Льготная ипотека с государственной поддержкой – серьезное подспорье для покупателей квартир в новостройках, однако многие из них заняли сегодня выжидательную позицию. Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1», специально для Новострой-СПб рассказала, почему с покупкой квартиры лучше поторопиться, что будет с ценами, какие перспективы ждут рынок жилья после снятия режима самоизоляции.
Ситуация в экономике недавно резко изменилась. Сначала из-за рухнувших цен на нефть упал рубль, потом случилась пандемия коронавируса. Как бы вы сейчас охарактеризовали происходящее на рынке новостроек Петербурга и области, что изменилось с начала года?
У нас было несколько волн. Сначала – высокий спрос на готовые квартиры. Когда доллар рос, люди пытались пристроить свои рублёвые накопления, и готовые квартиры в хороших локациях покупались очень активно.
Затем, где-то с середины апреля до введения пониженных ипотечных ставок с господдержкой, было затишье. И вот сейчас мы видим новую волну активизации спроса: у нас есть предложения от банков даже под 5,9%, это «Ак Барс», от банка «Открытие» – 6,25% и т.д.
Таких ставок мы еще не видели. Разумеется, все покупатели, которые ещё размышляли о решении квартирного вопроса, сейчас очень активно пользуются этой возможностью – и правильно делают, потому что низкая ипотечная ставка носит срочный характер и вряд ли будет продлена после 1 ноября 2020 года, покупать нужно сейчас.
Кроме того, первоначальный залог 20% – достаточно взвешенная цифра. С одной стороны, это много, но с другой – исключает потенциальных дефолтных заемщиков. 8 млн рублей для Санкт–Петербурга и Москвы – вполне нормальная сумма, на неё можно что-то купить, учитывая, что 20-процентный первый взнос клиент платит сам. Поэтому 8 млн плюс 20% – это уже хорошее, качественное жильё.
Сегодня мы предлагаем покупателям большой выбор готовых квартир, потому что в разгар пандемии компании «Л1» удалось получить разрешение на ввод очередных корпусов в ЖК «Граф Орлов». Это хорошее вложение, потому что находится он на Московском проспекте и вошёл в сотню лучших ЖК бизнес-класса в России по версии «Форбс». С точки зрения инвестиций сегодня – это одно из лучших предложений на рынке. Однако есть глобальная проблема – покупательский спрос, который падает.
В ситуации неопределённости из-за пандемии покупка квартиры отходит на второй план, хотя это – базовый человеческий интерес. Клиенты занимают выжидательную позицию, ведь в покупке жилья эмоциональная составляющая довольно велика.
Хотя дистанционно люди смотрят наши квартиры и покупают их. У нас было несколько дистанционных сделок, но большинство, конечно, хотят приехать лично, «пощупать» и посмотреть. Даже если покупка носит инвестиционный характер, всё равно это – очень важное событие, и люди хотят в нём участвовать лично.
Что будет со спросом на квартиры в новостройках, учитывая падающую покупательскую способность? Сможет ли ипотека поддержать спрос?
Как мы видим, спрос ипотека уже поддержала. К сожалению, помимо снижающегося покупательского спроса, есть ещё один вектор, который идёт в другую сторону, это – снижение предложения. Количество новых объектов стремительно сокращается, какие-то компании уходят с рынка. Маржинальную дельту застройщики уже отыграли, а ведь ещё грядет повышение себестоимости квадратного метра, поскольку большинство девелоперов строили жилье по старой схеме.
Это значит, что у них не было таких дорогих денег, которые предлагает новый градостроительный регламент по проектному финансированию. Как только начнётся проектное финансирование и эскроу-счета, себестоимость проектов вырастет еще на 10-15%.
Соответственно, мы видим 3 фактора, которые реально могут повлиять на конечную цену: понижение покупательского спроса, сокращение предложения и рост себестоимости квадратного метра.
По моим ощущениям, жильё будет дешеветь в локациях, где уже заметен перевес предложения над спросом – они находятся на краю города или в приграничных с городом районах.
Это уже происходит, и, я думаю, тенденция сохранится. Что касается хороших локаций в городе, там цена квадратного метра падать не будет, потому что предложение сокращается, формируется отложенный спрос. Тем более, двигаться вниз застройщикам некуда – мы же не нефтяники, которые могут уйти в минус.
Крупные застройщики, имеющие подушку безопасности и запас прочности, не будут снижать цены. Поэтому сейчас мы видим рост цен на жилье в хороших локациях. Что будет дальше – опять же, зависит от расположения. В хороших местах цена останется такой же или немного вырастет. В приграничных – будет падать.
Если раньше все застройщики сходились во мнении, что квартиры в новостройках будут дорожать, то теперь звучат мнения, что цены к лету могут упасть на 20%. Какое мнение (и почему) вы разделяете?
