Исполнительный директор компании «СПб-Реновация» Андрей Репин в интервью порталу Новострой-СПб рассказал о том, почему программа реновации жилого фонда в Санкт-Петербурге реализуется не так, как было намечено десять лет назад, какие ошибки были допущены в самом начале и как сейчас идет переселение людей из ветхих домов.
Почему, на ваш взгляд, реновация жилья в Санкт-Петербурге «буксует», никак не может набрать обороты? Некоторые эксперты даже считают, что программа по сути провалилась.
Слово «провалилась», пожалуй, неправильное, потому что все-таки сотни жителей уже смогли переселиться. Но, действительно, все идет не так быстро, как планировалось. Первая причина, почему реновация так плохо продвигается, заключается в отсутствии бюджетного финансирования. Все, что делается в этой сфере, реализуется за счет инвесторов. При этом у нас даже нет никаких льгот, субсидий, льготного кредитования, мы все делаем на рыночных условиях. Кроме того, программа разрабатывалась еще в 2008 году, когда рынок рос, а цена на жилье была не соизмерима с сегодняшней. Да, тогда была тяжелая ситуация с ипотекой, но покупательская способность населения была гораздо выше. Экономические условия, при которых программа проектировалась, и экономические условия, в которых мы оказались сегодня, сильно отличаются: возьмем хотя бы стоимость доллара, которая выросла вдвое.
Вторая причина связана с внутренней ситуацией в нашей компании. С листа организовать предприятие, которое бы эффективно работало и было бы в состоянии освоить такие объемы, оказалось довольно сложно. В 2014 году у нас сменилось руководство, с тех пор каждый год мы отмечаем двукратный рост объемов застройки. Такими темпами строительства на сегодняшний день не может похвастаться ни один игрок на рынке. Но получается, что первые пять лет были условно подготовительными, а на сегодняшний момент удалось уже выйти на хорошие результаты. В прошлом году мы ввели в эксплуатацию 300 тысяч квадратных метров жилья, сейчас у нас в работе 500 тысяч «квадратов», и мы планируем до конца года запустить еще два проекта.
Никто не представлял, с каким сложностями мы столкнемся в ходе реализации программы. Бывает трудно даже расселить людей: в Сосновой Поляне у нас есть одна семья, которая блокирует снос и расселение четырех домов, и мы не можем приступить к строительству. Примерно такая же ситуация была в Колпино, но благодаря довольно активному участию местной администрации, нам удалось договориться. Но там было всё: письма в прокуратуру, в администрацию президента, обвинения в том, что мы занимаемся чуть ли не бандитизмом. В офис приезжали вооруженные люди, именовавшие себя «представителями семьи», пришлось подключать к переговорам охрану. Такого мы не могли себе представить.
Эти люди хотели больше денег? Какие у них были требования?
Вы представьте себе — жилье площадью 41 квадратный метр в Сосновой Поляне нам предлагают купить за 40 миллионов. Семья абсолютно цинично заявляет, что у нас рыночные отношения: «вы покупатель – я продавец, хотите – покупайте». Они забывают, что именно благодаря программе их квартиры превратились в эксклюзив. Объективно сегодня их квартира не стоит и полутора миллионов: на первом этаже, «хрущевка», расселенная полностью, там крысы больше собак и грибок на всех стенах. Но самое смешное, что мы при этом несем еще эксплуатационные расходы на все дома, которые мы расселили, но строить там не можем. То есть дома стоят пустые, но мы вносим ежемесячно полмиллиона на их обслуживание.
Чиновники забывают, что есть законы экономики: если инвестор не заработал, ему и вложить нечего. Но с инвесторов постоянно что-то требуют — поликлиники, дороги, детские сады. Это помимо того, что по договору мы еще должны переложить вообще все коммуникации в застраиваемых кварталах. Мы единственные в городе отдаем бесплатно жилье, но не получаем никаких льгот, даже облегченного кредитования, государство или город не выступает финансовым гарантом по нашим кредитам. Мы работаем, как обычный застройщик, но с дополнительной нагрузкой.
Получается, программа изначально была проработана плохо?
