Первичный рынок трансформируется, готовясь к окончательному переходу на проектное финансирование. Девелоперы анонсировали рекордное количество проектов, но ипотека — основной драйвер спроса — дорожает, а доходы населения падают. В то же время, задачу строить по 120 млн кв. м жилья в год никто не отменял. Кто будет покупать все эти метры, что будет с рынком в обозримом будущем и какие проекты будут востребованы — корреспондет Новострой-СПб спросил у экспертов на Дне открытых дверей Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти.
Александр Гиновкер, генеральный директор агентства «Невский простор»
Спрос на новостройки будет зависеть от того, как дальше будет меняться законодательство в сфере долевого строительства. Рынок сейчас лихорадит, и, говоря авиационными терминами, мы находимся в зоне турбулентности. Каждый день принимаются какие-то новые решения, вносятся поправки — как смягчающие, так и ужесточающие. Однако я оптимист. Мы много чего видели с 1990-го года, с самого начала становления рынка. Но я думаю, что в результате, через год-другой, рынок каким-то образом стабилизируется, излишняя нервозность, которая присутствует на сегодняшний день, будет потихоньку исчезать.
В первую очередь нужны меры со стороны государства, которые бы поддержали строительную отрасль. Потому что сейчас огромное количество серьезнейших строителей находятся в недоумении, они не понимают, что с ними будет дальше, и это не способствует развитию рынка. Нужны не популистские решения, а настоящие меры, которые были бы направлены на стабилизацию этого сектора.
Но все-таки, наверное, эпоха долевого строительства уже уходит. И в принципе на уровне правительства были приняты правильные решения: нужно переходить к продажам готового жилья. А как это сделать — другой вопрос. При этом я бы не опасался, что жилье будет сильно дороже. Это совершенно необязательно будет так, если будут приняты правильные меры — как законодательные, так и экономические, — которые позволили бы не сильно увеличить стоимость строительства. Однако надежность, конечно, закладывается в стоимость: не бывает надежно и дешево, все логично. На дешевом жилье уже пострадали сотни тысяч человек, и это нельзя сбрасывать со счетов.
На сегодняшний день наиболее востребовано самое дешевое жилье, это массовый спрос. Хотя нельзя сказать, что бизнес-класс у нас стоит — продается все. Но нельзя не заметить, что успех продаж сейчас стал в большей степени зависеть и от качества самого проекта: локации, инфраструктуры, архитектуры. Есть проекты, которые раскупаются еще на нулевой стадии и не испытывают нехватки спроса, особенно в недорогом сегменте.
Михаил Марченко, коммерческий директор «Юринфо Недвижимость»
Эксперты отмечают, что растет доля неблагонадежных заемщиков, но я считаю, что этот пузырь уже встроен в экономику рисков российских банков. Мы же не можем поменять граждан, население страны, мы должны продолжать работать с этими рисками, и банки будут искать новые подходы в работе со сложными заемщиками. Потому что, если сейчас перестать это делать, людей просто придется выгнать из их квартир. И это будет уже политическая ситуация, которую никто не допустит. Люди будут искать более дешевые деньги или жаловаться правительству.
Но квартиры покупать все равно кто-то будет: людям надо где-то жить. Тем более, такие мегаполисы, как Москва и Санкт-Петербург, растут очень быстро. Застройщики будут более изобретательны в плане создания интересных и выгодных локаций. Потому что сейчас мы покупаем не столько квартиру, сколько определенный образ жизни, в определенной локации. А для этого локация должна обладать рядом сервисов — полезные магазинчики, парки, садики — тем, что нужно для нормальной человеческой жизни. Просто кубышка в многоквартирном доме сейчас никому не нужна. Те застройщики, у которых будут хорошие локации с качественными сервисами, будут продавать лучше.
Сергей Крутиков, исполнительный директор агентства недвижимости Habita
Спрос на новостройки никуда не денется. Однако мы отмечаем, что сейчас возник дополнительный спрос на вторичную недвижимость из-за того, что первичный рынок вот так болтает, кроме того, и стоимость квадратного метра уже практически сравнялась. Но при этом есть много клиентов, которые говорят: «Я принципиально не буду жить в доме советской постройки, давайте искать хороший, новый кирпично-монолитный дом». Такие клиенты всегда будут.
Я прогнозирую некоторое снижение спроса на первичном рынке по сравнению с объемами, которые были год-два назад, но не критичное, не в два раза — может быть, на 10%. Будет сохраняться спрос на проекты комплексного освоения территорий. Многие наши клиенты — это семьи с детьми, которые готовы переезжать на окраину города, если там будет вся необходимая им инфраструктура — несколько детских садов, школ. Этих покупателей не так волнует, что они будут жить далеко от центра, главное, чтобы вся инфраструктура была рядом с домом.
Среди локаций, которые считаются перспективными, я бы отметил Приморский район, где развивается транспортная инфраструктура, появляются новые станции метро. Там строятся приятные проекты — и внешне, и внутренне.
Сергей Сосновский, генеральный директор «Александр Недвижимость»
С точки зрения обеспеченности населения жильем Россия еще сильно отстает от развитых стран, и в этом плане у нас еще очень большой резерв. Потребность людей в приобретении объектов недвижимости является очень важной и насущной. Но ценообразование завязано на многие факторы, влияющие на рынок недвижимости. Те шаги, которые мы видим сейчас — ужесточение требований к застройщикам, повышение ключевой ставки Центробанка — приведут к созданию институтов, которые должны эти процессы аудировать. Кроме того, строительство становится дороже, все эти изменения влияют на ценообразование.
Сейчас те люди, которые рассматривают вопрос приобретения недвижимости, должны делать это более ускоренно. Потому что переход к новой системе приведет к удорожанию стоимости недвижимости. Сейчас же стоимость очень хорошо сбалансирована, ценообразование объективное и правильное для потребителя. При этом пока большой объем предложения, но и большой объем спроса — мы не ощущаем оттока покупателей. Активный спрос наблюдался даже летом, традиционного отпускного затишья последние два года не было — рынок в тонусе.
Вопрос в том, не закончатся ли деньги у банков и будет ли желание у населения брать кредиты. На ипотеку сейчас приходится 65-70% сделок, и, если в этом сегменте будут какие-то изменения, они будут напрямую влиять на активность на рынке новостроек.
Если говорить о том, какие форматы будут востребованы, стоит отметить, что тренд популярности квартир-студий уже сходит на нет. Людям сейчас нужно более качественное жилье — как минимум, полноценные однокомнатные квартиры. Также предъявляются большие требования к локации и инфраструктуре, ценится комплексное понимание у застройщика: когда строятся не просто квадратные метры, а создается определенный образ жизни, когда есть возможность растить детей, водить их в школу и детский сад. Те застройщики, которые вкладываются в эти вещи, находятся в тренде, и их проекты покупаются в первую очередь. А те, которые строят коробки и пытаются заработать только на жилых «квадратах», находят все меньше понимания у потребителей.
Читайте также
Банки защитят от плохих заемщиков: блиц-опрос о новых ограничениях по ипотеке
«Застройщики — это динозавры в радиационном мире»: взгляд эксперта на взаимоотношения девелоперов и властей
Прогноз рынка новостроек до конца 2018 года: сколько будут стоить квартиры в Санкт-Петербурге и Ленинградской области?
Дата публикации 05 октября 2018