Застройщики скорее заморозят продажи, чем пойдут на снижение цены. Мы не можем уходить в минус, это правда. Вместе с этим, как я уже сказала выше, формируется отложенный спрос. Поэтому в хороших локациях цена может даже подрасти. Мы все зависим от спроса, и главный закон рынка – «спрос определяет предложение» – никто не отменял.
Но если будут такие государственные программы поддержки как ипотека с низкой ставкой, субсидирование проектного финансирования, закупка государством квартир у застройщиков – это всё поможет нам пережить тяжёлые времена и сохранить свой запас прочности.
Снижение бюрократических барьеров и налогового бремени в этих обстоятельствах будет, безусловно, правильным и оправданным шагом.
Что будет с предложением нового жилья в Петербурге и области в новых экономических реалиях? Не грядет ли сжатие рынка? Где теоретически возможен дефицит жилья – в Петербурге или области?
Вполне серьёзный дефицит может образоваться в хороших, инфраструктурно-обеспеченных городских локациях, потому что предложение там сокращается. В Ленинградской области я не вижу в перспективе такого дефицита. В районах, прилегающих к городу, тоже не вижу, там давно уже сформировался перевес предложения над спросом. Поэтому существенный дефицит будет в хороших городских районах. Это, в свою очередь, спровоцирует и повышение цены на это жильё.
Активно муссируется тема о снижении качества жилья – говорят, что застройщики будут на всём экономить. Мы в своей компании этого не планируем. К счастью, у нас не произошло существенных повышений цен у подрядчиков, кроме некоторых материалов Knauf.
Мы давно практически полностью перешли на отечественных поставщиков и поэтому не так зависим от курса доллара. Тем более у самих поставщиков тоже кризис спроса, поэтому дефицита стройматериалов нет.
Отечественные поставщики вас полностью устраивают по качеству стройматериалов?
Если и была какая-то польза от санкций, то именно в том, что отечественный производитель стал предлагать качественную продукцию. К счастью, стройотрасль – не медицина, которая сильно зависит от импортных материалов.
Практически всё, что нужно для строительства, производится в достаточном количестве на территории Петербурга и Ленинградской области, то есть это наши отечественные поставщики.
Возможно ли такое, что площади квартир будут становиться меньше, потому что люди не могут позволить себе большие?
Да, это тоже своеобразный индикатор: как только ситуация на рынке ухудшается, большим спросом пользуются меньшие по площади квартиры. Кстати, бизнес-класс – во всяком случае у нас – пока не «просел» по продажам.
Это и «Премьер Палас», и «Граф Орлов». Они уже либо введены в эксплуатацию, либо находятся на последней стадии, квартиры там раскупают активно. Равно как и в комфорт-классе: уже введены дома в ЖК «Маршал», частично – в ЖК «Лондон Парк». Но, конечно, количество продаваемых квартир большой площади сейчас снизилось, это правда.
То есть, возможно, застройщикам в дальнейшем придётся проектировать более компактные квартиры, потому что не будет спроса на просторные?
Насколько быстро рынок придет в себя после пандемии, сказать сложно. Мы надеемся, что восстановление начнется уже этой осенью. Поэтому застройщики будут мониторить рынок, спрос и, разумеется, реагировать новыми проектными решениями.
Что сейчас происходит со спросом, действительно ли он просел? Оживится ли спрос летом?
Ждать оживления спроса не стоит. Даже по хорошим городским локациям все останется примерно на том же уровне, что и сейчас. И это – в лучшем случае. Но поскольку там будет снижаться предложение и одновременно формироваться отложенный спрос, цена может вырасти.
Дальнейшее снижение ставок пришлось бы очень кстати, но оно маловероятно. По моим ощущениям, ставка сейчас имеет свой низовой предел, а по времени – очень локальный период. Но если меры господдержки будут предоставляться в комплексе, есть надежда выйти из этого кризиса достойно.
Прогнозируете ли вы рост онлайн-сделок из-за изоляции и пандемии? Как бы вы охарактеризовали такой формат работы? Основные сложности – технические или психологические?
Раньше у нас были разовые сделки, но они касались только региональных покупателей. Сейчас прошло несколько сделок с нашими петербургскими клиентами. Если у человека нет ипотеки или у него ипотека Сбербанка, это не вызывает никаких сложностей.
Клиент выбирает квартиру на сайте, созванивается с менеджером, тот оформляет все документы, в том числе на цифровую подпись, если её нет. Всё это отправляется клиенту курьером, он подписывает и отправляет обратно. Затем все документы загружаются в программу, переводятся деньги и оформляется договор.
Если у покупателя ипотека, то съездить в банк один раз всё-таки придётся. Если ипотеку дает не Сбербанк, нужно смотреть – так как у многих кредитных организаций нет электронных закладных и поэтому дистанционная сделка невозможна. Но в целом, сейчас все банки действуют с государственной поддержкой, поэтому по дистанционным сделкам всё упростилось.
То есть вы успешно перешли в онлайн, сложностей никаких нет?
