2020 год с его экономическими и эпидемиологическими потрясениями привел на рынок новостроек множество частных инвесторов. Люди, желающие сохранить свои средства и заработать, стали намного чаще выбирать недвижимость в качестве безопасного и надежного объекта инвестирования. Действительно ли стоит вкладываться в покупку жилья сегодня, специально для Новострой-СПб рассказала Екатерина Сивова, совладелец инвестиционной компании Garnet.
Насколько сейчас привлекательны инвестиции в недвижимость?
Недвижимость, пожалуй, лучший инструмент для сохранения и преумножения средств. Еще совсем недавно самым популярным вариантом был банковский вклад. Этот инструмент предполагает получение дохода на уровне 4% годовых, если мы говорим о надежных банках, входящих в ТОП-20 по стране.
Кроме того, процент зависит от суммы вклада: чем сумма и срок больше, тем процент выше. Здесь есть ряд существенных недостатков. Во-первых, если человеку понадобятся деньги до истечения срока вклада, то снять он их сможет с существенной потерей средств.
Во-вторых, с начала нынешнего года в стране появился новый налог с дохода по вкладам, размер которых превышает миллион рублей. В-третьих, система страхования вкладов позволяет защитить только 1,4 миллиона рублей.
Еще один вариант, который сегодня активно продвигается – акции и игра на бирже. Этот вариант позволяет получить неплохой доход, но все же его можно назвать более рискованным. Для удачной работы на этом рынке нужно понимать экономику. Во многом этот вариант похож на игру на ставках. Можно отлично «подняться», но и проиграть можно всё.
Инвестиции в недвижимость достаточно консервативны: вкладывая средства в квадратные метры, мы понимаем, что резких колебаний, как, например, с акциями или валютой, ждать не стоит. На данный момент грамотное инвестирование в недвижимость позволяет получить годовой доход до 45%.
В какой тип жилья лучше вкладывать: в новостройки или вторичную недвижимость?
Ипотечные ставки на приобретение квартир в новостройках Петербурга сегодня стартуют от 4,7%. Чаще всего можно встретить «вилку» от 5,9 до 6,5% годовых.
Для примера возьмем жилье стоимостью 4,87 миллиона рублей. Такой бюджет позволит приобрести 1-комнатную квартиру. Ее площадь 35 «квадратов», а сдана она будет в 2021 году. При условии наличия первого взноса размером в полтора миллиона рублей, сумма кредита составит 3,37 миллиона рублей. Ежемесячный платеж по такому кредиту будет на уровне 24 тысяч рублей. Общая переплата составит около 2,4 млн рублей.
Сейчас все больше покупателей выбирают объекты с отделкой. Это связано с тем, что люди хотят максимально быстро въехать в новую квартиру. Этот же вариант востребован в том случае, если владелец новой квартиры планирует ее сдавать. Как правило, делать дорогой ремонт для такого объекта нет смысла, а вот бюджетный ремонт от застройщика является отличным решением.
Добавлю, что за время строительства объекта квартира будет расти в цене. Что будет дополнительной выгодой при желании клиента сохранить деньги.
Говоря о недвижимости на вторичном рынке, стоит помнить про более высокие ипотечные ставки. В этом сегменте средняя ставка составляет около 8,5% годовых. Таким образом, готовая квартира площадью в 35 квадратных метров обойдется покупателю в 5,8 миллиона рублей. Если первый взнос будет также составлять полтора миллиона рублей, то размер кредита будет 4,3 миллиона рублей. Размер платежа будет в районе 37 тысяч рублей. Общая переплата за два десятка лет составит 4,66 миллиона рублей.
Стоит добавить, что вторичка, как правило, менее ликвидна, чем первичка. Проще говоря, спустя какое-то время ее будет сложнее перепродать, чем новую квартиру.
Какой вариант инвестиций выбрать: перепродажу или сдачу?
Как мы уже выяснили, ежемесячный платеж за 1-комнатную квартиру будет на уровне 24 тысяч рублей. Если квартиру сдавать в аренду, то здесь возьмем среднюю ставку по нашему объему в размере 26 тысяч рублей в месяц. Из годового дохода от сдачи 1-комнатной квартиры мы вычтем налог.
В итоге получается, что за 12 месяцев квартира принесет владельцу 271 тысячу рублей. Если 100 тысяч из них добавим к ежемесячным платежам по ипотеке, то сократим срок кредита до 10 лет.
По моим расчетам, сдача вторичной квартиры в примерно той же локации за год принесет на 100 тысяч меньше, около 177 тысяч рублей.
Вариант с перепродажей тоже нам интересен. В среднем первичный квадратный метр в Санкт-Петербурге за 2020 год подорожал на 20%. Кроме того, квартира в новом доме продолжит дорожать и после ввода дома в эксплуатацию, так как вокруг дома будут появляться магазины, детские сады, объекты бытового характера. Все они будут делать вашу квартиру более ликвидной и дорогой.
Какие объекты сегодня выбирают инвесторы?
В прошлом году был зафиксирован очень серьезный скачок спроса на новые квартиры. Это связано с появлением господдержки, которая будет действовать до лета 2021 года, с отложенным спросом, с ослаблением рубля и желанием многих спасти свои сбережения, а также с введением нового налога на вклады размером более миллиона рублей.
Какой тип квартир предпочитают?
По нашей статистике, большинство инвесторов выбирают небольшие квартиры: студии и 1-комнатные объекты. Такие лоты расходятся первыми у строительных компаний.
Стоит ли ждать снижения цен на новостройки в Петербурге?
Снижения цен на новостройки ждать не стоит. Новые квартиры будут дорожать. Возможно, что такого резкого роста, какой мы наблюдали в 2020 году, уже не будет, но и дешеветь жилье точно не будет.
В Петербурге интерес подогревается за счет региональных клиентов, которые традиционно активно переезжают в наш город.
Читайте также
Инвесторам понравилось в апартаментах: за прошлый год спрос и цены на этот формат недвижимости в Петербурге стали гораздо выше
«Быстрее всего дорожают малометражные квартиры – однокомнатные и студии»
Автор: Оксана Смирнова
Дата публикации 08 марта 2021
