Какое жилье покупатели чаще всего приобретают по программе льготной ипотеки? В основном это компактные квартиры, ведь уровень доходов населения не растет, а за время пандемии и самоизоляции экономическая ситуация стала еще более тревожной. Что будет, если придет вторая волна коронавируса, ждать ли повышения цен на рынке Петербурга и Ленобласти – об этом специально для Новострой-СПб рассказал Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена».
Как бы вы сейчас охарактеризовали рынок новостроек Петербурга и области? Как он вышел из девальвации, пандемии, каким вошел во II полугодие этого непростого года?
С начала года в Санкт-Петербурге и Ленинградской области стартовали продажи квартир в 15 новых проектах. На реализации находится 287 ЖК.
Если сравнивать с тем же периодом прошлого года, то стартов продаж было вдвое больше, а в экспозиции находилось 325 жилых комплексов. То есть, безусловно, пандемия сказалась на планах и активности некоторых застройщиков, как и покупателей квартир.
Хотя, например, мы вывели на продажу новый проект – ЖК «Ойкумена» в Приморском районе – сразу после завершения режима самоизоляции, в июле текущего года. Сейчас из-за высокого спроса на ипотеку с господдержкой приходится даже составлять листы ожидания – банки не успевают оперативно обрабатывать все заявки.
Запись на согласование ипотечных заявок идет на месяц вперед, поэтому часть июльских сделок пришлось перенести на август. При этом покупателей с наличными деньгами не много, подавляющее большинство рассчитывает на новую ипотечную программу. И по количеству продаж мы пока еще не вернулись на уровень февраля-марта.
Что происходило все это время (первые два квартала) со спросом, предложением? Сильно ли просел спрос во время пандемии?
Компании были не готовы к пандемии. Если в Москве застройщики онлайн-продажи уже обкатывали и успешно практиковали, то в Санкт-Петербурге даже крупные девелоперы в этом отношении не демонстрировали какого-либо прогресса.
Инструменты онлайн-продаж не развивались, так как до пандемии не было спроса на такие услуги. Поэтому продажи просели, особенно в первый месяц, люди не понимали, как действовать дальше. Был выпущен приказ о закрытии офисов продаж, и к удаленной работе люди были не готовы.
Нам удалось быстро переориентировать колл-центр на мобильную связь, начали формировать отложенный спрос, заявки, подключили онлайн-продажи и возможность выпуска электронной подписи. Однако, как я уже говорил, поскольку покупателей с наличными не много, все упиралось в невозможность онлайн-выдачи ипотеки.
Поэтому, даже накопив заявки, было технически невозможно осуществить выдачу ипотеки, банками было необходимо личное присутствие клиента. Это стало еще одной причиной, почему не осуществлялись сделки удаленным образом.
Что вы скажете об онлайн-продажах квартир в новостройках, к которым застройщикам пришлось прибегнуть из-за закрытых офисов? Люди готовы покупать удаленно или нет? Готов ли был наш рынок технически таким образом реализовывать жилье, а люди психологически так покупать?
И технически, и психологически в Санкт-Петербурге пока есть препятствия с онлайн-продажами квартир. В особенности если вы предлагаете уже готовое жилье с отделкой – как, например, в нашем ЖК «Граффити», который сдан в эксплуатацию. Там люди хотят своими глазами посмотреть на квартиру, оценить планировку, качество ремонта, и без реального осмотра заключать договор решатся единицы.
Плюс необходимы разъяснения людям о процедуре электронной регистрации, об особенностях работы электронной подписи, как она защищена, опасений у людей очень много, для них это новшество, которому пока мало доверяют.
Получат ли распространение онлайн-сервисы по продаже новостроек?
Мы эти сервисы подключили, возможность выпуска ЭЦП есть, этот инструмент готов к работе, можно подавать ДДУ на регистрацию электронно. Но не готовы банки и иногда сами покупатели.
Если снова будут закрываться офисы продаж и отделения банков, кредитные договоры вновь не смогут подписываться удаленно, и покупать квартиры онлайн смогут только люди со 100% наличным платежом или с рассрочкой, коих, как мы уже говорили, не много (доля ипотечников превышает 80% в наших сделках).
Также не отработан механизм онлайн-продаж квартир через эскроу-счета, так как в этом случае все вновь зависит от банка и требуется личное присутствие физлица на сделке.
Что происходило с ценами на квартиры в I полугодии? На сколько подорожали ваши проекты?
До пандемии рост цен был, но он был связан с ростом стадии строительной готовности объектов. В пандемию мы давали скидки – 1,5-2% – и цены не снижали. По Санкт-Петербургу никаких скидок в размере 10-15% от стоимости квартиры, даже на какой-то небольшой пул квартир, не предоставлялось.
