С конца апреля правительство запустило программу субсидирования ипотеки – ставки по кредитам опустились беспрецедентно низко. Некоторые банки готовы выдавать деньги под 6 – 6,1%, такого в России не было никогда. Какую квартиру можно купить в рамках программы льготной ипотеки, кому могут отказать в кредите и ждать ли роста цен, об этом специально для Новострой-СПб рассказала Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург».
Какую квартиру можно купить по программе льготной ипотеки
Правительство ввело ограничение по программе в 8 млн рублей. Однако нужно понимать, что это лимит размера займа, а не стоимости квартиры. Потенциально по программе можно купить квартиру и за 5, и за 20 млн рублей, если у покупателя есть 12 млн собственных средств.
Фактически, если добавить к лимиту 8 млн рублей минимальный размер первого взноса (20%), то можно говорить о стоимости квартиры до 10 млн рублей. В наших проектах для покупателя с таким бюджетом есть очень большой выбор.
Это 2 или 3-комнатные квартиры в жилом комплексе Gröna Lund в Ленинградской области, недалеко от Всеволожска, или 1-2-комнатные квартиры в Magnifika Lifestyle, рядом с метро «Новочеркасская».
Программа не ограничивает использование материнского капитала в качестве первого взноса. Тем не менее на практике оформление такой сделки затягивается на несколько месяцев. Поэтому эту схему не приветствуют ни застройщики, ни банки. Мы рекомендуем по возможности использовать материнский капитал для досрочного частичного погашения займа уже после оформления сделки.
Кому могут отказать в льготном кредите
С конца апреля, когда мы начали заключать сделки с привлечением льготной ипотеки, мы столкнулись с некоторыми нюансами.
Во-первых, программа не распространяется на предварительные договоры купли-продажи. Мы используем такую форму сделки, когда дом уже введен в эксплуатацию, но кадастровый учет еще не проведен и права собственности на помещения не зарегистрированы.
Сейчас в связи с ограниченной работой МФЦ и Росреестра процедура регистрации собственности может растянуться на месяцы. Между тем действие программы по субсидированию ипотеки ограничено 1 ноября. И есть большой риск, что некоторые наши клиенты, готовые приобрести квартиры в уже сданных домах, просто не успеют воспользоваться льготной ставкой.
Затем, под программу не подпадает часть сделок по приобретению строящихся квартир у других людей — то есть сделок по переуступке прав требования (цессии). Льготную ставку можно получить только по договору без перевода долга на покупателя.
То есть продавец должен закрыть свою ипотеку, а покупатель — оформить новый кредит на себя. Только так. Кроме того, все договоры цессии оформляются только в бумажном виде. В течение двух месяцев, пока МФЦ были закрыты, такие сделки было невозможно зарегистрировать. С 25 мая МФЦ должны открыться в ограниченном режиме.
Однако пока мы не понимаем, как быстро они будут принимать и обрабатывать документы. Есть вероятность, что регистрация бумажных документов по-прежнему будет затруднена.
Наконец, субсидированные кредиты предоставляют только гражданам России.
Как купить квартиру в ипотеку онлайн
Процесс дистанционной покупки квартиры в Bonava устроен следующим образом. Клиент обращается в офис продаж по телефону, e-mail или через форму обратной связи на сайте. С ним связывается наш сотрудник и назначает удобное время для консультации.
Специалист отдела продаж может провести видео-экскурсию онлайн по любому из комплексов, продемонстрировать шоу-румы, поэтажные планы и планировки, рассказать о технических решениях и ответить на вопросы. Мы подготовили много визуальных материалов, чтобы покупатель мог не только представить свою будущую квартиру, вплоть до отделки и расстановки мебели, но и вид из окна, двор, окружение комплекса.
После того, как клиент выбрал квартиру, ипотечный специалист отправляет ему список документов для оформления кредита. Все документы можно отсканировать и выслать по электронной почте. Затем наш сотрудник формирует заявки в несколько банков, и в течение 2-3 рабочих дней покупатель получает ответ — перечень из программ с конкретными условиями.
Для подписания ипотечного договора покупателю, как правило, необходимо приехать в банк. Свой договор на приобретение квартиры мы отправляем клиенту курьером, а затем — передаем документы на электронную регистрацию в Росреестр.
С банками — ситуация более сложная. Только четыре банка, предоставляющих льготные кредиты, оказались готовы к электронной регистрации ипотечных сделок: это «Дом.РФ», Сбербанк, ВТБ и банк «Санкт-Петербург». Все остальные, к сожалению, требуют оформления договоров в бумажном виде и подачи их через МФЦ.