Да, мы перешли успешно. У нас хорошо организованы онлайн-показы: клиент обозначает квартиру, которая ему интересна, договаривается о времени, и в режиме видеотрансляции ему показывают объект и отвечают на вопросы. Можно посмотреть сразу несколько квартир – всё зависит от желания покупателя.
Психологических проблем, таких, как страх клиента перед онлайн-покупкой, вы не наблюдаете?
Страха нет, но всё-таки есть большая эмоциональная составляющая при покупке, даже если это инвестиционная квартира. Клиенту очень нравится самому побывать там – посмотреть, походить, изучить. Поэтому многие откладывают покупку, даже несмотря на низкие ипотечные ставки.
Сейчас, если есть накопления, депозит, то недвижимость – это тихая гавань. Квартиру в хорошей локации по привлекательной цене однозначно нужно покупать. Если дают ипотеку, надо брать – вот мой совет.
Ставками 5,9%, 6,5% перекрыть расходы по инфляции легко, то есть это выгодно. Но обязательно смотрите локацию: ликвидность на 90% определяется месторасположением. Деньги нужно вложить так, чтобы их можно было быстро и без потерь вытащить, то есть продать жилье.
Как вы считаете, нужно ли застройщикам усиливать digital-сервисы, чтобы использовать их и после карантина? Будут ли они в будущем более востребованными, например, у региональных покупателей?
Это – естественный процесс. Уже сейчас многие покупатели не захотят возвращаться к неудобным форматам. Человек, живущий в Петербурге, может предпочесть первичный осмотр квартиры в дистанционном формате, это вполне нормально.
Конечно, будут усиливаться и развиваться электронные digital-услуги. Даже если речь идёт об оптимизации расходов, многие застройщики, вероятно, будут наращивать эту составляющую.
Основной спорный момент с удаленными сделками – это ФЗ №115, который требует идентификации личности. Как вы считаете, нужно ли как-то решить эту проблему или все же личное присутствие покупателя хотя бы раз, но необходимо?
Это вопрос больше к банкам, потому что нам этого не нужно. Вполне достаточно, чтобы к клиенту приехал наш специально обученный специалист и идентифицировал его. Но в целом, надёжный вариант дистанционной идентификации всё-таки нужно придумать. Это решаемый технический вопрос.
Уже сейчас некоторые застройщики предлагают скидки, кешбэк и другие спецпредложения, чтобы расшевелить потенциальных покупателей. Ждать ли нам снова эру дисконтов на рынке новостроек?
Маржинальность у нас сейчас не очень высокая, мы не имеем возможности снижать цены, но небольшие скидки предлагает и сам банк, и застройщик.
Мы, например, даём 1%-ную скидку за онлайн-регистрацию, плюс небольшую скидку предоставляет Сбербанк – то есть можно получить до двух процентов, просто купив квартиру по «дистанционке». Также есть программы рассрочки, трейд-ин – когда клиент живёт в квартире и хочет улучшить жилищные условия, он может продать старый вариант с нашей помощью. Мы это осуществляем вместе с нашими партнёрами – риелторскими агентствами.
А если вдруг кто-то, например, объявляет огромную скидку: 10%,15%, 20% – с этим проектом, скорее всего, какие-то проблемы?
На месте клиента я бы тщательно изучила историю компании, предлагающей такие скидки. Надо всегда помнить про бесплатный сыр в мышеловке. Хотя сейчас, если это эскроу-счета, клиентам бояться нечего.
А вот если застройщик достраивает по старой схеме, то при такой серьёзной скидке нужно внимательно посмотреть, что за застройщик, сколько лет на рынке, какие построил жилые комплексы и т.д. Обычная репутационная история.
То есть адекватная скидка сейчас возможна где-то в пределах 5%?
Да, я думаю – 5-7%, не больше.
Как ваша компания смотрит в будущее сегодня, когда все так быстро меняется и не в очень хорошую сторону? Вы за оптимистический или пессимистический прогноз?
Мы – одна из самых старых компаний на рынке и за эти годы пережили много кризисов – и внутренних, и внешних, недавно нам исполнилось 28 лет. Поэтому мы с оптимизмом смотрим в будущее и понимаем, что и это пройдёт, мы выйдем из этого кризиса с новыми навыками и опытом.
К счастью, предыдущие кризисы нас действительно многому научили. Мы очень осторожны на рынке – это помогает нам успешно работать уже столько лет и, вместе с тем, предлагать новаторские решения – такие как, например, «квартира по цене комнаты».
С одной стороны, мы не боимся быть первопроходцами, с другой – очень осторожно и обдуманно подстраиваемся под обстоятельства, которые на строительном рынке меняются часто, но нас это не страшит. Мы – оптимисты. Всё будет хорошо.
Читайте также
Bloomberg: в России будет рекордный обвал экономики
У застройщиков выкупят квартиры на 150 млрд рублей
Автор: Елена Смирнова
Дата публикации 21 мая 2020