Для Петербурга считается очень хорошей скидка в размере 200-300 тыс. рублей. Повального дисконта на рынке никогда не было.
При этом небольшие квартиры, конечно, раскупаются первыми, вымываются с рынка, что влечет за собой в среднем рост цены предложения. В ЖК «Граффити» с января средняя цена 1 кв. метра выросла на 11% по причине ввода объекта в эксплуатацию. В ЖК «Ойкумена», который вышел на рынок 1 июля, мы пока цены не повышали.
Оживила ли рынок новостроек льготная ипотека под 6,5%? Что покупают в рамках этой программы?
Да. Безусловно, новая ипотечная программа стимулирует покупателей, все стремятся успеть оформить кредит с низкой ставкой. Активность очень высокая, но с темпами выдачи не совсем справляются банки, что несколько тормозит продажи.
В Санкт-Петербурге наибольшим спросом пользуются квартиры самой компактной площади. То есть если даже семья нацелена на покупку трехкомнатной квартиры, будут выбирать наиболее компактную, чтобы снизить и первоначальный взнос, и ежемесячные платежи, крайне важен бюджет покупки.
Сейчас в Петербурге разброс среди предлагаемых застройщиками площадей в массовом сегменте – от 17,7 кв. м (студии) до 152,5 кв. м (4-комнатные). В бизнес-классе предлагаемые площади квартир могут достигать 300 метров. Но ядро спроса – именно небольшие квартиры.
Много ли сделок вы фиксируете по детской ипотеке (4,5%)?
Программа семейной ипотеки очень хорошая и нужная, но в Петербурге есть трудности с использованием маткапитала в качестве именно первоначального взноса по ипотеке. Хотя нет никаких проблем с тем, чтобы внести маткапитал после, как досрочное погашение.
Но многим важно использовать эту субсидию именно как взнос, так как семьям сложно накопить нужную сумму. А воспользоваться семейной ипотекой желают многие, в особенности чтобы приобрести квартиру сразу с отделкой.
Изменились ли покупательские предпочтения в этом году или по-прежнему важна цена, транспортная доступность и т.д.? Долго ли принимают решение о покупке сегодня?
В Санкт-Петербурге для покупателя на первом месте всегда локация – люди выбирают прежде всего удобный, привычный для себя район. Из Приморского района, например, не готовы переезжать в Выборгский, если речь о покупателях непосредственно из Петербурга. Приезжие могут ориентироваться больше на бюджет покупки.
И даже транспортная доступность не так важна, как это бывает заметно в той же Москве. Для Петербурга 10-15 минут транспортом до ближайшего метро – нормальная и очень удобная история. Тогда как москвичи все чаще стремятся жить в пешей доступности от станции метро.
В Санкт-Петербурге метро развивается не так активно, как в столице, и все понимают, что прямо у метро нового предложения жилья крайне мало.
И крайне важно для петербуржца, чтобы все необходимое можно было купить возле дома. А решение о покупке принимается здесь быстрее, чем в Москве – в среднем сделка проходит за месяц, от момента посещения офиса продаж до подписания.
Вырастут ли цены на новостройки до конца года? Ведь покупательская способность падает, Минфин фиксирует сокращение доходов населения.
Сейчас многое зависит от того, будет ли вторая волна, новые ограничения. Скорее всего, значительного роста цен не будет, кроме того, проекты, реализуемые через эскроу-счета, сильно связаны финансовой моделью, которую диктует финансовый партнер (банк).
В тех условиях, которые сложились сейчас на рынке Санкт-Петербурга, компании будут действовать по ситуации, анализируя спрос и экономическую обстановку в целом.
Если осенью случится вторая волна пандемии – готов ли рынок новостроек Петербурга и области к ней? Каким вам видится завершение года?
Застройщики к онлайн-продажам готовы. Если банки также пойдут навстречу, оптимизируют свои процессы, то система продаж новостроек в целом будет готова к переходу в онлайн.
Мы со своей стороны также готовы работать с покупателями, разъяснять удобство и безопасность онлайн-регистрации сделок. Завершение года можно будет считать удачным, если активность покупателей останется даже на нынешнем уровне и если удастся избежать второй волны пандемии.
Читайте также
Все льготы здесь: госпрограммы для тех, кто хочет выгодно купить квартиру в новостройке
«Время для приобретения недвижимости сегодня выигрышное – ставки по ипотеке самые низкие за всю историю»
Автор: Татьяна Савина
Дата публикации 21 августа 2020