Вероятно, с 25 мая, после открытия МФЦ количество заявок на льготную ипотеку увеличится. Надеемся, центры и Росреестр справятся с потоком документов, накопившихся за два месяца, и будут работать без перебоев. Однако к перспективе длительной регистрации сделок также стоит быть готовыми.
Вырастут ли цены после снятия режима самоизоляции
С приходом пандемии многие семьи отложили приобретение квартиры. Сначала казалось, что ненадолго, что самоизоляция пройдет быстро, а после мы сразу вернемся к привычной жизни и с той же точки продолжим реализацию своих планов. Теперь уже понятно, что это была иллюзия.
Сейчас мы понимаем, что выход из карантина будет долгим. Ограничения работы компаний, особенно в сфере услуг, будут отменяться постепенно, в течение нескольких недель, а может, и месяцев. И даже после выхода из карантина людям потребуется время, чтобы осознать, разобраться, что происходит вокруг, как изменились их планы, что происходит с доходами их семьи.
Поэтому ожидать, что спрос на жилье в одночасье вернется на прежний уровень, не приходится. Мы наблюдаем за состоянием наших клиентов и понимаем их растерянность.
Нам кажется, что в перспективе этого года цены на жилье будут стабильны, не будут расти. Тем не менее мы видим, что себестоимость строительства увеличивается, особенно в технически сложных проектах, где мы используем инженерию зарубежных производителей.
В перспективе ближайших лет цены на квартиры будут возрастать еще и из-за сокращения предложения. Во-первых, город уже неоднократно повторял, что не намерен развивать жилищное строительство, что уже выданной разрешительной и градостроительной документации достаточно. Мы с этим не согласны. Мы считаем, что современного качественного жилья с интересной архитектурой, с хорошим планировками, насыщенного с технологической точки зрения, в Санкт-Петербурге непростительно мало.
Во-вторых, на планах девелоперов скажется то, что государственные органы и МФЦ на два месяца фактически свернули свою работу. Сейчас до сих пор заторможено решение имущественных вопросов, утверждение градостроительной документации, не проводятся публичные слушания. Все это сказывается на планах девелоперов по разработке новых проектов. Мы видим это по нашей компании. В долгосрочной перспективе уменьшение предложения и увеличение сроков согласования приведет к повышению цен.
Снизят ли первоначальный взнос по льготной ипотеке
C точки зрения покупателя, чем ниже размер первоначального взноса, тем комфортнее. Учитывая стоимость жилья в таких городах, как Санкт-Петербург, первый взнос может представлять собой существенную сумму. С другой стороны, если первый взнос снизится до 10%, на банки лягут дополнительные риски, что граждане неверно оценят свои финансовые возможности и не смогут своевременно и добросовестно выплачивать ипотеку.
Думаю, что банки не поддержат снижение первоначального взноса либо ограничат возможности получения ипотеки с таким низким первым взносом.
Брать или не брать ипотеку
Мы понимаем, что за годы, пока клиент платит ипотеку, стоимость жилья в Санкт-Петербурге как минимум сохранится на том же уровне, а с большой вероятностью — вырастет. Кроме того, со временем из-за инфляции нагрузка ежемесячных взносов на семейный бюджет будет снижаться. В этом смысле ипотека является хорошим инструментом, позволяющим приобрести дорогостоящую квартиру и создать комфортные условия для жизни семьи.
Тем не менее перед заключением ипотечного договора с банком важно оценить, представить, насколько вы готовы в течение нескольких лет жить с долгом. Нужно четко понимать, с какой целью покупается квартира — инвестиционной или личной, как в перспективе будет меняться количество членов семьи, трудовая занятость, доходы, виды деятельности, есть ли риск, что вы не сможете выплачивать ипотеку и как этот риск нивелировать.
Например, если молодая пара планирует в перспективе завести детей, на мой взгляд, неразумно приобретать студию. Есть риск переплатить за квартиру из-за ремонтов, смены мебели, перепродажи. Возможно, есть смысл еще подкопить и сразу купить квартиру большего размера.
По опыту компании Bonava могу сказать, что как продукт ипотека становится все популярнее. В последние 7 лет количество таких сделок ежегодно росло и в прошлом году достигло рекордных 70% от всех договоров.
Читайте также
«Низкая ипотечная ставка носит срочный характер и вряд ли будет продлена, покупать нужно сейчас»
Герман Греф: до конца 2020 года ставки по ипотеке будут падать
Автор: Марина Удальцова
Дата публикации 25 мая 2020
