты, на которые обращают внимание покупатели, зависят во многом от класса проекта, а также от ценовой политики застройщика. В категории бюджетных вариантов выбор ориентирован на стоимость, а чем больше возможностей у покупателя, тем внимательнее он смотрит на локацию и все окружение в совокупности»
Екатерина Тейдер, директор направления девелопмента Becar Asset Management
Факторы криминогенности и опасные районы
Как уже было упомянуто ранее, лидерами по количеству совершаемых преступлений традиционно являются Центральный и Адмиралтейский районы города. Но ситуация складывается не в пользу этих локаций в том числе потому, что там очень много туристов, которые неизбежно привлекают всевозможных мошенников и охотников за легкими деньгами.
Разрезать или аккуратно залезть в сумку, плотно прижавшись к иностранцу в метро или автобусе, – любимый прием карманников по всему миру.
Таким образом, за первое полугодие 2019 года самыми криминогенными признаны Калининский и Невский районы, за которыми следуют Адмиралтейский, Петроградский, Приморский, Выборгский.
В Ленобласти пальму первенства удерживает Всеволожский, наиболее плотно застроенный и густонаселенный район – там находятся практически все новые кварталы массовой застройки: Мурино, Девяткино, Бугры, Кудрово. То же касается и Приморского с Выборгским – это большие «спальники», где проживает множество людей.
Логично предположить, что чем больше народу, тем выше и уровень преступности. Тем более, что определяют его различные факторы: не только численность населения, но и его однородность, общее качество жизни, демографическая составляющая и иные показатели.
Например, в проектах с «мелкой нарезкой», где много малометражных квартир на этаже (а есть жилые комплексы, где на этаже располагаются до 19 студий и мелких однушек), больше шансов на криминогенную обстановку, считает Николай Гражданкин. Потому что большинство таких лотов скупается инвесторами для последующей сдачи в аренду.
И получается, что на площадке и в доме – бесконечный поток сменяющих друг друга арендаторов. И это не одна-две квартиры, а больше половины, а то и две трети. Таким жильцам не интересны правила проживания в доме, и сохранность общего имущества их также не беспокоит.
Еще не самая хорошая репутация у домов, где большое количество квартир выкупается городом для реализации по госпрограммам – для многодетных семей, выпускников интернатов и т. д. Люди, получившие жилье даром, никогда не будут относиться к нему бережно, в отличие от тех, кто заплатил за него, уверен эксперт.
Что делают застройщики для улучшения ситуации
Чтобы обезопасить будущий проект и сделать его ликвидным, девелоперы предварительно проводят тщательный анализ всех возможных рисков. Понятно, что в доме рядом со свалкой, туберкулезным диспансером, тюрьмой или перегруженной шумной трассой покупатели станут приобретать квартиры крайне неохотно, отдавая предпочтение более удачным и безопасным локациям.
Эксперты оценивают в том числе и уровень преступности. Однако на сегодняшний день в Петербурге нет настолько «плохих» районов, в которых криминогенная обстановка послужила бы причиной отказа от возведения жилых домов. В нашем городе, в отличие от европейских столиц, не существует гетто и фавел, уверен Алексей Бушуев.
Поэтому смотрят на общую обстановку. Ведь чем больше плотность населения нового квартала, меньше обеспеченность инфраструктурой, и чем более бюджетное жилье выставлено на продажу, тем в целом менее комфортным будет проживание в локации.
При этом, если рассматривать новостройки бизнес- и премиум-класса в центре города, то покупатели здесь, напротив, ценят новые дома за то, что они, в отличие от исторических «соседей», изначально предлагают социально однородную среду, комментирует Надежда Зотова.
Впрочем, застройщик может самостоятельно создать благоприятную обстановку в конкретной локации, обеспечив ее надлежащим образом и в достаточном количестве социальной инфраструктурой.
Еще об одном любопытном аспекте рассказывает Алексей Бушуев: «Мы активно развиваем и продвигаем тему добрососедских отношений. Будущие жители задолго до заселения знакомятся друг с другом – на форумах в интернете и встречах, проводимых компанией.
В каждом квартале «Светлый мир» находится «Соседский центр» – место для досуга и общения жителей. На базе таких некоммерческих центров создаются условия для занятий спортом, проведения мастер-классов, культурных, творческих и образовательных мероприятий».
Системы безопасности и стоимость проживания
Даже если покупателей при выборе новостройки не интересует вопрос криминогенности района, то безопасность своего дома и квартиры в частности волнует всегда. И нередко положительное решение о покупке принимается в том случае, когда проектом предусмотрены закрытые от машин дворы с ограниченным доступом на территорию, наличие видеонаблюдения и круглосуточной охраны.
Собственники жилья готовы покрывать расходы из своего кармана, особенно учитывая, что они не так уж и велики: около 0,65 руб./кв. м – обслуживание видеонаблюдения и от 5,90 до 12 руб./кв. м – охранно-диспетчерская служба. Средняя стоимость рассчитывается исходя из количества квартир в доме, его территории, числа сотрудников охранного предприятия и их графика работы.
«Безопасность – это базовый запрос человека. Дома на интуитивном уровне он хочет чувствовать себя в безопасности. Кто-то ставит камеры, кто-то приглашает консьержа, кто-то огораживает территорию – варианты самые разные»
Екатерина Тейдер, директор направления девелопмента Becar Asset Management
Кстати, при помощи работы консьержа можно решить проблему переходного и самого привлекательного для воров этапа – когда дом сдан, но многие квартиры еще не заселены. Если работник заступает на службу с самого начала заселения, то квартирные кражи сводятся к минимуму.
Читайте также
Дата публикации 01 августа 2019