Совершенно верно. У нас до сих пор нет никакой градостроительной документации под данную программу. Был принят «голый» закон, в 2009 году был заключен контракт на десять лет, по которому мы должны были построить 8 млн квадратных метров. Но цикл строительства одного дома составляет два года, расселение, как мы теперь выяснили на практике, может занимать от девяти до 15 месяцев. Еще год уходит на снос и подготовку площадки под новое строительство. При этом «стартовые пятна» у нас были не во всех районах, а там, где они есть, они занимают максимум 10-15% от общей площади предполагаемой застройки квартала.
Достаточно простой логики, чтобы понять, что нельзя за десять лет, не имея ни градостроительной документации, ни реальных проектов, построить столько жилья в таких условиях. Это было просто нереалистично. Объективно надо радоваться тому, что хоть что-то было построено, потому что многие компании при таких вводных данных уже давно бы обанкротились. Когда меня называют «вором», я хочу спросить, что и у кого я украл: мне никто ничего не дал. Можно воровать, когда есть что воровать. Мы все строим за свой счет, у нас нет никакого бюджетного финансирования, мы не расходуем государственные средства.
Вы рассчитываете на то, что произойдут какие-то изменения?
Мы надеемся, но из 22 кварталов, которые были запланированы к реновации, мы пока работаем только в восьми. В остальные мы просто не можем зайти, потому что там нет «стартовых пятен». Депутаты предложили расширить пятна застройки на некоторых участках до муниципальных образований, однако все это делается без тщательного анализа территорий, без поиска мест, которые могли бы стать «стартовыми пятнами». Но, конечно, мы считаем, что любая подвижка — это положительный результат, продвижение — это лучше, чем огульная критика.
Мы не отказываемся от своих обязательств, но необходимо решить вопросы с «расселенцами» и выделением площадок для начала строительства. Потому что если в квартал физически зайти невозможно и строить там физически невозможно, у нас ничего не получится сделать в этом месте. В обозримом будущем мы рассчитываем начать работу в квартале Сосновая Поляна 7-17, возможно, мы зайдем в Нарвскую заставу в Кировском районе и квартал 18 ВВЖД Фрунзенского района. Также мы продолжим работать в Песочном, в Колпино, в Славянке, Охте, на Лиговском. В Ржевке у нас пока программа приостановилась, но там проблемы с законом №820-7 Санкт-Петербурга, с границами зон охраны объектов культурного наследия.
Была инициатива создать рабочую группу из депутатов и инвесторов для дальнейшего развития программы и внесения предложений в Госдуму. Это может как-то помочь?
Эта работа ведется уже три года. Но у меня один вопрос: какие рычаги у городских властей есть на федеральном уровне? У меня нет на него ответа. Если правительство города имеет возможность повлиять на что-то на таком уровне, то, возможно, что-то изменится. Москве удалось добиться того, чтобы Госдума приняла соответствующие решения. На сегодняшний день в Москве можно начинать проектирование дома, не имея проекта проектирования территории. У нас говорят о том, что предлагаемые поправки ущемляют права граждан. Но у меня тогда встречный вопрос: поведение семьи в Сосновой Поляне не ущемляет социальные права других граждан, которые ждут новое жилье?
Безусловно, рабочие группы необходимы, мы говорим об этом постоянно. Но, к сожалению, депутатский корпус очень часто занимается популизмом, рассуждает о правах граждан, о «защите населения». От чего защита-то? От реновации? Но когда у людей дома начнут рушиться, что они будут делать? Никто не думает о том, что «хрущевки» изношены, жилой фонд аварийный уже практически на 30%. Я захожу в дом, открываю дверь, там полстены падает, а в нем живут люди.
Посмотрите, как люди живут в Песочном, где за 70 лет ничего не изменилось. Там дома были построены еще в 1950-1951 годах для бывших военнослужащих. И ни одного человека не расселили до 2018 года, первые 15 человек только уехали этой весной. При этом приезжают журналисты и снимают сюжеты в духе «Компании зарабатывают миллионы на реновации, а здесь люди умирают». Погодите, мы-то здесь при чем? Мы пытались внести поправки в закон о порядке подготовки документации по планировке территории два года, чтобы зайти на этот участок.
Мы всегда будем крайними, это понятно. Нас обвиняют во всех грехах, хотя мы просто реализуем утвержденную программу, все это утверждено городом, всеми необходимыми комиссиями — все проекты, планировки. Но я хочу объяснить, что мы не зарабатываем на этом миллиарды. Баланс компании «болтается» в районе нуля, иногда мы уходим в «минус» по итогам года. Мы расселили Сосновую Поляну и «получили» на этом минус более 1 млрд рублей, которые должны были добрать следующими очередями. Но мы не можем на эти очереди выйти, потому что сидит один собственник и говорит: «дайте 40 миллионов». Это по миллиону за квадратный метр. Но как только я ему заплачу, все остальные жители тут же скажут, что их квартиры стоят столько же. А чем они хуже? В принципе их даже можно понять: инвестор в квартал приходит раз в жизни, и этот один раз надо использовать на 200%. К сожалению, человеческую натуру поменять нельзя, но чиновники этого не учитывают.
У нас есть женщина, которая попала под расселение и теперь пишет всем, кому можно. Сначала она написала в районную администрацию, потом губернатору, в прокуратуру, президенту Российской Федерации, в Госстройнадзор, в Комитет по строительству. О чем она пишет: «реновация, воры, занимаются незаконной деятельностью, запретить, посадить» — все в таком стиле. Мы ее спрашиваем: «Зачем вы пишете? Почему?» Она честно отвечает, что ей скучно: детей нет, внуков нет, заняться нечем, а с нами какая-то «движуха», журналисты приезжают, мы подарки дарим. Вот она жизнь. Для некоторых людей мы становимся каким-то смыслом в этой жизни. Но такие вещи при планировании никто не учитывает.
Почему другие застройщики не идут в программу реновации жилья?
Потому что это невыгодно. Если бы эта программа была такая «сладкая», как рассказывают депутаты, стояла бы очередь из застройщиков, была бы жуткая конкуренция на рынке реновации. Но, как вы видите, нет вообще никого. Девелоперу проще зарабатывать деньги на обычной стройке, чем нести на себе все это бремя, которое тащим мы. Плюс здесь постоянно меняются правила игры, и так невозможно работать. Сегодня вы строите на одних условиях, а завтра к вам приходят и говорят: «Садик где?» А садика нет. Не город ли должен построить садик? Один детский садик обходится в 300 миллионов рублей, а школа стоит миллиард. То есть вы ведете бизнес и в один момент узнаете, что нужно выложить еще миллиард.
Не заглохнет ли программа совсем в свете глобальных изменений на рынке новостроек?
Мы с трудом прогнозируем, что будет после 1 июля, поскольку требование резервирования средств и уход от долевого строительства, безусловно, ухудшат ситуацию. Мы, как и всякий обычный девелопер, будем выполнять все новые законодательные требования, резервировать 10%, фиксировать свои затраты на том уровне, что определен законом.
Мы прекрасно понимаем, что финансирование строительства переходит в руки банкиров, и делается это наверняка намеренно. Весь мир принадлежит банкирам, в принципе почему капиталистическая Россия должна отличаться от всего остального мира? Но куда-то на второй план ушел вопрос ответственности. Кто будет отвечать за сроки ввода, качество жилья, соблюдение законодательства? Банк? Мы движемся, наверное, в правильном направлении, как капиталистическая страна, но какие-то вопросы проработаны не до конца. Непонятно, готовы ли банки вообще разделить ответственность с девелоперами или взять ее полностью на себя.
Конечно, надо отметить такой позитивный момент, как снижение ставок по ипотеке. Но лучше бы удалось повысить покупательскую способность населения. Богатое население инвестору интереснее, чем низкая ставка по ипотеке. Но этому изменение 214-ФЗ не поможет, для этого необходимы другие шаги. Кроме того, мы опасаемся, что после введения всех законодательных новшеств жилье однозначно подорожает, и дешевая ипотека этого не сгладит. Рост цен будет в полтора раза точно.
Если будет такой серьезный рост цен, кто же будет покупать жилье?
А это большой вопрос. Не низкая ипотечная ставка должна быть целью, а благосостояние граждан. Когда население может себе позволить «из кармана» купить квартиру, а не идти в банк и брать ипотеку, это лучше.
Читайте также:
«Реновация в Петербурге носит больше общественно-политический характер, чем реально помогает обновить жилой фонд»
Реновация по-питерски: ожидать ли петербуржцам московской перестройки
Суд постановил продлить на 10 лет программу реновации в Петербурге
Процессу реновации в Санкт-Петербурге срочно необходима перезагрузка
Дата публикации 04 июня 2018
